リースバック 不動産

【完全版】これだけ知っておけば大丈夫|失敗しないリースバック選びの全知識

悩んでいる人
リースバックについて詳しく教えてください。たくさん種類があるけどどうやって選べば良いんですか?

 

こんな質問に答えます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 失敗しないリースバックの選び方が分かるようになります
  • リースバックのメリット・デメリットが分かります
  • リースバックを利用する際の注意点が分かります
  • リースバックを選ぶ時のポイントが分かります

 

モトキさん
こんにちは。宅建士のモトキです。不動産仲介会社の経営者・店長として様々な不動産取引を経験してきました。今回は、最近よく聞くようになった「リースバック」について解説していきます。

 

家を売っても住み続けられる!?リースバックとは?

最近テレビCMやメディアなどで「リースバック」について耳にすることが多くなりました。きっと興味をもたれている方も多いと思います。実際に、リースバックを利用する人は年々増えています。

では、このリースバックとは一体どんなサービスなのでしょうか?

 

リースバックとは?

リースバックとは、簡単に言えば「売ったものを貸してもらう事」です。

通常、自分の住んでいる家を売った場合、買主が住めるように家を明け渡さなければいけません。

リースバックの場合は、家を売った後、売主と買主が賃貸借契約を結びます。それにより旧所有者(売主)は、家を明け渡さずにそのまま賃貸で住み続けることができます。

 

リースバックは、以前から企業などが資金調達をする方法として利用されてきました。最近、個人向けのサービスが増えた事によって、自宅を利用して資金を得る方法として注目を集めるようになりました。様々な業者がリースバックを扱うようになったので、選べるサービスの選択肢が増えてきています。

 

ココがポイント

リースバックとは、家の売却後も売却先と賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける仕組みの事。

 

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リバースモーゲージとの違いは?

リースバックとよく比較される仕組みで「リバースモーゲージ」というものがあります。リースバックとリバースモーゲージの共通点は、自宅を使ってまとまった資金を得るという点です。

とはいえ、両者は全くもって違う仕組みです。リバースモーゲージは、シニアの方が老後の資金を調達する方法として利用されている金融商品です。

 

リバースモーゲージは、家を担保にお金を借りて、持ち家に住み続け、借入れ人が死亡した時に家を売却して借入金を返済する仕組みです。

 

リースバックとリバースモーゲージの違い

受け取れる資金の種類が全く異なります。

  • リバースモーゲージで手にする資金は、借入金つまり借金です。
  • リースバックで手にする資金は、家の売却資金です。

 

ココがポイント

リースバックとリバースモーゲージは全く違う仕組みです。

 

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リースバックの流れ

では、実際にリースバックを利用するときの流れはどのようなものでしょうか?

 

step
1
家を売却して売買代金を受け取る

 

step
2
賃貸借契約を結び賃貸として住み続ける

 

ココがポイント

リースバックは、あくまでも不動産売却の一形態です。売却した不動産を借りてそのまま住む事がリースバックです。

 

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どんな人がリースバックを利用するの?

どんな人がリースバックの利用に向いているのでしょうか?例えば、以下のよう人たちがリースバックを利用しています。

 

老後の資金を確保したい人

  • 年金などの収入では生活費が足りない。
  • 家を相続する家族がいないので、生きている間に現金化しておきたい。
  • ゆとりのある老後を送るための資金が欲しい

 

事業や教育費など、まとまった資金を調達したい人

  • まとまった資金が必要だが、銀行など金融機関の融資が難しい。
  • 病気や事故などの突発的な理由によって、まとまった資金が必要になった。
  • 事業用の資金が欲しいが、不動産担保ローンはすでに利用している。

 

住宅ローンの返済が厳しくなった人

  • リストラや転職によって、住宅ローンの返済が厳しくなってしまった。
  • カードやその他の借り入れを清算したい。

 

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家を売る必要があるが、今は引っ越しをしたくない人

  • 子供の学区が変わると困るので、引越しをしたくはない。
  • ペットと今の暮らしを続けたい。
  • 長年住み慣れた今の家から引越して、他の場所に住みたくない。

 

モトキさん
いろんな事情の人がリースバックを利用しています。家を売っても引っ越したくないという人にとって、リースバックはとても魅力的な選択肢です。

 

リースバックのメリットとは?

  • 家を売ってもそのまま住み続ける事ができる
  • 売却した代金をまとめて受け取れる
  • 近所に知られずに家を売れる
  • 固定資産税・火災保険などの維持費が掛からなくなる
  • 引越し費用などが掛からない
  • 相続のトラブルが軽減できる

 

モトキさん
リースバックを利用するメリットはたくさんあります。一つずつ解説していきます。

 

家を売ってもそのまま住み続ける事ができる

これが、リースバックを使う一番のメリットであり目的です。リースバックを利用すれば、家を売った後も引っ越さずに、長年住み慣れた家にそのまま住み続ける事ができます。

 

売却した代金をまとめて受け取れる

リースバックを利用する場合、専門の業者が家を買い取ることになります。通常の不動産売却と違い買い手を長い期間待つ必要がないので、短期間で家を現金化する事ができます。受け取ったお金は、老後の資金、事業資金、ローンの返済など、自由に使う事ができます。

 

近所に知られずに家を売れる

通常の不動産売却の場合、広告をしたり、購入希望者が内覧に来たりするので、どうしても近所には知られてしまいます。リースバックの場合、売り情報が公開されることはなく、売った後も住み続ける事ができるため、売却をご近所に知られる事がありません。

 

固定資産税・火災保険などの維持費が掛からなくなる

固定資産税・火災保険などは、家の所有者が負担することになります。リースバックをすると、家を売って所有者ではなくなりますので、それらの維持費を払う必要がなくなります。

 

参考

マンションの場合は、管理費修繕費も支払う必要がなくなります。

 

引越し費用などが掛からない

家を売ると引越しの費用や不用品を処分するための費用がかかります。リースバックであれば引っ越しをする必要がないので、これらの費用や引っ越しの手間がかかりません。

 

相続のトラブルが軽減できる

リースバックを利用して事前に家を売却しておけば、将来、不動産の相続を巡っての争いやトラブルが起きる心配を軽減する事ができます。

 

ココがポイント

リースバックを利用すれば、住みながら家を現金化する事ができます。家などの相続財産を、自分が生きているうちに現金化しておけば、将来遺産分割をする際、分け方が非常に分かりやすくなります。

 

リースバックのデメリットとは?

  • 家の所有権がなくなる
  • 売却金額が相場より安くなる
  • 毎月家賃を払う必要がある
  • 賃貸契約は永久ではない

 

リースバックを利用するメリットはたくさんありますが、もちろんデメリットもあります。デメリットをよく理解した上で、利用するかを考える必要があります。

 

モトキさん
それでは、リースバックのデメリットを解説していきます。

 

家の所有権が無くなる

リースバックは、あくまで家を売る事が前提になります。家を売れば当然のこと、所有権は買主に移ります。

 

売却の金額が相場より安くなる

リースバックを利用するには、専門の業者が家を買取ることになります。業者の買取は、通常の不動産仲介で一般の人に売却する場合に比べ、売買価格が低くなります。

 

毎月家賃を払う必要がある

リースバックを利用すると、賃貸物件に住むことになるわけですから、毎月きちんと家賃を払う必要が出てきます。リースバックの家賃は近隣の相場と比べて割高になる可能性もあるので、事前の確認が必要です。

 

賃貸借契約は永久ではない

リースバックを利用する場合、新所有者と賃貸借契約を結んで住むことになります。契約期間が2年程度の「定期賃貸借契約」の場合もあります。更新が可能な場合とそうでない場合があるので、リースバック業者を選ぶときには注意が必要です。

 

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リースバックのトラブル事例

  • 家賃が払えなくなった
  • 退去を求められ住めなくなった
  • 買い戻しができなくなった
  • 相続人とトラブルになった
  • 物件が転売されてしまった

 

リースバックのトラブル事例とその対処法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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ココがポイント

リースバックで起きるトラブルの多くは、事前に契約内容を確認し理解していなかったために起こるものがほとんどです。トラブルを防ぐためには、まずは自分たちの希望条件をはっきりとさせておく事、業者選びをしっかりと行い、きちんと納得した上で契約を結ぶ事です。

 

リースバックを選ぶ時のポイント

  • 買取価格は適正か
  • 買い戻しできるか
  • 賃貸契約の期間と更新ができるか
  • 家賃を払っていけるか

 

近年、リースバックを扱う業者はどんどん増えてきています。同じリースバックでも、各社様々なサービスや契約形態を使っています。ですから、どの会社を選んでも同じというわけでは決してありません。

リースバックをする際には、自分たちの希望条件に本当にあっている業者を探し、選ぶ必要があります。

 

モトキさん
ここからは、リースバックを選ぶ時のポイント、確認しておくべき点をいくつか解説します。

 

買取価格は適正か?

リースバックをする際に、最初に気になるのは買取価格だと思います。買取の価格が適正かどうかはどうしたらわかるでしょうか?

不動産の価格は、買い手がいなければ決まりません。つまり、買手の提示する価格が適正価格ともいえます。とはいえ、買い手が提示した価格が客観的に適正かどうかは、複数社に査定をしてもらい金額を出してもらわない限り分かりません。

 

ココがポイント

必ず複数の業者に査定をしてもらって買取金額を比べてください。

 

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買い戻しできるか?

将来まとまったお金ができた場合に、もう一度家を買い戻したいと考える人も少なくありません。買い戻しをするには、事前にそのような契約を結んでいる必要があります。

買い戻しの条件は、業者によって異なります。そもそも買い戻しの条件を付けられない業者もありますので、事前にきちんと確認しておくようにしましょう。

 

ココがポイント

売買契約の段階で、買い戻しの契約もする必要があります。買い戻しを希望する場合は、必ず事前に業者に確認しましょう。

 

賃貸借契約の期間と更新ができるか?

リースバックで行う賃貸契約の中には、「定期賃貸借契約」など更新を前提としない契約形態もあります。

売却後、どんな種類の賃貸借契約を結ぶのか、必ず事前によく確認しましょう。自分たちの希望とライフプランにあったサービスを提供している業者を利用するようにしましょう。

 

さらに詳しく

「普通賃貸借契約」は契約期間が満了しても正当な理由が無い限り、更新されますが、「定期賃貸借契約」の場合は、契約の満了によって終了し基本は更新されません。

 

家賃を払って行けるか?

賃貸で家に住む場合には、持ち家と違って、月々家賃を払っていく必要があります。リースバックで設定される家賃は、通常の家賃の決め方と少し異なります。

多くの業者は、近隣の相場に合わせて家賃を決めるのではなく、買取価格に対して何%という設定の仕方をします。

ですから、リースバックの家賃は、近隣の相場に比べて高くなる可能性があります。その家賃が払えるのか、払っても住み続けるメリットがあるのかよく検討するようにしましょう。

 

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リースバックで良くある質問

利用に年齢の制限はありますか?

A:ありません。通常の不動産売却と同じように意思能力があれば利用可能です。

 

利用に審査はありますか?

A:リースバックに銀行の借り入れのような審査はありませんが、通常の不動産買取と同じように物件の査定・評価を行います。

 

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家賃はどうやって決まるの?

A:リースバックの家賃は、近隣の家賃相場ではなく買取価格に対する年率で決まる場合がほとんどです。

 

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任意売却後にリースバックで住むことはできるの?

A:任意売却とリースバックを同時に行うのは非常に難しいでしょう。

 

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生活保護を受けるためにリースバックをする事はできるの?

A:不可能ではありませんが、お住まいの福祉事務所に相談して確認する必要があります。

 

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モトキさん
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まとめ

  • リースバックとは、家を売った後、その家を賃貸で借りてそのまま住み続ける事ができるサービスです
  • リースバックのメリット・デメリットをよく把握した上で利用しましょう
  • リースバックを提供する業者は様々。希望に合うサービスを提供する業者を選びましょう

 

最後までお読み頂きありがとうございました。この記事の内容が、あなたのリースバック選びの参考になれば幸いです。

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