そんな疑問に答えます。
不動産を売買する時にかかる仲介手数料は、必要な費用の中でかなり大きな割合を占めます。ですから、あらかじめどれくらいの金額になるか知っておくと安心ですよね。
でも、手数料の計算方法って少し分かりにくく感じるかもしれません。業者によって少し金額が違ったり、無料の場合だってあったりします。
この記事を読んで、不動産の仲介手数料について正しい知識を身につければ、不動産屋さんに任せきりにせず、自分でも簡単に仲介手数料を計算できるようになりますよ。
この記事を読むと分かる事
- 売買の仲介手数料とは不動産会社に支払う成功報酬
- 売買の仲介手数料の支払いは一般的に契約時と決済時
- 売買の仲介手数料の計算方法は、成約価格×3%＋6万円＋消費税
- 売買の仲介手数料は上限が決まっている
目次
仲介手数料は不動産会社へ払う成功報酬
不動産の仲介業は、例えるならば「結婚相談所」に似ています。
結婚相談所は、結婚したい男性と女性のそれぞれから希望や条件などを聞いて、ぴったり合いそうな二人をお互いに紹介します。お互いが気に入ればめでたく結婚となるわけですが、結婚相談所には成功報酬として「成婚料」を支払います。
不動産仲介会社もこれと同じように、家を買いたいという人から相談を受けると、希望の条件を聞いて、それにぴったり合いそうな物件を紹介します。家を売りたいという人から相談を受ければ、希望を聞きながら販売する価格を決めて、家を売りに出すのを手伝います。
買いたい人と、売りたい人の条件がぴったり合えば、晴れて売買契約が成立します。売買契約が成立すると、売主も買主も成功報酬として不動産会社に「仲介手数料」を支払います。
ココがポイント
仲介手数料とは、売主と買主の間に入って条件の調整や契約手続きなどを行う不動産会社に支払う報酬のことです。
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仲介手数料が不要な場合とは？
- 個人間で売買する場合
- 業者と直接売買契約をする場合
- 仲介手数料無料の不動産会社が仲介する場合
個人間で売買する場合
仲介手数料はあくまで不動産会社が売主と買主の間に立って仲介をする時に発生する手数料です。それで、当然個人間で不動産を売買する時には仲介手数料は発生しません。
業者と直接売買契約をする場合
売主、または買主が不動産会社でも、間に仲介会社が入らずに直接契約をする場合には、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料無料の不動産会社が仲介する場合
最近では仲介手数料無料を謳っている不動産業者もあります。無料と言っても誰からも仲介手数料を受け取らないわけではありません。売主または買主のどちらかからは仲介手数料をもらっている場合がほとんどです。
売主から手数料をもらう場合には買主側は無料、買主から手数料をもらう場合は、売主側は無料という方法です。
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ココがポイント
不動産売買でも仲介手数料が不要な場合もあります。
仲介手数料はいつ払うの？
不動産仲介会社に家の売却を依頼した場合、成約してもしなくても、広告費や現地の案内した時の交通費などの費用ががかかります。
これらの費用も、仲介手数料の中に全て含まれています。仲介手数料はあくまで成功報酬なので、成約しなければ、仲介会社から何かの費用を請求されることはありません。不動産仲介会社に家の購入を依頼して現地の案内などをしてもらった場合の交通費などについても同じです。
ココに注意
不動産仲介会社は、広告費など仲介手数料以外の費用を請求する事はありません。とはいえ、顧客からの特別な要請に基づいて行った通常行わないような業務に関しては、実費を請求する場合もあります。
仲介手数料の上限額は？
不動産業者の業務に関するルールを定めた「宅地建物取引業法」にはこう書かれています。
宅地建物取引業法
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
このように法律で規定されており、国土交通大臣の告示によって上限の報酬額が定めれられています。
決められている売買の仲介手数料の上限は以下です。
売買仲介手数料の上限額
| 売買代金 | 仲介手数料の上限（税別） |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下 | 4％ |
| 400万円を超え | 3% |
上記の表により、売買価格が400万円を超える不動産の売買手数料は以下となります。
売買価格×3％＋6万円＋消費税=仲介手数料
低価格の空き家を売却する時の仲介手数料
400万円以下の低価格な空き家の売買をする場合には、従来の仲介手数料の他に、現地の調査費用など必要経費を上乗せして請求できるようになりました。
| 売買代金 | 従来の仲介手数料＋調査費費用の上限 |
| 400万円以下 | 18万円（税別） |
さらに詳しく
低価格の不動産の売買は、手間の割に、得られる仲介手数料が少なく、不動産業者が積極的に取り組みずらいという問題がありました。全国的に増え続ける空き家問題の一つの対策としてこの規定が作られました。
空き家問題について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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仲介手数料の計算方法は？
では、上記の表をもとに不動産売買の仲介手数料を計算する方法を解説します。
計算例１：300万円の不動産を売買した場合
| 売買代金 | 仲介手数料の上限（税別） |
| 200万円以下の部分 | 200万円×5％＝10万円 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 100万円×４％＝4万円 |
| 合計 | 14万円 |
仲介手数料上限：14万円＋消費税
計算例２：1000万円の不動産を売買した場合
| 売買代金 | 仲介手数料の上限（税別） |
| 200万円以下の部分 | 200万円×5％＝10万円 |
| 200万円超え400万円以下の部分 | 200万円×4％＝８万円 |
| 400万円を超える部分 | 600万円×3％＝18万円 |
| 合計 | 36万円 |
仲介手数料上限：36万円＋消費税
これが、仲介手数料の計算方法ですが、売買価格を切り分けて計算しなければいけないので、少しややこしいですね。
そこで使いたいのが速算法の計算式です。これを使うと、もっと簡単に計算できるので実務上はこちらが使われます。
売買仲介手数料の速算法
速算法では、次の式を使って仲介手数料を計算します。
| 売買代金 | 仲介手数料の上限（税別） |
| 200万円以下 | 5% |
| 200万円超え400万円以下 | 4%＋2万円 |
| 400万円超え | 3%＋6万円 |
では、実際に速算法で計算してみましょう。先ほどの例と同じ売買金額で計算します。
計算例１：300万円の不動産を売買した場合
300万円×4％＋2万円＝14万円
仲介手数料上限：14万円＋消費税
計算例２：1,000万円の不動産を売買した場合
1,000万円×3％＋6万円＝36万円
仲介手数料上限：36万円＋消費税
先ほどの計算と、仲介手数料の額が同じになったのがお分かり頂けたと思います。
これが速算法です。
売買仲介手数料の速算法の詳しい解説
速算法の場合は、まず全体を3％で計算します。
そうすると、200万円以下の部分と、200万円越え400万円以下の部分は3％ではなく、それぞれ5％、4％ですので、差額が生じます。
その差額は、ちょうどプラス6万円になります。
では、この差額を実際に計算してみましょう。
差額の計算
200万円以下の部分：
【200万円×5％】ー【200万円×3％】＝4万円
200万円越え400万円以下の部分：
【200万円×4％】ー【200万円×3％】＝2万円
合計 6万円
ということで、400万円を超える売買金額の仲介手数料の上限は、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
となるのです。
不動産会社の営業さんも基本的に同じように3％＋6万円で計算しています。
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売買仲介手数料の早見表
大まかな仲介手数料がパッと分かるように早見表を載せておきます。
| 売買価格 | 仲介手数料上限額（税別） |
| 200万円 | 100,000円 |
| 300万円 | 140,000円 |
| 400万円 | 180,000円 |
| 500万円 | 210,000円 |
| 600万円 | 240,000円 |
| 700万円 | 270,000円 |
| 800万円 | 300,000円 |
| 900万円 | 330,000円 |
| 1,000万円 | 360,000円 |
| 1,500万円 | 510,000円 |
| 2,000万円 | 660,000円 |
| 2,500万円 | 810,000円 |
| 3,000万円 | 960,000円 |
| 3,500万円 | 1,110,000円 |
| 4,000万円 | 1,260,000円 |
| 4,500万円 | 1,410,000円 |
| 5,000万円 | 1,560,000円 |
| 5,500万円 | 1,710,000円 |
| 6,000万円 | 1,860,000円 |
| 6,500万円 | 2,010,000円 |
| 7,000万円 | 2,160,000円 |
| 7,500万円 | 2,310,000円 |
| 8,000万円 | 2,460,000円 |
| 8,500万円 | 2,610,000円 |
| 9,000万円 | 2,760,000円 |
| 9,500万円 | 2,910,000円 |
| 10,000万円 | 3,060,000円 |
まとめ
- 仲介手数料は売主と買主の間に入って条件の調整や契約事務を行う不動産会社の報酬
- 仲介手数料は成功報酬のため契約が成立したら発生する
- 仲介手数料の計算は成約価格×3%＋6万円＋消費税
最後までお読みいただきありがとうございました。この記事の内容が、少しでもあなたのお役に立てば幸いです。
モトキ