土地を売るので査定をしたいんですが、何か気をつける事や知っておくべき事はありますか？
こんな疑問に答えます。
この記事を読むと分かる事
- 土地を売る時の査定とは何かが分かります
- 土地を売る時の査定をする前に知っておくべき事が分かります
- どんな方法で査定をするのが良いのかが分かります
目次
土地を売る時に、まず最初に行う事は、土地の価格査定です。でも、いきなり不動産会社に問い合わせをするのは、ちょっと抵抗があるという方もおられるかもしれませんね。
不動産会社に、なんとなく怖いイメージを持っていたり、相談したら丸め込まれたり、騙されたりするのではないか、と警戒する方も多いです。
土地の売買については、不動産会社と一般の人では、知識や経験にかなりの差があります。一般の人であれば、一生のうちにそう何度も土地の売買する事はないと思います。一方、不動産会社は日常的に不動産の取引をしています。この知識と経験の差が、不安や警戒心に繋がるのかもしれません。
とはいえ、土地を良い条件で売るためには、不動産会社との連携が欠かせません。きちんとした知識を持っていれば、不動産会社の言いなりになる事なく、むしろ協力関係を築いて土地の販売活動を成功させる事ができます。
その為に必要な知識を、この記事では書いていきたいと思います。
土地を売る時の査定とは？
まず最初に、土地を売る時に不動産会社がする査定とは何か？を説明します。
土地の査定価格には２種類ある
土地の査定価格には、以下の2種類があります。
- 買取価格
- 仲介価格
買取価格
買取価格は、その名の通り、査定をした不動産会社、もしくはその他の業者が直接買取をする場合の価格です。その価格で合意をすれば、すぐに契約に進む事ができます。
仲介価格
仲介価格というのは、土地を一般市場に売りに出して売却できるであろう価格です。仲介で土地を売る場合では、ほとんどのケースで買主は一般の消費者になります。一般の消費者が買うであろう価格、つまり相場の価格を試算したのが、仲介価格です。
不動産会社が出す査定価格とは？
不動産会社が査定の際に出してくれるこの「仲介価格」について理解しておくべき事は、この価格は「土地の絶対的な価値を表しているわけではない」という事です。
そもそも、何を持って「土地の価値」というのか難しいところなのですが、例えば、固定資産税などの税金を計算する時に、その土地の「評価額」という価格がありますよね。
その価格はある意味、その土地の税務上の価値という事ができると思います。その価格に基づいて税金が決められていくからです。
一方、不動産会社が査定して算出する価格は、あくまでその不動産会社が決めた（計算した）価格です。でも、実際に土地を購入するのは、その不動産会社ではなく、一般の消費者です。一般の消費者が土地を購入して初めて、その土地に価格がつくのです。
不動産会社が土地の査定で出す金額は、「概ね3ヶ月以内で売れるであろう予測の価格」です。あくまで予測の価格であって、その価格で必ず売れる訳ではありません。
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なぜ3ヶ月以内なのか？
不動産業者との媒介契約（土地の売却活動を依頼する契約）は、最長3ヶ月の契約期間（一般媒介契約は除く）と定められているため、不動産会社としては、その期間内にどうしても売却を成立させたいと考えているからです。そして実際、不動産は3ヶ月周期で循環していると言われています。
査定価格は高ければ良いというものではない
「何れにしても、他社よりも高く売れるという予測を立てている不動産会社に頼むのが良いじゃないの？」と考えるかもしれません。
もちろん、高く売りたいという熱意のある不動産会社は非常に頼もしいのですが、必ずしも高く売りたいという熱意や、高く売れるという予測で価格を出していない場合があるのです。
ちなみに、土地などの不動産は相場を無視した金額で売りに出しても売れる事はありません。今は購入希望のお客さんもインターネットを通してたくさんの情報を入手する事ができるようになっており、どんどん目が肥えてきてます。
高値で媒介契約をした後はどうなる？
高い査定価格で媒介契約を取った後、どうするのかというと、それなりに販売活動をするか、ほぼ何もせずに1ヶ月、2ヶ月と放置します。その後、「どうしても売れない」とか「市況が悪くなった」などと理由をつけて価格を下げるように勧めてきます。もっと悪い場合には、「この土地は売れない」という情報を擦り込んだ後、安値で買い取ってしまう事もあるのです。
ココに注意
実際に、このような悪い不動産会社は存在していて、業界用語で言えば、物件を「干して」「塩漬け」にして顧客を「はめる」事があるのです。あまり販売状況をチェックせずに、全て業者任せにしてしまう売主は、特にそのような業者の餌食になりやすいので注意が必要です。
ココがポイント
土地を売る時の査定とは、「不動産会社が過去の事例をもとに、3ヶ月以内に売れるであろう提案の価格を示す」事です。
それで、査定価格を見るときは、あくまで不動産会社の「提案の価格」であって、その価格で売れるとは限らないという事を忘れないようにしましょう。
土地を売る時の査定をする方法は？
不動産会社が査定をする時に使う手法は、「取引事例比較法」です。収益不動産の場合は「収益還元法」を使いますが、通常の土地の売却査定であれば「取引事例比較法」です。
「取引事例比較法」は、簡単に言えば、過去の似たような取引を比較して、その土地が将来売れるであろう価格を算出する方法です。
「あそこの土地がこのくらいの価格で売れたという事は、この土地はこれぐらいの価格でしょ」という計算の仕方なのです。
とはいえ、人の財産についてそんなに簡単に値付けをする訳にはいきませんので、いくつかの実際の事例を並べて、きちんとした理由付けをして価格を提出する訳です。
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土地の査定依頼をする時の注意点は？
土地の査定は複数の業者に依頼する
適正価格を知るために、査定を依頼する売主の立場としてするべき事は、複数の業者に査定依頼をする事です。できれば4から5社ほどに査定依頼をして下さい。
他社と比べて極端に高い査定価格は、無視してOKですが、できるなら念のため査定書の形でその根拠を示してもらうようにしましょう。比較する事例で操作しているのか、比較している事例が同じでも「流動性比率」などで価格を好きに調整している可能性があります。
そのような査定書を出す業者は、土地を売る事よりも、まずは媒介契約を取る事に力を入れている可能性が高いです。
査定金額が割れる場合
複数の業者が出した金額がそれぞれ異なっている場合はどうでしょうか？
例えば、A社とＢ社が高く、C社とD社が安い金額を出しているという場合もあります。不動産会社の間でも見解が別れている状態です。そんな時は、査定書を見比べて、どんな事例を使って査定しているかを見てみましょう。
比較事例の中に、何か特別な事情があって高く売れたような事例を含めて計算すると当然査定価格が高くなります。どの事例を採用するかは、不動産会社次第です。業者によっては、そのような事例は再現性が低いので、外して査定をしているかもしれません。
比較できる取引事例が少なく、過去の取引事例からでは正確に査定ができない場合もあります。
そのような場合は、路線価をもとに査定金額を計算する事もありますし、その他の理由付けで価格を算出する場合もあります。そうなると、各社異なる査定価格を出してくるという結果になるでしょう。
不動産会社はそうは言わないと思いますが、実際に売りに出してみないと、どの価格が正解か分からないという状態です。将来の事は誰も分かりませんので、過去の事例がなければ予測もできません。そういう場合は、売りに出して見て、反響次第で段階的に価格を変更していくなど、作戦を立てて臨む必要があります。
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路線価は公示価格の7割から8割で公示価格は実際に売れる取引価格の9割程度と言われています。地域によっても路線価や公示価格と実勢価格の差は異なりますし、その時の景気によっても変わりますので、あくまで目安です。
土地の売り出し価格を決めるのは売主
複数の不動産会社に査定を依頼して、適正な価格がわかったら、実際に売りに出す金額を決めます。査定価格はあくまで不動産会社の提案価格であって、実際に売りに出す金額を決めるのは売主本人です。
通常、相場の中でも高い金額ほど売るのに時間がかかり、安い金額ほど早く売れると言われています。とはいえ、販売期間は価格だけで決まるのではなく、地域の不動産市況や不動産会社の売り方によっても左右されます。
不動産会社が出した査定金額の上限ギリギリで出すのか、平均の金額で出すのか、売主が決める事ができます。
業者の言いなりで販売価格を決めてはいけません。とはいえ、業者の意見を無視してもダメです。
販売活動の主導権は売主にある
販売価格を決める時も、実際に販売活動をする時も、「不動産会社のアドバイスを受けながら、自分が土地を売るんだ」という意識を持って取り組んでください。
土地の価格設定や売却活動を全て不動産会社に任せきりにしてしまうと、不動産会社に都合よく使われてしまう可能性があります。土地売却の主導権はあくまで売主である自分が握っているという事を忘れないでください。
土地の査定は販売を依頼する不動産会社を決める面接
土地売却の成功には、売主が適正価格を知る事だけでなく、信頼できる不動産会社に売却を依頼する事が欠かせません。
複数の不動産会社に査定依頼をする事は、信頼できる不動産会社を探す目的もあります。査定依頼は販売会社を選ぶ面接だと思って下さい。
査定書の内容を精査して下さい
査定金額の根拠は納得できるものかどうか、他社の査定書とよく比べて下さい。根拠がはっきり示されていない査定書や、流動性比率などの数値で査定価格を都合よく調整している査定書を出してくる会社はあまり信頼できません。
営業マンの振る舞いにも注目して下さい
難しい専門用語を並べるようなら、どういう意味か質問しましょう。本人も分かっていない言葉を使っていたり、分かりやすく説明できないような営業マンは信頼性に疑問が残ります。
販売活動の計画を聞いて下さい
どんな販売活動をするつもりか、またその手段を持っているかを聞いて下さい。大して広告をせずに他社がお客さんを連れてくれるのを待っているだけの不動産会社も存在します。
- どんな広告媒体をどの程度使う予定でしょうか？
- インターネットにはどのサイトに情報を載せる予定でしょうか？
主な不動産サイトは、アットホーム、HOME’S、SUUMOです。この3サイトを押さえておけば十分です。
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土地を売る時の査定の準備は？
査定を依頼する前に、どんな準備をしておけば良いでしょうか？
用意しておきたい物
- 土地を購入した時の書類一式
- 権利証（登記識別情報）
- 登記事項証明書（登記簿謄本の写し）
- 測量図
【土地を購入した時の書類】は、査定の参考資料として役立ちます。また税金の申告時に購入した時の金額を知るために必要になります。手元に無くなっていても売却自体は可能です。
【権利証】は、所有者であれば持っていなければならないもので、土地を売却するためには必ず必要です。紛失している場合も、手続きをすれば売却は可能ですので、早めに不動産会社ないしは司法書士に相談しましょう。
【登記事項証明書】や【測量図】は不動産会社でも法務局で取得できますので、もし手元になくても大丈夫です。
確認しておきたい事
- 隣地との境界があるか
- 土地に古い建物の基礎など埋蔵物が埋まっているかどうか
- 土地の中で不幸や事項が起こった事があるかどうか
- 隣地の所有者や地区の中で決まっている取り決めやルールなどがあるかどうか
これら、土地の所有者でなければ知らないような事柄は、不動産会社から必ず聞き取りされます。
思い出してメモにするなどしておくとスムーズに査定に対応できます。
土地を売るときの査定の費用は？
不動産会社が行う価格査定は無料です。費用が発生する事はありません。
不動産会社の査定は無料ですが、査定をするためにはある程度の手間がかかっています。査定書は、現地の調査、役所での調査、取引事例の調査をした上で作成します。真面目な業者ほどこれらをきちんと行います。
査定に対して費用を払う必要はありませんが、当たり前のように扱うのではなくきちんと感謝を伝えるようにしましょう。
土地を売りに出すと、他の不動産会社も買主を連れてきてくれる事があります。お断りする業者にも、今後何かの縁があるかもしれないと考えて、あまり無下にしないようにしましょう。
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不動産会社が行う価格査定とは別に、不動産鑑定士が行う「不動産鑑定」があります。不動産の価格を算出するという意味では同じですが、
この不動産鑑定は、不動産の客観的、公平な価格を算出する時に行います。不動産鑑定士が算出した不動産価格は、税金の申告する時や、裁判所に提出する為の不動産価格として認められるものです。この不動産鑑定には費用がかかります。
土地を売る時の査定はどこに頼むの？
査定依頼は、大手、中小、地場の不動産業者とバランスよく依頼すると良いでしょう。必ずしも大手が販売に強い訳ではなく、地元の中小の不動産会社が強いエリアもあります。必ず、バリエーションをつけて査定依頼をするようにしましょう。
一社ずつ電話やで問い合わせしたり、訪問しても良いですが、かなりの手間ですし、営業熱心な不動産会社に問い合わせると、押し切られてそのまま他社に問い合わせる事なく訪問査定、媒介契約と進んでしまう事があります。
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一括査定サイトを利用しよう
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この記事を読むと分かる事 不動産一括査定サイトを使うメリット・デメリットがわかります 不動産一括査定サイトの使い方のコツがわかるようになります あなたにぴったりの不動産査定サイトが選べるようになります ...
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まとめ
- 土地の査定価格は、3ヶ月で売れるであろう予測の価格
- 土地の売り出し価格は売主が最終的に決めるもの
- 土地の売却査定は必ず複数の業者に依頼する
- 査定を利用して不動産会社を選ぶ事
- 一括査定サイトを利用すると便利