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認知症になった親の家を売るには?子供が代わりに売れるの?【具体的な方法を解説】

2020年2月5日

 

ある日、親が認知症になってしまったとわかったら?
超高齢化社会の日本では誰にでも現実に起こりうる問題です。

この記事では、認知症の方が所有者の家や土地などの不動産を売る方法について解説していきます。

この記事を読むと分かる事

  •  認知症になってしまった親の家は、子供が代わりに売れるの?
  •  成年後見制度ってどんなもの?デメリットはないの?
  •  認知症になってしまった親の家や土地などの不動産を売るための具体的な方法

 

 

こんにちは。元不動産屋さんの店長で宅建士のモトキです。

実は私の祖母も認知症を患っていました。私の両親が家に引き取って同居しお世話をしていました。

毎日、何度も何度も同じことを繰り返し聞いたり、突拍子もない言動をしたり。祖母は芸術家で聡明な人だったので、孫の私としてもとても寂しく感じたのを覚えています。

でも、実際に毎日世話をしている両親は単に寂しさだけではなくもっと複雑な感情とストレスを感じていたと思います。家族だからこそ世話をしたいけれど、逆に家族だからこそ難しい事もあったりしますよね。

この記事を読んでくださっているあなたも、認知症のご家族のお世話をされているかもしれません。どうぞ、頑張りすぎず、使える助けは出来るだけ使うようにして、ご自分だけで抱え込まないようにして頂ければと思います。

ところで、この記事は「認知症の方が所有者の不動産の売却」がテーマでした。

例えば、親が認知症になってしまったら、同居して面倒を見たり、または施設に入れてケアをしていく方法もあると思います。その資金を捻出するために、親名義の家や土地などの不動産を売る必要が出てくる場合があります。

では、認知症になってしまった親の家を子供が代わりに売ることは出来るのでしょうか?

 

認知症の親の家は子供が代わりに売れない

 

家や土地などの不動産の売買契約を有効に成立させるためには、契約者本人の「意思能力」が必要です。

「意思能力」とは、自分がしようとする行為の結果が法律上どのような意味を持っているかを判断できる能力の事です。

法律用語で少し難しいですが、家の売却で言えば、「家を売ってそれが他の人の手に渡って代わりにお金を受け取る」という事をきちんと認識できるという事です。

認知症が重度になっており、会話や意思を交わすことが出来なくなっている場合では、この「意思能力」がないと判断せざるを得ません。

ですから、その人所有の家や土地などの不動産を本人でも売ることができなくなります。

家や土地など不動産を売るには、その不動産の名義を持っている人が契約者になる必要があり、その人の「意思能力」が必要になるからです。

それで、不動産の名義人本人が重度の認知症で意思能力を失っている、判断能力が無い場合には、例えその人の実の子供であっても、代わりに不動産を売ることはできないのです。

このような場合、意思能力の無い本人に代わって家や土地などの不動産を売るために「成年後見制度」を活用します。

これから、その「成年後見制度」について具体的に説明していきます。

ただ、まず先に私がお伝えしたいのは、すべてのケースでこの「成年後見制度」を活用しなければならないわけでは無いという事です。

後で解説しますが、認知症の程度、家族の状況などもそれぞれ違います。

ですから、家や土地などの不動産を売るという場面で、必ずしも「認知症」=「成年後見制度」ではありません。

それを踏まえて、最後まで読み進めて頂ければ幸いです。

 

成年後見制度とは?

 

成年後見制度とは、認知症や知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な人を保護するための制度です。

例えば、認知症の人が契約の内容を十分に理解できないまま自分にとって不利な契約をしてしまったり、悪徳商法に騙されて高額な商品やサービスを買わされてしまうというような事をこの制度を利用する事で防ぐ事ができます。

具体的には、裁判所に申し立てをする事によって後見人を専任し、後見人が本人に代わって重要な契約や、財産の管理などを行ないます。

先に説明したように、親が認知症になってしまい判断能力が無い場合には、親が所有者の家を売却しようと思っても、本人が売買契約を結ぶ事ができません。

それで、成年後見人を選任する事によって、成年後見人が本人に代わって有効な契約を結ぶ事ができるようになるのです。

 

成年後見制度は2種類ある

成年後見制度には、大きく分けて「法定後見制度」と「任意後見制度」の2つがあります。

「法定後見制度」は、すでに本人の判断能力が十分でない状態の時に利用する制度です。家庭裁判所が成年後見人を本人の状況を考えて選任します。

「任意後見制度」は現段階ではまだ判断能力があるものの、将来のために本人が後見人をあらかじめ選んでおき、実際に判断が衰えてきたときに後見人にサポートをしてもらうという制度です。

 

法定後見制度 任意後見制度
利用するのは 認知症になってから 認知症になる前
後見人を選任するのは 家庭裁判所 本人
申し立てする人 本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村長、検察官など 本人、配偶者、4親等内の親族、任意後見受任者
種類 後見:判断能力が全くない

補佐:判断能力が著しく不十分

補助:判断能力が不十分

 

成年後見人には誰がなれるの?

では、法定後見制度を利用する場合で、誰が成年後見人になる事ができるのでしょうか?成年後見には本人の親族、法律・福祉の専門家や福祉関係の公益法人などがなる事ができます。

ただし、後見人を選ぶのは家庭裁判所です。

本人のためにどのような保護や支援が必要かなどの事情に応じて家庭裁判所が成年後見人を選任します。

つまり、認知症の親の為を考えて、子供や家族が成年後見の申し立てをしたとしても、家庭裁判所の判断で後見人が決められるので、必ずしもその子供や家族が後見人に選ばれるとは限らないという事です。

ちなみに、家庭裁判所が選任した後見人が気に食わないという理由で成年後見の申し立てを取り下げる事はできません

認知症の親の家を売却するためだけにこの成年後見制度を利用しようと考えた場合に、もし子供や家族以外が後見人に選任されたら少し不便や違和感を感じるかもしれません。

ただ、実際問題世の中には色々な家族がありますから、判断能力がなくなってしまった本人を法律上保護するための制度である事を考えると、これも仕方のない事と考えなければいけません。

でも、成年後見制度を利用する際には、他人が後見人に選任される可能性がある、という事を事前に認識しておいたほうが良いです。

 

成年後見人ができる事とは?

では、家庭裁判所に選任された成年後見人にできるのはどんな事でしょうか?

成年後見人は預貯金などの財産管理や不動産売却の契約などの重要な法律行為を本人に代わって行う事ができます。

例えば、成年後見人が本人の代わりに家を売る契約をすると本人が契約をしたのと同じ効果が生じます。

成年後見人が選任されると、家庭裁判所の監督のもとに本人の財産を成年後見人が管理する事になります。本人が単独で行ってしまった行為は、日用品の購入など些細な事を除いて成年後見人が取り消す事ができるようになります。

成年後見制度には、本人の判断能力の状態によって補助、保佐、後見と3種類の型があります。

以下、表にまとめます。

後見の種類 補助 保佐 後見
対象となる人 判断能力が不十分な人 判断能力が著しく不十分な人 判断能力がかけているのが通常の人
成年後見人等が同意または取り消すことのできる行為(注1) 申し立てにより裁判所が定める行為(注2) 借金、相続の承認など、民法13条1項記載の行為のほか、申立により裁判所が定める行為 原則として全ての法律行為
成年後見人等が代理をする事ができる行為(注3) 申立により裁判所が定める行為 申立により裁判所が定める行為 原則として全ての法律行為

注1:成年後見人等が取り消すことのできる行為には、日常生活に関する行為(日用品の購入など)は含まれません。

注2:民法13条1項記載の行為(借金、相続の承認や放棄、訴訟行為、新築や増改築など)の一部に限ります。

注3:本人の居住用の不動産の処分については、家庭裁判所の許可が必要となります。

補助開始の審判、補助人に同意権・代理権を与える審判、保佐人に代理権を与える審判をする場合には、本人の同意が必要です。

 

成年後見制度を利用するための費用は?

成年後見制度を利用する場合にかかる主な費用を紹介します。

 

申立てにかかる費用

  • 申立手数料 800円
  • 登記手数料 2600円
  • 連絡用の郵便切手 約5,000円
  • 戸籍謄本などの取得費用 数千円
  • 医師の診断書作成費用 数千円 費用は病院ごとに異なります
  • 鑑定費用
    これはすべての場合にかかるわけではありませんが、本人の判断能力の程度を医学的に十分に確認する必要がある場合には医師による鑑定が行われる場合があります。鑑定料を負担する必要があり、料金は個々の状況によって異なりますが、ほとんどの場合で10万円以下です。

後見人等の報酬

  • 月額2万円程度
    家庭裁判所が選任した後見人に、報酬を支払う必要があります。

さらに詳しく

東京家庭裁判所が公表している「成年後見人等の報酬額のめやす」によると、基本報酬の月額が2万円です。また、管理する財産が多い場合、例えば1,000万円を超え5,000万円以下の場合には基本報酬額を月額3万円から4万円、5,000万円を超えるような場合には月額5万円から6万円となります。

 

任意後見制度を利用する場合の費用

  • 公正証書作成費用 約15,000円
    任意後見制度を利用する場合には、公正証書を作成する必要がありますので、その費用がかかります。

 

ココに注意

個々の状況によって、制度の利用にかかる費用は異なってくる場合があります。ご自分が申し立てをする裁判所のホームページなどで事前に確認する事をお勧めします。成年後見の申し立ては、本人の住所地の家庭裁判所に行います。

裁判所の管轄地域の確認はこちら(裁判所のホームページ)

 

成年後見制度の申し立てから開始までの期間

成年後見の申し立てをすると、家庭裁判所が審査をして後見人を選任しその後、成年後見が開始となります。この審査の期間は一概に言えませんが、申立てから開始まで4ヶ月以内がめやすとなっています。

申し立てから後見開始まで、ある程度時間がかかると言うことは、あらかじめ覚えておいてください。

 

成年後見制度を利用して家を売るための手順

 

ここからは、成年後見制度を利用して、家を売るための手順を説明していきます。

家を売るための手順は次の通りです。

成年後見制度を利用して家を売るための手順

  1. 売りたい家の査定依頼をする
  2. 後見開始の審判を家庭裁判所に申し立てる
  3. 家庭裁判所の審理
  4. 成年後見人の選任・後見の開始
  5. 不動産の売出し
  6. 不動産売買契約
  7. 家庭裁判所の許可
  8. 決済・引き渡し

それでは、各ステップごとに解説していきます。

 

step
1
売りたい家の査定依頼をする

成年後見制度を利用する一番の目的が、認知症になってしまった親の家を売るためであれば、まずは家の査定から始め事をオススメします。

理由としては、実際に家がいくらで売れるのかはじめからある程度把握しておいたほうが良いからという事と、査定を利用して信頼できる相談しやすい不動産会社を早めに見極めておいたほうが良いからです。

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step
2
後見開始の審判を家庭裁判所に申し立てる

後見開始の審判は本人の住所地の家庭裁判所に対して行います。申立てができるのは、本人、配偶者、四等身内の親族等です。

さらに詳しく

成年後見の審理期間は一概に言えませんが、申し立てから後見開始まで最大4ヶ月ほどかかります。その時間も考慮して家の売り出しの時期などを考えておく必要があります。

 

step
3
家庭裁判所の審理

家庭裁判所が調査をして成年後見人の選任を認めるかどうを決定します。家庭裁判所の調査官が申立人や本人から事情を聞いたりします。本人の判断能力について専門家の鑑定が必要になることがありますが、その際には別途費用がかかります。(費用については上記「成年後見制度を利用するための費用は?」で解説しています)

 

step
4
成年後見人の選任・後見の開始

家庭裁判所が後見開始の審判をすると同時に成年後見人を選任します。成年後見人等の選任に当たっては家庭裁判所が本人にとって最も適任だと思われる方を選ぶことになっています。

本人に法律上または生活面での課題がある、財産管理が複雑で難しいなどの事情がある場合には、法律や福祉の専門家などを選任することがあります。

誰を成年後見人等に選任するかについての家庭裁判所の判断については、不服があるからといって変更を申し立てることはできません。

 

step
5
不動産の売出し

家や土地などの不動産を売りに出します。成年後見人が本人に代わって不動産会社と媒介契約を結びます。
成年後見の審判が下りてから査定を始めるのではなく、事前に家の査定をしておき、依頼する不動産会社を絞っておけばスムーズに売却活動を始めることが出来ます。

媒介契約の選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますので、もしよろしければ参考にしてください。

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6
不動産売買契約

買手が現れたら不動産売買契約を締結します。成年後見人が本人に代わって契約を締結します。

 

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7
家庭裁判所の許可

売る家が本人の居住用不動産、つまり自宅である場合、売却には家庭裁判所の許可が必要になります。

理由としては、成年後見制度は判断能力のない本人を守る制度であるため、自宅を売るという本人に大きな影響を与える可能性がある行為には特に裁判所がチェックをして、本人が損害を被らないようするわけです。

それで、家を売るためには裁判所の許可が必要になるわけですが、家を売る正当な理由があるか、売るとしたら正当な価格かなどを裁判所がチェックをして問題がなければ許可を出します。

実務上、まずは売主買主で売買契約書を結び、契約書の特約条項の中に家庭裁判所の許可を得られなかった場合には契約が白紙解約となる旨を記載します。その後、売買契約書を裁判所に提出し正式な許可を得ます。ですから、買主には事情をよく理解してもらった上で契約してもらう必要があります。(注:管轄する家庭裁判所によって手続きの流れが異なるかも知れませんので事前によく確認してください。)

タイミングを逃さずに、売却をスムーズに進めるためには、不動産仲介会社と協力して動いていく必要があります。信頼できる不動産会社に売却を任せることが大切です。

 

さらに詳しく

成年後見人は売却の金額、売却する目的などを事前に家庭裁判所に相談しておき、許可が取れるという目処をつけておくと良いでしょう。

何れにしても、管轄している家庭裁判所に事前に手続きの流れをよく確認してください。

 

step
8
決済・引き渡し

裁判所の許可が下りたら不動産の決済・引き渡しを行います。決済は買主から売買の残代金を受け取り、売主から買主に不動産の名義を移転することによって行います。

 

成年後見制度のデメリット

 

ここからはあえて、成年後見制度のデメリットになりうる事柄を説明していきます。

 

他人が成年後見人になる可能性がある

子供が認知症の親の家を売るためにこの制度を利用した場合、子供は自分が成年後見人になって親のサポートをしたいと考えるのではないでしょうか?

ですが、法定後見制度において、成年後見人を選任するのは家庭裁判所です。家庭裁判所が子供や親族以外の第三者を後見人として選任する可能性があります。不動産の売却のみならず、預貯金の管理まで第三者である後見人が行うことになった場合、不自由を感じる人も少なくないようです。

 

成年後見人には報酬を支払う必要が出てくる

成年後見人が子供や親族の場合はあまり気にならないかもしれませんが、第三者である専門家が後見人に選ばれた場合、報酬を支払う必要があります。報酬の目安については「成年後見制度を利用するための費用は?」の項目で解説しましたが、基本報酬の月額は2万円で資産の状況によっては3万円から6万円ほどかかります。

参考:東京家庭裁判所:申立にかかる費用・後見人等の報酬について

 

生前贈与ができなくなる

相続税を節税する方法として、生前贈与があります。

生きている間に自分の財産を家族に移転(贈与)することで、相続財産をできる限り減らして、亡くなった後の相続税を節税する方法です。

成年後見制度を利用すると、この生前贈与はできなくなってしまいます。成年後見制度は本人を守るための制度ですから、この生前贈与は本人の財産を減らす行為にあたり認められません。

 

一度後見の審判が開始したらやめられない

成年後見制度を一度利用すると、基本的には、本人が亡くなるまで止めることができません。

ですから、全ての状況を考慮した上で、それでもこの制度を利用するしか方法がないという場合に利用するべきです。

 

認知症になった親の家を売る際の相談先は?

 

ここまでで認知症になった親の家を売るためにできることを解説してきました。

認知症になってしまい、法律的に判断能力がない場合、本人の子供や家族であっても、代わりに家を売ることはできません。

その場合の解決策として、成年後見制度があり、それを利用する際の流れを解説しました。

でも、成年後見制度は親の家を子供が売るためだけの制度ではありません。つまり、この制度を利用すると家を売った後にも多くの場面で影響が出てくるという事を認識しておく必要があります。

認知症の親の家を売る=成年後見制度ではない

私が不動産屋さんの店長をしていた時に、認知症の方の不動産を売却するのに、ご家族が成年後見制度を利用したケースが幾度かありました。

ある方は、重度の認知症で寝たきりの状態でした。喋ることも難しく全く意思をかわす事ができない状態でしたので、当然不動産売却の意思を確認する事ができません。

この方は不動産を複数持っておられて、財産もいくらかあるようでしたので、ご家族で話し合って成年後見制度の申し立てをされました。幸い娘さんが成年後見人になりましたので、ご本人に代わって不動産の売買契約を行いました。

とはいえ、家族や財産の状況、ご本人の認知症の程度など、個々に状況は違ってきます。

上記の例のように、ご本人が完全に意思疎通が取れない状況もあればいわゆる「まだらボケ」のような状態のケースもあります。
本当に家を売るという判断を常にできない状態でしょうか?

または、財産がたくさんある方もいれば、自宅がほぼ唯一の財産で、それを売って介護の資金にしたり、または老人ホームに入れる資金にしたいという方もある事でしょう。

本人の財産を守り管理するための成年後見制度を利用する必要が本当にあるのでしょうか?

つまり言いたいのは、成年後見制度だけが解決策ではないかもしれない、という事です。

特に、認知症の親の家を売りたいという場合、成年後見制度を利用するしかない、と考えがちですが、その他の選択肢も十分に考慮しておく方が良いです。

他の選択肢や可能性を十分考慮した上で、他に解決策がなくどうしても必要という場合に、成年後見制度を利用するというのが良いでしょう。

 

認知症になった親の家を売る場合の相談先は、不動産会社が正解

では、誰に相談をして話を進めていくのが良いのでしょうか?

相談できる先は、弁護士や司法書士などの法律の専門家、福祉の専門家、行政の窓口など様々あると思います。

でも、「親の家を売りたい」という事が目的であれば、まずは不動産会社に相談することをおすすめします

家を売る、つまり不動産を売るということに関しての専門家は不動産会社です。法律の専門家も、福祉の専門家も、不動産を売るということに関しては素人なので、結局は不動産会社に頼ります。

今まで説明してきたように、認知症になってしまった人の家を売るにはいくつかの法律的なハードルがあります。

でも、不動産会社は「家を売る」専門家ですから、「家を売る」という目的の達成のために色々な選択肢を考慮して、そのハードルを越える方法を考えてくれます。

また、不動産会社は司法書士や弁護士などの法律の専門家との繋がりを持っているものですので、必要な時には適任の専門家を紹介してくれることでしょう。

それで、認知症になってしまった親の家を売るためにはまずは不動産会社に相談するのが正解です

とはいえ、どんな不動産会社でも良いという訳ではありません。

あなたの状況をよく理解してくれ、親身になって助けてくれるような不動産会社に相談したいものです。

では、どうすれば親切で信頼できる不動産会社を見つける事ができるでしょか?

おすすめの方法は、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定をしてもらい、その対応で信頼できる不動産会社を見極めるという方法です。

信頼できる不動産会社の見極め方は以下の記事内「ステップ3 【売却活動を依頼する不動産会社を選ぶ】」で詳しく解説していますので、もしよろしければ参考にご覧ください。

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その際にも、もし一括査定サイトで査定の金額を得ているのであれば、それを頭に入れて各不動産会社と商談していくと良いです。

声をかけるべき不動産会社は、大手不動産会社と地元で強い地場の不動産会社です。
もし複数社あれば、それぞれ2社ずつほど探して問い合わせましょう。駅前で賃貸をしているような不動産会社は売買はあまり慣れていない事が多いので、声をかける必要はないと思います。

 

まとめ

 

  • 認知症になった親の家を子供が代わりに売ることはできない
  • 成年後年制度を利用すれば後見人が代理で売る事ができる
  • 成年後見制度にはデメリットもあるので利用は慎重に
  • 相談先は信頼できる不動産会社が正解
  • 不動産会社選びは一括査定サイトを利用すると便利

 

最後までお読み頂きありがとうございました。この記事があなたの不動産売却の参考になれば幸いです。

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