不動産 不動産売却

不動産売買の仲介手数料は売主と買主どちらが払う?

悩んでいる人
不動産を売買する時、仲介手数料を払うのは誰なの?

売主?それとも買主?

 

この疑問に答えます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 売買仲介手数料を払う必要があるのは売主それとも買主?
  • 売買仲介手数料がかからないのはどんな場合?
  • 売買仲介手数料を安くする方法はあるの?

 

モトキさん
この記事を書いている私は、10年ほど不動産会社を経営していました。今はこのメディアで暮らしと不動産に関する役立つ情報を発信しています。

 

賃貸で家を借りる場合には、仲介手数料を大家さんが負担するとういう事が良くありますよね。

借りる人からすれば、仲介手数料は無料になる訳です。

 

では、不動産を売買する場合はどうなのでしょうか?

 

不動産を買おうと考えている買主の方であれば、出費を少しでも抑えたいので、できれば仲介手数料は払いたくないと思いますよね。

不動産を売ろうと考えている売主の方であれば、売主だけが手数料を負担するとしたら、不公平だと感じると思います。

当然ですが、多くお金を払いたいという人はいません。

不動産の売買は賃貸と違って一生に何度もあることではないので、正確な情報を知っておかないと、お金を払い過ぎてしまっていないかと心配になるものです。

この記事では、不動産を売買する時に仲介手数料を払うのは売主なのか、買主なのかという疑問に答えます。

 

不動産売買仲介の仕組みとは?

 

まずは、不動産売買における仲介の仕組みを理解しましょう。

不動産を売買する時には、売主と買主は、間に仲介会社を入れて契約をします。

仲介会社の役割は、売主と買主それぞれの希望や要望を聞き、調整して契約をまとめる事です。

さらに、契約が滞りなく進み、不動産が売主から買主へきちんと引き渡されるまで、いろいろな仕事を行います。

このように、売主と買主の間に仲介会社が入る取引を不動産売買仲介と言います。

この売買仲介には大きく分けて2つのパターンがあります。

 

単独仲介

売主と買主の間に1社の不動産会社が入って仲介するパターンです。業界では両手仲介とも言います。

 

共同仲介

売主側に1社の不動産会社、買主側に1社の不動産会社がそれぞれ間に入って仲介するパターンです。業界では片手仲介と言います。

稀にですが、片側に1社以上の不動産会社が入る事もあります。

 

不動産売買の仲介手数料とは?

 

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売買した時に、その会社に払う報酬です。

仲介の手数料は成功報酬なので、売買契約が成立して初めて支払いの義務が発生します。

 

仲介手数料の料率は?

仲介手数料の額は法律で上限が決められています。

 

仲介手数料上限額

成約価格×3%+6万円+消費税

 

仲介手数料の詳しい計算の仕方はこちらの記事をご覧ください。

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これは、1回の売買契約の上限ではなく、仲介を依頼した人それぞれの上限です。

賃貸の場合は、賃料の1ヶ月分が仲介手数料の上限です。それで貸主、借主それぞれ賃料の0.5ヶ月分を仲介手数料としたり、貸主から1ヶ月分、借主は無料としたりします。

ここが、売買と賃貸の仲介手数料の決まりの違いです。

不動産売買の場合の仲介手数料の上限は、

売主:成約価格×3%+6万円+消費税
買主:成約価格×3%+6万円+消費税

となり、不動産会社が単独で仲介する場合は、仲介手数料は最大6%+12万円+消費税となるのです。

複数の不動産会社が共同で仲介する場合は、それぞれの不動産会社が自社で担当する売主、買主それぞれから仲介手数料を最大で成約価格×3%+6万円+消費税もらう形になります。

これが、不動産売買の場合の仲介と仲介手数料の取り決めです。

 

買主に仲介手数料がかからない場合とは?

 

仲介手数料は不動産売買をする時に、仲介会社へ支払う必要がある手数料だという事を説明しました。

とはいえ、かなりの金額になる為、できれば支払いたくないと思うが人情ですよね。

実は仲介手数料がかからない場合もあります。

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仲介手数料無料の不動産会社に仲介を依頼した場合

仲介手数料は法律で上限が決まっていると説明しました。
あくまで上限ですので、当然割引をする事もできます。

業者によっては、買主の仲介手数料無料というところもあります。
そのような業者に仲介を依頼した場合には、不動産を買っても仲介手数料は発生しません。

 

業者から直接買った場合

不動産売買でも、不動産業者などから直接物件を買う場合には仲介手数料はかかりません。

例えば、新築マンションや新築分譲住宅を買った場合です。そのような場合でも間に仲介会社が入る場合もありますが、売主と買主が直接契約する場合には、仲介手数料は発生しません。

中古のリノベーション物件などでも不動産業者が売主として直接販売している物件があります。そのような場合は、仲介手数料はかかりません。

 

売主に仲介手数料がかからない場合とは?

売主側に仲介手数料がかからない場合もあります。

 

仲介手数料無料の不動産会社に仲介を依頼した場合

売主の仲介手数料無料という不動産会社はあまり多くありません。なぜならきちんとした販売活動をするには、どうしても経費がかかる為、少なくとも買主からは仲介手数料をもらう必要があります。自社に既に買主がいる場合は別ですが、そうでない場合は、新たに探す必要がありそれには広告費などがかかるからです。

 

不動産会社が直接買い取る場合

不動産会社が買主になって直接契約する場合には、仲介手数料は発生しません。
ただし買主が不動産業者でも、間に仲介会社が入って契約する場合もあります。その場合には仲介手数料がかかります。

 

個人間で不動産を売買する場合

仲介業者を介さずに親族間、または隣人などの他人と個人間で不動産を売買する場合です。仲介会社は入れないので当然仲介手数料は発生しません。
ただ、個人間で不動産を売買する場合にも、トラブル防止のためには、売買契約書などをきちんと取り交わした方が良いです。

 

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買主が仲介手数料を安くする方法

 

不動産を仲介で売買すると、売主、買主双方に仲介手数料がかかる事を説明しました。
では、仲介手数料がかかる場合で、少しでも値引きなどをする事はできないのでしょうか?

仲介手数料は、法律で決められているのはあくまで上限なので、割引するのは違法でもなんでもありません。

タイミングとやり方を間違えなければ、仲介手数料を安くする事は可能です。

ただし、まず覚えておきたいのは、仲介手数料は仲介会社のほぼ唯一の収入源で、しかも成功報酬だという事です。

それで仲介手数料を安くする交渉をする時には、リスクもありますのでその辺を少し解説します。

 

仲介手数料の安い業者を選ぶ

まずは、元々仲介手数料を割引している業者を選んで物件を紹介してもらう事です。
ただしそのような業者は、紹介できる物件が限られていたりします。
もし、すでに買いたい物件が決まっている場合などでは、そのような業者を使うと良いでしょう。

 

仲介会社に交渉してみる

大手の仲介業者は、ほとんど手数料を割引する事はありません。ただ、絶対ではないので聞いてみる事はできます。
仲介業者が大手でなければ割引に応じてくれるところもあるでしょう。

でも、仲介業者の収入源は基本的に仲介手数料だけなので、多くの不動産会社は手数料の割引を非常に嫌がります。
それで無理な手数料の割引交渉は禁物です。こじれると、「あなたではなく他の人に買ってもらいます」という態度になります。
特に、専任の物件の場合などは、仲介業者が買主をある程度コントロールできてしまいます。つまり誰に買ってもらうかを選べるという事です。

それで、無理な手数料の交渉は、物件を買い逃すリスクも生まれるという事を覚えておきましょう。

 

売主が仲介手数料を安くする方法

売主が仲介の手数料を安くする方法はないのでしょうか?
仲介手数料は、法律で上限が決まっているだけで、不動産会社は売主と協議して手数料の額を決めることになっています。

ですから、仲介手数料の割引交渉する事は可能ですが、最も大事なのはそのタイミングです。

 

媒介契約をする時に交渉する

仲介手数料を割引交渉をするのは、売買契約が決まった時ではなく、不動産会社と媒介契約を締結する時です。
媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する契約です。

媒介契約をする時に、不動産会社は、売主に請求する仲介手数料の額についても明示することになっています。
つまり、媒介契約書には仲介手数料の額について明記されていて、媒介契約を結んだ時点でそこに書かれている仲介手数料の額で同意していることになります。

ですので、後から仲介手数料の割引交渉をすると、仲介会社からすれば、決まっていることについて「ごねている」という状態になってしまいます。

それで、仲介手数料の交渉をするのは、媒介契約を結ぶ前のタイミングでする必要があります。

 

複数の業者の査定をとって交渉する

まずは、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。査定依頼は一括査定サイトを使うと便利です。

各不動産会社の営業マンと交渉する時に、複数の不動産会社に査定依頼をしており、仲介手数料を含めて費用が少しでも安く済むところにお願いしたいと思っている事を伝えましょう。
その後、良い条件を提示してくれる不動産会社と媒介契約を結びます。

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でも、ここでもやはり無理な仲介手数料の割引交渉は禁物です。
仲介手数料の割引によって営業マンのモチベーションが下がってしまう事があるからです。

営業マンが歩合制の給料の場合、売った不動産の価格ではなく、仲介手数料の売り上げに対して決まります。

その場合、例えば2つ同じような物件があって、Aを売れば通常の手数料収入、Bを売れば半額の手数料収入となった場合、どちらを売りたくなるでしょうか?当然Aから売ろうと少なからず考えてしまいます。

さらに、手数料をもっと稼ぐために、買主も自社で見つけてこようとして、いわゆる囲い込みに走る可能性もあります。

さらに詳しく

囲い込みとは?
両手仲介を狙って、物件を囲い込んで他社のが顧客を紹介できないようにブロックしてしまう事。
具体的には、レインズに情報を載せない、他社から問い合わせがあっても契約予定と偽って紹介しないなど。

 

業者を選ぶ基準は仲介手数料ではない

仲介手数料の額だけで、売却を依頼する業者を決めてしまうのは、絶対にやめましょう。

販売力や営業力のない不動産会社に安い仲介手数料で売却を依頼するよりも、信頼できる販売力の強い不動産会社に売却を依頼した方が結果的には特になります。

例えば、マンション2,000万円で売り、仲介手数料を半額支払った場合と、

同じマンションを2,100万円で売り、仲介手数料を満額支払った場合の収入金額を比較してみましょう。

 

仲介手数料半額の場合

2,000万円でマンション売却

仲介手数料計算:
2,000万円×3%+6万円=66万円

手数料:(50%割引)=33万円

収入金額:2,000万円ー33万円= 1,967万円

 

仲介手数料3%+6万円の場合

2,100万円でマンション売却

仲介手数料計算:
2,100万円×3%+6万円=69万円

収入金額:2,100万円ー69万円=2,031万円

 

収入の差額:2,031万円ー1,967万円=64万円

 

2,000万円で仲介手数料半額で売るよりも、2,100万円で満額の仲介手数料で売った方が、64万円も特している事がわかります。
手元に入ってくるお金の差としてはかなり大きいですよね。

100万円も高く売るなんて難しそう、と思われるかもしれませんが、不動産の売買においては、100万円程度であれば、営業マンの努力と営業力しだいで割と簡単に出る違いです。(もちろん物件価格にもよります)

 

不動産を売る場合は、不動産会社の販売力で依頼する業者を選ぶ方が、結果的には得になる可能性が高いです。

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まとめ

 

  • 仲介手数料は売主・買主双方にかかる
  • 仲介手数料の割引交渉は慎重に行いましょう
  • 不動産会社は手数料ではなく販売力で選びましょう

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