リースバック 不動産

事前に知っておきたい!リースバックのトラブル事例【解決策もあり】

2020年2月18日

悩んでいる人
リースバックで良くあるトラブルについて教えて下さい

 

こんな質問に答えます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 事例からリースバックで起こる可能性があるトラブルが分かります
  • リースバックでトラブルに遭わないためにどうするべきかが分かります
  • リースバックで失敗しないためのポイントが分かります

 

モトキさん
こんにちは。宅建士のモトキです。10年ほど不動産会社を経営していました。このメディアでは、不動産と暮らしに関する有益な情報を発信しています。

 

最近注目されている「リースバック」。センチュリー21やハウスドゥ!など、全国展開している不動産フランチャイズも積極的に取り組んでいるサービスです。

 

さらに詳しく

リースバックは、以前より資金を調達する方法として、ビジネスの場面では利用されてきましたが、個人で利用するには少しハードルが高いところがありました。近年リースバックを個人向けのサービスとして提供する会社が増えてきたため、個人も利用しやすくなりました。

 

リースバックは、個人が自宅を利用してまとまった資金を作るのに有効な方法です。でも残念ながら、リースバックにまつわるトラブルも発生しています。

 

この記事では、リースバックのトラブル事例をいくつか紹介し、リースバックを検討されている方が、トラブルを事前に回避できるように、そしてリースバックに対する正しい知識を身につけていただくための情報を提供できればと思います。

 

リースバックとは何かについては、以下の記事で詳しく説明していますので、宜しければご覧ください。

 

リースバックのトラブル事例:家賃が払えなくなった

「最初は予定通り家賃を払えていたけど、収入が減って払えなくなってしまった。」

「近隣の家賃相場よりも高い家賃を払うのがきつくなってきた。」

リースバックのトラブルで多いのが、最初は良かったものの、家賃が払えなくなってしまい結局は退去せざるを得なくなるケースです。

リースバックの場合の家賃設定は、通常の賃貸物件の場合と少し異なり、物件の売却価格に対して年率をかけて計算するのが普通です。それで、近隣の賃貸住宅の家賃相場と必ずしも一致するわけではありません。

リースバックのリース料の相場は、買取価格の年率10%前後で設定される事が多いです。これは、買取をする業者からすると、投資した金額(物件の買取価格)の10%前後を年利として稼ぎたいと考えているという事です。

それで、物件の売却価格が高くなれば、月々の家賃も高くなり、売却価格が安くなれば月々の家賃も安くなるという訳です。

 

トラブルにならないために

  • 売却金額だけではなく家賃にも注意する
  • 売却代金を計画的に利用する

 

業者とリースバック契約をする際には、売却価格が単純に高いというだけでなく、今後、月々の家賃を払って行けるかどうかという事も冷静に判断する必要があります。

また、売却した時に得たお金をどのように使うかについても、よく計画しておくようにしましょう。

 

ココがポイント

リースバックの業者によって賃料の設定基準は変わります。必ず複数の業者の見積もりをとって、買取価格と賃料のバランスの良い業者を選ぶようにしましょう。

 

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リースバックのトラブル事例:退去を求められ住めなくなった

「賃貸契約満了のため退去を求められた。住み続けられると思ってリースバックをしたのに・・」

家を売った後も住み続けられるという事でリースバックを利用したものの、退去を求められ住めなくなるケースです。

例えば、リース料を滞納してしまったとか、その他のリース契約の内容に違反した場合、退去を求められる可能性があります。

また、通常の賃貸の契約とは異なり、リースバックの場合「定期借家契約」を結ぶ事が多いため、よく理解していないと、急に退去を求められて寝耳に水の話だったとなってしまいまうかもしれません。

賃貸で家を借りるというと、通常2年くらいの契約で、借り手は比較的自由に解約して引越したりでき、希望すれば契約を更新して住み続ける事ができる、というイメージかと思います。それは、普通借家契約を結んでいるからで、この契約形態は借り手に優しくできています。

普通借家契約では、貸している側からの解約はかなりハードルが高く、よほどの事がない限り、借り手が望めば住み続けられるのが普通です。

一方、「定期借家契約」は、契約期間が満了すると契約は終了するのが原則で、自動的に更新はされません。更新するには再度契約を結ぶ必要があり、賃料などの契約内容がそこで変わる可能性もあります。

そして、貸し手が明け渡しを望めば、引越しをして家を引き渡さなければならなくなります。

 

トラブルにならないために

  • 賃貸契約の内容をきちんと把握してからリースバックを選ぶ
  • 家賃滞納など契約内容に違反しない

 

まずは、賃貸契約の内容をきちんと把握しておくようにしましょう。

自動更新できる契約なのか、期間が決まっている契約なのか、またその場合再契約は可能なのかを確認しましょう。リースバックを選ぶときは、売却の価格だけでなく、賃貸契約の内容が希望に合っている業者を選びましょう。

 

家賃を支払わなかったり、家を壊したり汚したりするなど、管理の仕方が著しく悪いと退去を求められる事になってしまいます。契約内容を順守するようにしましょう。

 

ココがポイント

リースバックの契約をする時には、契約書と契約内容をよく確認しておく必要があります。

2、3年だけ住めれば良いのか、それとも出来るだけ長く住みたいと考えているのかによって、適した契約内容は違ってきます。

リースバック業者が提示する内容をよく確認し、できるだけ自分たちの希望に沿った契約ができる業者を選ぶようにしましょう。

 

リースバックのトラブル事例:買い戻しできなくなった

「いずれ買い戻す予定でリースバック契約をしたけれど、いざ買い戻しをしようとしたら、できないと言われた。」

まず、リースバックの「買い戻し」とはどのような事でしょうか?

読んで字のごとしなのですが、一度売った家を買い戻す事です。

リースバックの場合、家を売却した後に、そのまま賃貸として住み続けますが、さらにその後、もう一度その家を買い戻す事をリースバックの「買い戻し」と言います。

リースバックの契約をした段階で、将来的に買い戻したいという希望があったのに、なんらかの理由で買い戻しができなくなってしまう事があります。

これには、いくつかのケースがあります。例えば以下のケースです。

 

リースバックの契約条項に違反したために買い戻しができなくなるケース

リースバックの賃料などを滞納したり、なんらかの契約違反があったために退去を求められ、買い戻しもできなくなる事があります。

 

買い戻しの資金を調達できず、買い戻しができないケース

将来的に買い戻そうと資金計画を立てていたものの、計画通りに進まず買い戻ししようとしても資金が調達できない事があります。また買い戻しの設定金額が高すぎて払えないという事もあります。

 

そもそも買い戻しができる契約になっていなかったケース

全てのリースバック契約で買い戻しができる訳ではありません。リースバック契約時に将来買い戻しができるという条項を折り込んでおく必要があります。

将来買い戻したいという希望があれば、業者に伝えて権利を確保しておくようにしましょう。また、買い戻しに応じてくれる信頼できる業者を選ぶようにも注意しましょう。

 

トラブルにならないために

  • 賃貸契約に違反しない
  • 買い戻しに向けて長期の資金契約をたてる
  • 契約内容をきちんと把握しておく

 

リースバック後、買い戻しを検討している場合は、それを契約内容に盛り込む必要があります。契約前に、きちんと内容を確認しておきましょう。契約内容に違反するような事をしなければ、買い戻しができなくなる事はありません。

買い戻しには、まとまった資金が必要になります。将来住宅ローンを利用する予定でも、自己資金が必要で、多いほど住宅ローンも組みやすくなります。長期の資金契約をたてるようにしましょう。

 

ココがポイント

リースバックの買い戻し金額は売却価格の1.1から1.3倍が相場となっているようです。
もし買い戻しを検討しているなら、あらかじめ売買契約とリース契約時に将来の買い戻しについてきちんと折り込んでおくようにしましょう。

 

リースバックのトラブル事例:安すぎる価格で売却してしまった

「不動産会社に聞いたら安すぎると言われた。騙されて安い金額で売ってしまったと思う・・」

「マンションの管理費が値上がりしたら月々の維持費が高額になると言われ、不安になり急い安すぎる金額で売ってしまった。」

どの業界でもそうかもしれませんが、不動産の業界でも、消費者の不安につけ込んで、法外な金額で契約をしようとする悪徳業者がまれにいます。

 

例えば、マンションの修繕費が値上がりなどで、維持費の支払いに不安を感じている高齢者を狙うケースです。「リースバックをすれば、維持費は払わなくて良くなり、かつ手元にお金が入ります」と言って相場とはかけ離れた安い価格での売却を促す業者がいます。

 

トラブルにならないために

  • 家賃を支払ってもリースバックをするメリットがあるのかを考える
  • リースバックの買取価格は通常の不動産売却より安くなる事を理解する
  • 複数のリースバック業者の見積もりを取って出来るだけ高く売れる努力をする

 

リースバックをすれば、管理費修繕費や固定資産税などの維持費は、新たな所有者が払うことになります。とはいえリース料(家賃)は月々支払う必要がでてきます。二つの費用を比較してリースバックをした方が本当に負担が軽くなるのか、メリットがあるのかを良く検討する必要があります。

 

とはいえ、不動産の売却価格については、何を持って「安すぎる」と言うのかは難しいところです。

リースバックをする場合の売却と、通常の仲介で不動産を売却する場合では、どうしてもリースバックの方が安くなります

 

さらに詳しく

リースバック業者は、不動産を買い取って貸す事で利益を得ます。その利益の分、一般の不動産売買より売買価格が安くなるのです。それで、普通に仲介で家を売る場合より、リースバックでの売買価格が安くなったからと言って、「騙された」「安すぎる」という訳ではありません。

 

それでも、他のリースバック業者と比べてあまりにも安すぎる金額で売却してしまう可能性はあります。リースバックでも、もっと高く売れる可能性があったのに、知らずに安く売ってしまったとしたらとても残念な事です。

リースバックを検討しているなら1社だけではなく、必ず複数の業者の提案を比較するのが損しないための方法です。

 

ココがポイント

リースバックで損をしないためには、必ず複数の業者の見積もりを取ってから、契約する業者を選ぶ事が大切です。

 

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リースバックのトラブル事例:相続人とのトラブルになってしまった

「子供たちに相談せずにリースバックをしたら、将来実家に住めると期待していたと言われケンカになってしまった。」

リースバックは、周囲の人に気付かれずに家を売却できる反面、家族と、特に子供など相続人になる人達と良くコミュニケーションをとっておかないと、家を売ったなんて知らなかった!と後でトラブルになるケースがあります。

多くの方は、老後の資金調達を考えてリースバックを利用しています。リースバックをすると不動産の所有権は業者に変わります。つまりその不動産は相続財産ではなくなる訳です。

いずれ買い戻すつもりでいたとしても、うまくいかない可能性もあります。もし、相続人となる人がその事を知らずに、「いずれ実家を相続できる」と当てにしていた場合に、後々トラブルになってしまう可能性があります。

 

トラブルにならないために

  • 事前に家族と良くコミュニケーションをとる
  • リースバック以外の選択肢がないかも検討する

 

ココがポイント

自分の家をどのように処分しようと勝手なのですが、家族の中でわだかまりが大きくなってしまうのも考えものです。事前に家族とよくコミュニケーションをとって、リースバックについて伝えておくことは、トラブルを回避する上で大切です。

 

リースバックのトラブル事例:物件が転売されてしまった

「リースバックの業者が倒産して物件が転売されてしまった。このまま住み続けられるか不安・・」

リースバック業社が倒産してしまったり、経営が傾いたりした場合、物件が転売されてしまう可能性があります。次の所有者に契約の内容が引き継がれれば良いのですが、そうでない場合もあります。

これは、経営基盤の小さな会社や投資家との契約でリースバックをすると起こりうる事です。通常の不動産売買とは違って、リースバックは長長い付き合いをしてく必要がありますので、業者を良く選ぶ必要があります。

 

トラブルにならないために

  • 信頼でき、経営基盤のしっかりした業者を選ぶ
  • 万が一転売された場合について、契約条項を確認しておく

 

ココがポイント

リースバックの業者を選ぶ際は、上場企業など経営基盤のしっかりした会社を選ぶとリスクを抑える事ができます。また、万が一転売する際にはリース契約の内容を新所有者に引き継ぐ、という内容を契約書に盛り込めると良いです。

 

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リースバックのトラブル事例:リースバックの相談をしたが売却を勧められた

「リースバックの相談をしたはずなのに、仲介で売却した方が高く売れますよ、と営業してきた。なんか騙そうとしているようで不安。」

「家を売ってもそのまま住めるというから相談したのに、売却を勧められた。家が高く売れても引っ越さなければいけなくなるのは困るのに・・

これもよく聞くトラブルです。いろいろな理由で、リースバックの条件に合わなかった場合、業者が通常の不動産売却を進めてくる事があります。

「リースバックがしたいのになんで売却を勧めるんだ!」と思うかもしれませんが、リースバックも不動産売却ですし、条件に当てはまらずリースバックができない場合、問題の解決策として、通常の売却をして賃貸住宅に引っ越すのはどうですか?という提案もあり得ます。

ただ、リースバックを検討する方は、あくまで今の家に住み続けるというところに魅力を感じているはずです。ですから、「通常の売却をして引っ越す」という提案は的外れで不要と感じる事でしょう。

 

トラブルにならないために

  • 複数のリースバック業者に相談する

 

あくまでリースバックをする事が売却の条件であれば、複数のリースバック業者に問い合わせをしてみるべきです。

仮にA社がリースバックをできないとしても、他のB社なら取り扱えるという可能性もあります。そして複数社当たってみてもどうしてもリースバックが難しいという事であれば、その他の選択肢を検討してみても良いのではないでしょうか。

 

ココがポイント

リースバックを検討しているなら、複数の業者に問い合わせて見積もりを取るようにしましょう。

 

リースバックで失敗しないためには?

  • 業者の提案内容を良く確認する
  • 賃貸契約の内容も良く理解しておく
  • 買い戻しができるかどうかをはっきりさせておく
  • 複数の業者の見積もりを取って比較してから選ぶ

 

まずは、業者が提案する内容を良く確認する事です。

リース契約の種類は何でしょうか?長く住み続けるのが希望であれば、普通借家契約を結ぶのがベストですが、そうでなくても特約や覚書を交わして自分の希望がきちんとかなえてもらえるような契約をするようにしましょう。

もし、将来買い戻しをする事を希望しているのであれば、契約書の中に条項を入れてもらうなどして、明確な約束を書面でしておくようにしましょう。

 

リースバックのトラブルの多くは、業者の言う事を鵜呑みにして契約を進めてしまう事によって起こります。

 

リースバックは、一般の消費者からするとまだまだ専門的でわかりにくい部分が多いので、悪徳業者や、悪徳とまでは言わないでも良心的ではない業者などは、自分たちに圧倒的に有利な契約に持っていこうとする事があり得ます。

それで、契約する際にはきちんとした知識を持って望む事と、一社だけではなく複数の業者の見積もりをきちんと取って比較検討する事が大切です。

 

ココがポイント

複数の業者の提案を比較する事によって、正しい売却価格の相場も分かりますし、契約内容が適正かもチェックする事ができます。

 

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まとめ

 

  • リースバックのトラブルを避けるために、事前に正しい知識を身に付けましょう。業者の話を鵜呑みはNG
  • リースバックのトラブルを避けるために、買い戻しや、住み続ける期間など、自分の希望を事前にきちんと伝え、契約書に盛り込むようにしましょう。
  • リースバックのトラブルを避けるために、一社だけではなく複数の業社の話を聞いておきましょう。

最後までお読み頂きありがとうございました。

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