リースバック

知らないとまずい!リースバック7つのデメリット【対処法も解説】

2020年4月8日

悩んでいる人
リースバックのデメリットはなんですか?

 

こんな疑問に答えます。

 

モトキさん
この記事を書いている私モトキは、経営者兼店舗責任者として不動産会社を10年ほど運営していました。このメディアでは、その知識と経験に基づく暮らしと不動産に役立つ情報を発信しています。

 

この記事を読むと分かる事

  • リースバックの7つのデメリットがなにか分かります
  • リースバックのデメリットに対処する方法が分かります

 

「リースバック」という言葉をテレビCMなどでもよく見かけるようになりましたね。有名なのは株式会社ハウスドゥ!のサービスである「ハウスリースバック」です。

リースバックは、自宅を使って事業や老後ためのまとまったお金を作る方法として注目されています。一見すると、メリットしかないように見えるリースバックですが、知らないとまずいデメリットがいくつかあります。

 

ココがポイント

この記事では、見落としがちなリースバックのデメリットについて解説していきます。さらに、どのようにデメリットに対処し、軽減できるかについても解説します。

 

「リースバックとは何か」については、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

リースバックの知らないとまずい7つのデメリット

 

リースバックは、自宅を使って現金を作る非常に便利な仕組みですが、デメリットもリスクもあります。

主なデメリットは次の7つです。

 

  1. 家の名義が変わってしまう
  2. 売却額が通常より安くなる
  3. 家賃が近隣の賃貸より高くなる
  4. 賃貸の契約期間が無制限ではない
  5. 買戻し価格は売った時より高くなる
  6. 買戻しできなくなる可能性がある
  7. 業者が倒産してなくなってしまう可能性がある

 

モトキさん
それでは、それぞれのデメリットを解説していきます。

 

デメリット1.家の名義が変わってしまう

リースバックを利用すると、家の名義はリースバック業者に移ります。

リースバックの仕組み上、まず家をリースバック業者に売却する事になります。通常の売買契約と同じように、家の名義は買主であるリースバック業者に移す事になります。

リースバックを利用するのであれば、このことを納得する必要があります。

 

メリットもあり

家の名義は自分ではなくなってしまいますが、固定資産税などの維持費の支払い義務もなくなるということでもあります。

 

デメリット2.売却額が通常より安くなる

リースバックで家を売却する場合、家の売却価格は通常の売買よりも安くなります。その理由は2つです。

 

  • 業者が直接買取をするから
  • 業者もリスクを負うから

 

業者が直接買取をするから

不動産を一番高く売る方法は、仲介で一般のお客さんに売却する方法です。一般の人は、自分が住むために家を買うので、市場の相場であれば買ってくれます。

一方、業者が家を買い取る場合には、当然その家を転売したり貸したりして利益を出す事を考えています。そのためには、市場価格より安く買う必要があるのです。

 

さらに詳しく

業者が直接不動産を買取る場合は、売却価格は安くなりますが、即金で買い取ってくれるため、すぐに現金を得る事ができるというメリットがあります。また不動産の状態などもあまり気にせずに引き渡す事ができます。

 

業者もリスクを負うから

リースバック業社は、買い取った家を長期に渡って保有し、貸し出す必要があります。長期間の不動産保有には、少なからずリスクが伴います。

 

例えば、家賃の支払いが滞ってしまったり、災害や事故などによって物件が毀損してしまう可能性があります。さらに、長い期間が経てば不動産の相場も変動します。将来売却しようとした時に、不動産価値が大幅に下がっている可能性もあります。

 

ココがポイント

業者は様々なリスクを考慮して買取価格を決定する為、通常の価格より安くなってしまうのです。

 

デメリット3.家賃が近隣の賃貸より高くなる

リースバックで住む際の家賃は、近隣の賃貸の家賃相場に比べて割高になる事が多いです。その原因は、リースバックの家賃設定の方法にあります。

通常の賃貸住宅の場合には、近隣の相場に合わせて家賃を設定するのが普通です。広さや立地、家のグレードがほとんど同じであれば、家賃もほぼ同じでないと誰も住む人はいないでしょう。

一方、リースバックの家賃(リース料)は、基本的に近隣の家賃相場を基準に設定しません。では何を基準に家賃を設定するかと言うと、それは買取価格です。

ほとんどのリースバック業者は、買取価格に対しての年利で家賃を設定しています。各社情報は公開していませんが、年利は大体10%前後で計算する場合が多いです。

 

さらに詳しく

家賃を買取価格の年利10%で計算するとは、買取価格の10%を一年間の家賃とすると言う意味です。

 

家賃の計算方法の例

例えば、買取価格1,000万円の例で考えましょう。

買取価格の年利10%で家賃を設定すると、1,000万円の10%が1年間の家賃という事になります。

 

家賃を計算するとこのようになります。

  • 年間家賃:1,000万円×10%=100万円
  • 月々の家賃:100万円÷12 ≒ 83,000円

 

この基準で家賃(リース料)を設定すると、近隣の家賃相場と比べて高くなる事が多いのです。

 

ココがポイント

最近は、家賃を計算する際の利率を低く設定している業者も出てきました。近隣の賃貸相場に出来るだけ合わせて設定する業者もあります。

リースバックを選ぶ時は、買取価格だけでなく、家賃設定も良心的な業者を選ぶことが重要です。

 

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デメリット4.賃貸の契約期間が無制限ではない

リースバックの1番のメリットは、家を売った後もそのまま住み続ける事ができるという事です。とはいえ、家に住み続けるという事はその家を借り続けると言う事です。

自分の持ち家に住むのと、賃貸契約をして住むのとでは、やはり違いがあります。あくまで契約して借りている以上、期限があるのです。

家を借りる契約は、普通賃貸借契約、定期借家契約などの契約形態があり、リースバック業者によって異なります。更新ができる普通賃貸借契約を結べる業者もあれば、2年程度の期間に縛りのある定期借家契約結ぶ業者もあります。

ですから、リースバックをしても、無条件に住み続ける権利があるというわけではないという事です。

 

ココがポイント

リースバックで長く住み続ける事を希望している場合は、長期の賃貸借契約または更新が可能な契約形態ができる業者を選ぶようにしましょう。

 

デメリット5.買戻し価格は売った時より高くなる

リースバックの特徴の1つは、賃貸でしばらく住んだ後、買戻しができるという事です。

買い戻し価格は、売った時の価格に、業者が支払った諸費用分だったり、ある程度の利益を乗せた金額になる場合があります。それで、基本的に買戻し価格は売った時の価格より高くなります。

業者によっては、リースバック契約の時に買い戻しの価格をあらかじめ決めておくところもありますし、そもそも買戻しを設定しない業者もあります。買戻しを前提にリースバックを考えるのであれば、確実に対応してくれる業者を選びましょう。

そして、売買契約書とリース契約書の中に、買戻しの条件を必ず明記してもらうようにしましょう。

 

ココがポイント

買戻しの価格や条件は、業者によって違いがあるので、比較して条件の良いところを選ぶ事が大切です。

 

デメリット6.買戻しができなくなる可能性がある

買戻しを前提にリースバック契約をしたとしても、家賃の滞納や、家の維持管理などについての契約上の約束をきちんと守らなかった場合、買戻しの権利を失ってしまう可能性があります。最悪の場合、家を立ち退いて引き渡さなければならなくなる可能性もあります。

そのようなトラブルにならないように、住んでいる場所は同じでも、自分持ち家から、借りている家に変わっているという事を忘れないようにしましょう。

 

デメリット7.業者が倒産してなくなってしまう可能がある

もしリースバック業者が倒産したら、どんな事が起こるのでしょうか?

ほとんどの場合、家は第三者に売却される事になりますが、賃貸契約は新所有者に引き継がれるので、そのまま住み続ける事ができます。

とはいえ、将来どんな思いがけない状況が起こるか誰にも分かりませんので、賃貸借契約書の中に「将来家が転売された場合に新所有者に賃貸借契約を引き継ぐ事」と言うように明記しておいた方が安心です。

 

基本的に「借地借家法」と言う法律で、家を借りている人の権利は保護されます。法律上、賃借人は、転売先の新所有者に対しても借りている権利(賃借権)を主張できる事になっています。

 

ココがポイント

賃貸契約がそのまま引き継がれたとしても、ある程度の信頼関係があったリースバック業者から、何も知らない人や業者に所有者が変わるのは少し抵抗があるかもしれません。それで、リースバック業者を選ぶ際は、出来るだけ業歴があって安定感のある業者を選ぶ方が安心でしょう。

 

リースバックのデメリットを減らす方法

 

リースバックは長期に渡る契約になる場合が多いので、リスクやデメリットを完全になくすことはできません。でも、リスクやデメリットを減らすことは可能です。その方法は、シンプルですが優良な業者選ぶという事です。

一昔前までは、リースバックといえば、ハウスドゥの「ハウスリースバック」と言う感じでしたが、今ではリースバックを取り扱う優良な業者が増えてきました。つまり、選択肢が増えてきて、業者間の競争が起こり、条件もどんどん良くなってきていると言うことです。

 

ココがおすすめ

複数の業者に見積もりをとって条件を比較しましょう。そして条件が総合的に良い業者と契約をするようにして下さい。

 

リースバックを比較する時の5つのポイント

モトキさん
リースバックを比較するポイントは次の5つです。

 

  1. 売却価格
  2. 家賃(リース料)
  3. 賃貸契約の内容
  4. 買戻し
  5. 業者の信頼度

 

5つのポイントを確認しながら、リースバック業者の見積もりを比較していきましょう。

 

1.売却価格

売却価格は一番比較しやすいポイントです。ただし、売却価格だけでなく仲介手数料やその他の事務手数料なども考慮しましょう。

 

仲介業者を間に入れずに、リースバック業者と直接契約すると、仲介手数料がかからないため、その分お得なケースもあります。

 

2.家賃(リース料)

年間の家賃が、買取価格の何%になっているかが大切です。高い買取価格でも家賃も高ければ、長く住むと結果的に損する場合もあります。

 

3.賃貸契約の内容

賃貸契約が更新可能かどうかを確認しましょう。

「定期借家契約」は基本的に更新がない契約です。再契約できるとしても、新たに契約を結ぶのであって更新ではないので、拒否される可能性もゼロではありません。

「普通借家契約」の場合は、貸主は正当な理由がない限り契約の更新拒絶はできません。ですから契約に違反しない限り基本的に更新は可能と考えて大丈夫です。

 

契約期間も確認しましょう。

「普通借家契約」の契約期間は1年以上で、2年契約と言う場合が多いです。

「定期借家契約」の場合、契約期間は自由に定める事ができますが、期間が満了すると契約も終了するのが原則という事を覚えておきましょう。尚、双方に合意があればもちろん再契約は可能です。

 

4.買戻し

買い戻しが可能かどうか確認しましょう。

可能な場合、契約書に条件を明記してもらえるのかどうか確認しましょう。

買戻しの価格は事前に決められるのか、将来買い戻す時に再度査定なのかを確認しましょう。

事前に買い戻し価格が決められる場合、妥当な額かどうかも確認しましょう。

 

5.業者の信頼度

業歴、資本金などをホームページなどで確認し、業者の信頼度が十分かどうかを判断するようにしましょう。

 

ココがポイント

業歴が浅く、資本金が少ない会社は安定度が低いと判断できるかもしれません。そのような業者と契約するのは、ある程度のリスクがあるといえます。

 

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まとめ

  • リースバックには7つのデメリットがある
  • デメリットを理解した上でリースバック業者を選ぶ
  • リースバック業者を選ぶポイントは5つ
  • リースバック業者選びは「家まもルーノ」を使うのがおすすめ

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