こんな疑問に答えていきます。
この記事を読むと分かる事
- アフターコロナの不動産価格はどうなるのか？
- アフターコロナに不動産トレンドの変化はあるのか？
- アフターコロナにどんな不動産ビジネスのチャンスが来るのか？
目次
新型コロナウィルスの感染拡大が起きてから、私たち生活には少なからず変化が起きています。外出時にマスクを着用すること、人との距離を保つこと、手指のこまめな消毒などは、すでに習慣となっているのではないでしょうか。
このような状況はいつまで続くのか、専門家の中でも意見が分かれており、はっきりしたことはわかりません。
でも、感染拡大はある程度は続くとしても、いずれ終息に向かいます。
現在、私たちは新型コロナ影響を大なり小なり受けていますが、感染拡大が終わった後、つまり「アフターコロナ」にその影響はどれほど残るのでしょうか。
特に、コロナは今後の不動産市場にどんな影響を与えるのでしょうか？
この記事では、「アフターコロナの不動産はどうなるのか」について深掘りして解説していきたいと思います。
現在、コロナが不動産価格に与えている影響は？
きっとあなたも日々コロナの影響を感じておられる事と思いますが、コロナは不動産にどんな影響を与えているのでしょうか？
最も気になるところは、不動産価格にどんな影響を与えているかだと思います。いろいろな憶測が流れていますが、今のところコロナは不動産価格に大きな影響を与えていません。
詳しくは以下の記事で解説していますので、よろしければご覧ください。
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アフターコロナの不動産価格はどうなる？
不動産価格にコロナの影響はほとんど出ていないとはいえ、コロナがこの先年単位で続くような事があれば、不動産というよりも経済全体に大きな影響を与える事になるので、当然不動産価格の大幅な下落もあり得るでしょう。
コロナが日本の経済に与える影響は今後も注視する必要がありますが、現状を見ていると不動産価格へ与える影響は限定的だと考えられます。
コロナに起因する現在の不動産流通の停滞は、単純に人の動きが減ったためで、リーマンショショックの時のような金融危機によって起きた現象ではないからです。
さらに詳しく
不動産価格について語る際に、個人の住宅用不動産と投資用の不動産は分けて考える必要があります。それぞれ価格形成のプロセスが若干異なるからです。といっても、プロセスやタイミングは異なっても結論は同じで、景気が悪くなれば両方とも価格が下がります。
アフターコロナの住宅用不動産の価格は？
- 価格は下がっても限定的
- 売買のタイミングは、相場ではなく人生のイベントで決めるべき
- 不動産売買で損しないためにできること
価格は下がっても限定的
前述のように、アフターコロナの不動産価格の下落は限定的と予想されます。
あくまで、コロナが経済全体にどれほどの影響を与えるかによりますが、価格への影響は限定的で、コロナショックによって不動産の大きな買い時が来るという可能性は低いでしょう。
売買のタイミングは、相場ではなく人生のイベントで決めるべき
個人が住宅用不動産を売買するタイミングは、不動産相場の動向ではなく、人生のイベントに合わせて行われる事がほとんどです。
例えば、転勤とか、結婚とか、子供が生まれた、といった事です。
家を買う理由は、本来、お金を儲けるためではなく、自分や家族の人生のためです。ですから、家を買う時に、必要以上に不動産相場を気にしすぎると本末転倒になってしまいます。
ココがポイント
アフターコロナで不動産価格に変動があるとしても、居住用不動産の場合はそれほど大きなものではありますう。売買のタイミングを相場の上下に合わせるよりも、自分や家族の都合とタイミングで決めた方が、結果として満足度は高くなるはずです。
不動産売買で損をしないためにできること
人生のイベントに合わせて家を売り買いするとはいえ、誰しも損はしたくないと思うはずです。
家を買う人は、必要以上に高値で買わなくても良いように、家を売る人は出来るだけ高値で売りたいと考えるものです。
そのためにできる唯一の事は、自分が家を買いたい（売りたい）地域の不動産相場をきちんと把握する事です。
住宅用の不動産価格は、ローカルな原因で上下します。
例えば、近くで新たな新築マンションが売りに出たとか、大きな分譲地が開発されたとか、新しく電車の駅ができた、バイパスが開通した、とかそのような事です。このような地元で起きる事によって、住宅用不動産の売買価格は上下します。
さらに詳しく
自分の地域の不動産価格を知るのに、日本全体の不動産相場など、実はあまり参考になりません。銀座の土地の値段が上がっても、同じようにあなたの持っている家の価格が上がるわけではないのです。
それで、エリアで売りに出ている物件情報を定点観測してください。
3ヶ月から半年も見ていれば、「お、この物件はちょっと安いな。なんでかな？」とか「これは少し高いけど売れるのかな？」というような事が見えてきます。そして、それほど大きく不動産価格は、上下していないという事がわかるはずです。
エリアの相場を理解できれば、売りに出る物件が高いか、安いのかが分かるようになります。そうすれば売るタイミング、買うタイミングをある程度自信を持って判断できます。
ココがポイント
不動産の情報誌や不動産アナリストは、いつでも「いまが買い時！」「今売らないと損！」と言います。買い時、売り時は個人の事情によって違いますし、エリアによっても違う、という事も覚えておきましょう。
アフターコロナの投資用不動産の価格は？
- 景気の動向次第では格安物件が出る可能性はある
- 今から資金の用意と不動産業者との関係づくりを
投資用の不動産は、住宅用不動産とは違って仕入れのタイミングは重要になります。
仕入れの価格が、利回りや、売却益に大きく影響するからです。相場が下がっている時に物件を仕入れる事ができれば、成功する可能性が高まります。
投資用不動産の価格が下がる理由
- 業績が悪化した業者が投資物件を安く手放す
- 銀行の融資が厳しくなり買手が減る
これが全ての理由ではありませんが、不動産価格が下落するのは、基本的に景気が悪くなった時です。
ですから、景気の動向次第では、アフターコロナに投資用の不動産価格は下がる可能性があります。
投資用の不動産と言っても、一棟ビルからアパート、ワンルームマンション、戸建など色々と種類がありそれぞれに状況が異なります。また都市部なのか、地方なのか場所による違いもあります。
それでも、コロナによって日本全体の景気が停滞すれば、アフターコロナに格安な投資物件が市場に出てくる可能性は十分にあります。
ココがポイント
アフターコロナに備えて今できる事は、不動産業者と良い関係を築いておくことです。そうすれば、おいしい物件情報をもらいやすくなります。また、融資を受けるために金融機関との関係を築いておく事、手元にある程度の自己資金を用意しておくことも大切です。
アフターコロナの不動産トレンドは？
コロナが生活に与えた影響は、アフターコロナにどの程度残っていくのでしょうか。
それでは、コロナ渦で起きた変化をいくつか分析してみましょう。
リモートワーク
コロナ渦でリモートワークを導入した企業も多かったと報道されています。
リモートワークであれば、会社の場所に縛られることなく、どこでも好きなところに住む事ができます。ほとんどの人は、職場への通勤を考えて家を選ぶため、リモートワークが増えれば新たな不動産のトレンドとなる可能性があります。
働き方改革と相まって、アフターコロナでもリモートワークの流れは続いてくのでしょうか？
リモートワークについて「HRテクノロジー総研」が行った調査結果を紹介します。
この調査では、緊急事態宣言中の2020年5月と、解除された8月のリモートワークの実施状況について比較しています。
リモートワーク実施率
| 5月 | 8月 | |
| 毎日リモート | 17.4% | 7.5% |
| 出社とリモート | 18.1% | 15.7% |
| 毎日出社 | 58.5% | 73.6% |
| 完全休業その他 | 5.9% | 3.2% |
このデータを見ると「毎日リモートワーク」が9.9ポイント減少している事がわかります。
そして、「毎日出社」の比率が15.1ポイント増加しています。わずか3ヶ月の間ですが、リモートワークを実施していた会社も、通常の勤務に戻ってきている事がわかります。
地域別リモートワーク実施率
2020年5月
| 首都圏 | 近畿 | 北関東 | 中部 | 中四国・九州 | 東北・北海道 | |
| 毎日リモート | 29.8% | 15.1% | 13.8% | 8.8% | 8.5% | 6.8% |
| 出社とリモート | 22.4% | 19.8%% | 12.8% | 16.0% | 13.1% | 12.5% |
| 毎日出社 | 41.6% | 58.9% | 68.8% | 70.3% | 72.0% | 74.4% |
| 休業・その他 | 6.2% | 6.2% | 4.6% | 4.9% | 6.4% | 6.1% |
2020年8月
| 首都圏 | 近畿 | 北関東 | 中部 | 中四国・九州 | 東北・北海道 | |
| 毎日リモート | 14.6% | 5.2% | 4.1% | 3.4% | 2.2% | 2.5% |
| 出社とリモート | 24.2% | 16.1% | 8.9% | 10.4% | 8.6% | 5.8% |
| 毎日出社 | 58.5% | 75.7% | 84.1% | 82.4% | 85.9% | 87.6% |
| 休業・その他 | 2.7% | 3.0% | 3.0% | 3.7% | 3.2% | 4.1% |
地域別に見ると、何らかのリモートワークを実施している会社の数は首都圏に突出して多い事がわかります。首都圏では、5月の時点で52.２％、8月で38.8％がリモートワークを実施していました。逆にその他の地域ではリモートワークはさほど実施されていない事がわかります。
職業別リモートワーク実施率
2020年5月
| 毎日リモート | 出社とリモート | 毎日出社 | 休業・その他 | |
| IT・インターネット | 52.0% | 16.4% | 29.4% | 2.1% |
| 金融 | 17.9% | 32.6% | 46.1% | 3.4% |
| 通信・インフラ | 23.5% | 21.3% | 50.0% | 5.2% |
| メーカー | 25.2% | 17.2% | 52.6% | 5.0% |
| マスコミ広告 | 18.8% | 21.9% | 57.3% | 2.1% |
| 公共 | 7.1% | 27.3% | 61.7% | 3.9% |
| その他・サービス | 11.4% | 14.2% | 67.2% | 7.3% |
| 流通 | 11.5% | 13.8% | 67.3% | 7.4% |
| 小売・外食 | 10.3% | 12.5% | 63.6% | 13.6% |
2020年8月
| 毎日リモート | 出社とリモート | 毎日出社 | 休業・その他 | |
| IT・インターネット | 31.4% | 29.6% | 37.6% | 1.4% |
| マスコミ・広告 | 6.9% | 30.4% | 57.8% | 4.9% |
| メーカー | 10.7% | 23.4% | 64.3% | 1.6% |
| 通信・インフラ | 9.1% | 22.3% | 66.1% | 2.4% |
| 金融 | 6.1% | 22.5% | 70.4% | 0.9% |
| 流通 | 4.0% | 14.6% | 77.7% | 3.7% |
| 小売・外食 | 3.5% | 10.9% | 82.0% | 3.5% |
| サービス・その他 | 4.3% | 10.1% | 81.2% | 4.3% |
| 公共 | 1.7% | 7.3% | 86.6% | 4.3% |
業種別でのリモートワーク実施率で見ると、やはりIT系の業種で実施率が高い事がわかります。5月と8月で比べると、IT系の業種でも通常の勤務体制に戻り始めている事がわかります。
8月にリモートワーク率が大きく下がったのは「公共」や「金融」の業種です。緊急事態宣言によってリモートワークを取り入れざるを得なかったものの、今後も積極的にリモートワークを取り入れる業種ではないという事が読み取れます。
調査結果からわかる事
- 緊急事態宣言が終わった後にリモートワークの実施率は大きく下がっている
- 首都圏以外ではほとんどリモートワークはされていない
- 職業別に実施率を見るとIT系の企業が高い
結論として、今後リモートワークが大きなトレンドになるとは考えづらいです。
ほとんどの会社には、リモートワークにするメリットはあまりなく、仕事を止めないために、なんとかリモートワークを取り入れて急場をしのいだ、というのが実情ではないでしょうか。
一方、IT企業などは比較的リモートワークにシフトしやすく、都心に高い賃料のオフィスを構えることのデメリットなども考えれば、今後増え得ていく可能性はあるかもしれません。
それで、リモートワークはアフターコロナの大きなトレンドにはならないものの、リモートワーカー向けの物件など、一定数のニーズが生まれる可能性はあります。
リモートワーカー向け物件
- 高速インターネット使い放題
- ワークスペース付き物件
- 防音性能の高い二重サッシ
郊外人気・地方移住
新型コロナの感染はやはり人の密集している都市部を中心に広がりました。東京と他の地方都市の感染者数の差は大きく、大都市に住むリスクを感じた方も多かった事でしょう。
アフターコロナには、このようなリスクの少ない郊外の不動産が人気になるのではないかという憶測も聞こえてきますが、果たしてどうでしょうか？
結論としては、これも大きなトレンドになる事はないと思われます。
確かに、郊外や地方の比較的広々した地域であれば、都心と比べて人と密になる可能性も少なくてすみます。また、休日には、公園などで気分転換ができ、コロナ渦でも比較的快適に暮す事ができます。
一定数の人たちは、今までの都心一辺倒の考え方が変わって郊外に家を構えようと思う方もおられるかもしれません。でもそれは大きな流れになる程ではないでしょう。
理由としては、「人の価値観は簡単には変わらないから」です。住む場所の選び方は、その人の価値観、つまり人生の中で何を優先するのか、何を大事にするのかといった事と深く関係しています。
都市部に住みたい人の理由、動機はアフターコロナでも変わる事はないでしょう。逆に地方や郊外に住みたいという人も同じです。
2020年 東京都人口推計
| 総数 | 前月比 | 区部 | 市部 | |
| 1月 | 13,951,636 | △2,336 | 9,653,112 | 4,217,151 |
| 2月 | 13,953,577 | 1,941 | 9,656,340 | 4,215,962 |
| 3月 | 13,951,791 | △1,786 | 9,656,295 | 4,214,303 |
| 4月 | 13,982,622 | 30,831 | 9,682,088 | 4,219,989 |
| 5月 | 14,002,973 | 20,351 | 9,696,631 | 4,225,504 |
| 6月 | 13,999,568 | △3,405 | 9,683,701 | 4,255,030 |
| 7月 | 13,999,624 | 56 | 9,693,789 | 4,225,043 |
| 8月 | 13,993,721 | △5,903 | 9,688,482 | 4,224,524 |
| 9月 | 13,981,782 | △11,939 | 9,677,973 | 4,223,141 |
ココがポイント
東京都の人口は、月によって多少の上下があるものの、コロナ渦が始まる少し前の1月と、9月で比べれば30,146人増加しており、人口はほとんど変わっていません。
三大都市である大阪市と名古屋市もみてみましょう
2020年 大阪市人口推計
| 総数 | 前月比 | |
| 1月 | 2,743,735 | 574 |
| 2月 | 2,743,599 | △136 |
| 3月 | 2,744,379 | 780 |
| 4月 | 2,746,983 | 2,604 |
| 5月 | 2,750,868 | 3,885 |
| 6月 | 2,751,495 | 627 |
| 7月 | 2,751,613 | 118 |
| 8月 | 2,751,527 | △86 |
| 9月 | 2,751,460 | △67 |
ココがポイント
大阪市の人口は、2020年の1月と9月を比べると、7,725人増加しています。
2020年 名古屋市人口推計
| 総数 | 前月比 | |
| 1月 | 2,328,653 | △193 |
| 2月 | 2,328,091 | △562 |
| 3月 | 2,327,440 | △651 |
| 4月 | 2,324,877 | △2,563 |
| 5月 | 2,330,138 | 5,261 |
| 6月 | 2,330,178 | 40 |
| 7月 | 2,330,048 | △130 |
| 8月 | 2,329,712 | △336 |
| 9月 | 2,329,628 | △84 |
ココがポイント
名古屋市の人口は、2020年1月と9月を比べると、975人増えています。
コロナ渦でも大都市の人口が大きく減っているという事はありません。つまり、都市部から、郊外や地方への移住という人の流れは今のところ起きていません。
結論として、アフターコロナにもそのような人の流れは起こらないと考えられます。
まとめ
- アフターコロナの不動産価格は下がっても限定的
- アフターコロナに大きな不動産トレンドの変化はない
- アフターコロナに生まれるニーズにはビジネスチャンスあり
コロナで生まれた新たな生活様式が、アフターコロナの不動産価格やトレンドに大きな影響を及ぼす事はなさそうです。
とはいえ、今回の新型コロナウィルスの感染拡大は確実に人々に新たな経験を与えました。その中で、新たなニーズや、意識の変化が生まれた事は確かです。
それらのニーズを掘り起こすことで、アフターコロナには新たな不動産ビジネスのチャンスが生まれるかもしれません。