古家付きで土地は売却できるの？【メリット・デメリットも解説】

悩んでいる人

古家付きで土地は売れるの？

それとも取り壊して売った方が良いの？

古家付きで土地を売るコツはあるの？

そんな疑問に答えます。

モトキさん

この記事を書いている宅建士のモトキは、不動産会社を経営者、店舗責任者として10年ほど運営していました。このメディアでは、その知識と経験に基づく有益な情報を発信しています。

古家付き土地って何？

建物が建っているのに、土地として販売している物件って結構あります。不動産の広告などで良く見かける「古家付き土地」または「土地（上物あり）」です。

新人さん

どういう物件が「古家付き土地」になるんですか？

実は特に決まりがある訳ではないんだよ。

モトキさん

では、どんな場合に「古家付き土地」として販売するのでしょうか？

どんな理由で古家付き土地で売るの？

では具体的に、どんな理由で「古家付き土地」として売るのでしょうか？

いろいろなケースが考えられますが、よくある理由は以下です。

このような理由で「古家付き土地」として、販売活動をするケースが多いです。

古家付き土地で売るメリット

モトキさん

もし「古家付き土地」で売るなら、メリットとデメリットをきちんと把握しておく必要があります。

まず、「古家付き」で土地で売るメリットは以下です。

それでは、一つずつ解説していきます。

解体費用を払わなくて良い

更地にして売る場合には、自分で解体費用を支払って建物を取り壊す必要があります。古家付き土地で売る場合には、その必要がありません。

古家が建っているままの状態で売りに出す事ができます。

税金を安く抑える事ができる

建物を取り壊さないでおく事で、税金を安く抑えられる場合があります。それも古家付きで土地で売るメリットの一つです。

安く抑えられる税金は以下です。

固定資産税

土地の固定資産税は、建物が建っていると軽減され更地だと高くなります。それで、建物を取り壊すと土地の固定資産税が3から4倍程度上がります。建物を取り壊せば、建物分の固定資産税は掛からなくなりますが、それでもトータルの固定資産税は上がる場合がほとんどです。

3,000万円の特別控除

マイホームを売った場合、譲渡所得から最大で3,000万円を控除する事ができます。

この3,000万円控除は、マイホームだった建物を解体した後でも適用する事ができますが、建物解体後一年を過ぎると使えなくなります。

控除を適用するには、建物解体後、1年以内に売る事が必要で、建物を解体しなくても、住まなくなってから3年後の年末までに売る必要があります。

土地を売却した場合の税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

買手が建て替え後のイメージを掴みやすい

建物が建っている為、買手としては、日当たりや２階からの眺望、建物が立っている状態での庭の広さなどを、実際に目で見て確認する事ができます。

不動産会社の営業マンのスキルも必要ですが、古家があると、買手に建て替え後のイメージを掴んでもらいやすくなります。

土地を探している人にアピールできる

同じ物件でも、戸建として売り出すと戸建を探している人が集まり、土地で売り出すと土地で探している人が集まりやすくなります。

なぜかというと、購入希望者は、そして意外と不動産会社の営業マンも、土地と戸建の情報を分けて考えているからです。

古家付き土地で売るデメリット

モトキさん

「古家付き」で土地を売るデメリットもあります。

それでは、一つずつ見ていきましょう。

価格交渉が入る可能性が高い

古家付き土地で売りに出すと、建物解体費用分の値引き交渉が入るケースが多いです。

建物の状態によってはイメージが悪くなる

古家の状態によっては、土地自体に悪いイメージを与えてしまう可能性もあります。建物が壊れかけていたり、庭の草木が手入れされておらず鬱蒼としている状態だと、物件自体に必要以上に悪い印象を与えてしまう可能性があります。

建物の管理をする必要がある

すでに空き家になっているとしても、建物の管理は続ける必要があります。使っていない家に手間と費用がかかると不経済です。

売却に時間がかかる場合がある

更地で売るのと比べて、古家付き売り土地で売る方が、売却期間が長引く傾向があります。

更地の場合、土地を買ってすぐに注文住宅を建てたい、というような人が買いやすくなります。買主は、建物の解体費用などを考えなくても良いので、シンプルに資金計画を立てる事ができます。

古家付き土地で売る注意点

古家付きで土地を売るときには、以下の点を気をつけておきましょう。

古家の取り壊しは誰がするのか？

古家付き土地の売買では、古家の取り壊しは誰の責任で行うのかが問題になります。

売主が土地の引き渡しまでに取り壊す場合

売買の対象は、土地のみになります。とはいえ、売買契約時点で、土地の上に建物が乗っているので、その事をきちんと契約書に明記している必要があります。

買主が引き渡し後に取り壊しする場合

売買の対象は、土地と建物の両方になります。売買契約書は普通の土地建物と同じになります。ただし、契約書の特約条項に、建物の取り扱いについてきちんと明記しておくようにしましょう。

古家以外の物の取り扱いはどうするのか？

事前に、庭木や庭石もそのままの状態で引き渡すのか、売主が撤去するのか、書面にはっきりと明記しておくようにしましょう。

室内の家具やゴミ、据え置き型の倉庫などの「動産」は、不動産売買に含まれていません。原則的として、売主が責任を持ってそれらの「動産」を処分する必要があります。

モトキさん

ゴミや家具などは、産業廃棄物処理業者にまとめて引き取りを依頼する事もできますが、行政のゴミ収集やリサイクルショップなどを利用して少しずつ処分していけば、手間はかかりますが、費用は抑えられますよ。

古家付き土地で売るコツ

「古家付き土地」として売りに出す理由はいろいろとありますが、メリット・デメリットを踏まえた上で、上手に販売活動をしたいものです。

「古家付き土地」を売るコツは以下です。

それでは、一つずつ見ていきましょう。

価格設定を工夫する事

デメリットのところでも書きましたが、古家付き土地の場合、大抵建物解体費用が問題になります。

買主から建物解体費用分の値引き交渉が入る事がよくあるので、それを見越した価格設定をしておく事をお勧めします。

建物解体費用を差し引くと、ちょうど更地の相場価格になるぐらいの価格設定にしましょう。

使えそうな建物なら戸建でも広告を出す

建物が木造で築25年以上経っているなら、経済的な価値はほぼ０になってしまっています。建物の状態や作りにもよりますが、基本的には建物に価値をつけて売却するのは難しくなります。

とはいえ、築年数は経っていても、まだまだ十分使えそうな建物の場合には、リフォームをして住みたいというニーズが少なからずあります。そのような買主からすれば、土地の値段だけで建物も買えるのはとてもお得です。

土地として買う人には解体費用がかかるだけの古家が、中古戸建として買う人にはお買い得な家になるのです。

それで、そのような買主にもアピールするために、「古家付き土地」としてだけでなく、「中古戸建」としても広告をしましょう。

更地にする事も検討する

「古家付き土地」で販売していてもなかなか成約しない場合には、その原因を分析する事が必要です。

古家が、廃屋というような雰囲気を出していたり、庭や通路に草が繁茂していて暗い雰囲気だったりする場合、更地にしてしまった方が早く売れるでしょう。

物件を買う人は、意外と第一印象に引っ張られるものです。最初のイメージが悪いとそれで候補から外れてしまう事が良くあります。

古家が、その買い手のイメージを邪魔している場合、更地にしてしまうというのも選択肢の一つです。

できる営業に売却を依頼する

古家付き土地を上手に売れるかは、営業のスキルにもかかています。記事の冒頭でも書きましたが、結局のところ「古家付き売り土地」とは、売り方の問題だからです。

買手にどうアピールするか、物件をどうやって見せるかという事を考えたときに「中古戸建」ではなく「古家付き売り土地」という選択肢になるのです。

スキルの低い営業マンは古家付き土地を売れない

スキルの低い営業だと、土地を買いたいお客さんに「古家付き土地」を紹介するのを難しく感じます。

モトキさん

実際、私も入社3年目ぐらいの若い営業マンから、土地を探しているお客さんに「古家付き土地」をどうやって成約までもっていったら良いのかわからない、というような相談を受けた事があります。

土地を探している一般のお客さんが、古家付き土地を見てもあまり盛り上がらないケースが多いのは事実です。なぜなら、建物を取り壊して、そこに自分たちの家を建てると言う事をはっきりイメージできないからです。今見ているその古家のイメージに引っ張られてしまうのです。

一般のお客さんにとっては、更地の方がシンプルに新しく建てる家の事だけを考えれば良いのでわかりやすいですし、仲介会社の営業マンにとってもその方が楽に感じるのでしょう。

できる営業を探そう

できる営業の場合、更地と古家付き売り土地どちらが売りやすいかと聞かれたら、それほど変わらないと答えるはずです。

できる営業なら、お客さんが、建て替え後の家と、そこでの生活をイメージできるようにサポートする事ができます。建て替えた後の新しい家のイメージを描くのに、今建っている古家を使う事さえできるでしょう。

できる営業を探す簡単な方法とは？

できる営業を探す簡単な方法は、複数の不動産会社に査定依頼をして、複数の営業と実際に会ってみる事です。でも、わざわざ複数の不動産会社に出向いて行く必要はありません。

一括査定サイトを使えば、手間なくまとめて優良な不動産会社の営業に査定依頼をする事ができます。非常に便利なので是非利用してみましょう。

おすすめの一括査定サイトについては、以下の記事でわかりやすく解説していますのでご覧ください。

まとめ