不動産売却

不動産売却後、確定申告って必ず必要なの!?【見極め方と申告の方法をお教えします】

2019年3月30日

モトキさん
今年も確定申告の時期になりましたね。
そうなんですか?
新人さん
モトキさん
会社勤めだと、自分で税金の計算しなくても給料から天引きされるから、あまり馴染みないかもしれないね。
全然ないです。
新人さん
モトキさん
不動産を売却すると確定申告が必要になる場合もあるから知っておいたほうが良いよ。
そうですね。どんな場合に必要になるんですか?
新人さん
モトキさん
じゃあ、どんな場合に確定申告が必要になるのか、説明していきます!

 

「確定申告」って馴染みがないばかりか、ものすごくめんどくさいイメージが有りますよね。

不動産を売却したら必ず確定申告が必要になると思われている方も多いのですが、実はそうでもないんです。

不動産を売却した後に、

  • 確定申告が必要な場合
  • 確定申告はしなくても良い場合
  • しなくても良いが、すると節税になる場合

があるんです。

では、どうやってこの三パターンの中から自分の状況を見極めることができるでしょうか?

この記事では不動産売却後、あなたは確定申告が必要かどうか、もし必要な場合にはどのように確定申告をするのか、できるだけわかりやすく説明していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

 

この記事を読むと分かる事

  • どんな場合に確定申告が必要になるかが分かります
  • 不動産を売却した時にかかる税金の計算方法が分かります
  • 確定申告の大まかな方法がわかります

 

1.不動産売却後、確定申告が必要かどうかを見極めるポイント

 

こんな人は確定申告が必要です。

まず、簡単に説明しますと、不動産を売って利益が出た場合は、所得が発生しているのでそれを自分で税務署に報告して税金を納める必要があります。

会社から支払われる給料は、会社が天引きして勝手に(?)税金を払うので、基本的に何も手続きをする必要がありませんが、給料以外に所得(お金が入ってきた)があった場合、それを申告して税金を納める必要があるのです。

 

こんな人は確定申告が不要です。

不動産を売ったけれど、利益ではなく残念ながら損が出た場合です。

不動産を売るとお金が手元には入ってくるのですが、売った金額が買った金額より安くなっていれば、実際には損が出ているので、課税対象の所得(課税譲渡所得)はない、ということになります。

課税譲渡所得の計算方法は後で説明します。

 

こんな人は節税のために確定申告をしましょう。

マイホームを売って損失が出た場合で、一定の条件を満たす場合、確定申告をすれば、その損失分をその年の他の所得と損益通算して節税に使えます。

具体的には買い替えで次に住宅ローンを組む場合売ったマイホームに住宅ローンの残債がある場合です。

この制度を利用するには、期間内に確定申告をする必要がありますので、必ず忘れずに行いましょう。

 

では、不動産を売って利益が出たか、損が出たかはどうやってわかるのでしょうか?

 

2.課税譲渡所得の算出方法とは?

不動産を売って得たお金は「譲渡所得」と呼びます。その譲渡所得から買った金額と経費などを差し引いた額を「課税譲渡所得」と言います。

譲渡価格(収入金額)−{取得費と譲渡費用(買った価格と売った経費)+特別控除額} = 課税譲渡所得金額

で計算します。

 

 

「課税譲渡所得」が発生する場合にのみ、税金がかかります。

もし上記の計算式で計算して、数字がマイナスになる場合には、税金がかかる事はありません。

 

では次に、収入金額(売却価格)から差し引く事の出来る費用の内容を説明していきます。

 

取得費

まず最初に、取得費について説明します。

取得費は、不動産の購入した時の代金と、その購入時にかかった費用を足して算出する事ができます。

取得費の例

    • 購入代金や購入後の設備費、改良費など
    • 建物付き土地を購入した場合の立ち退き料、建物の解体費用
    • 登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金
    • 土地購入後の設備費、改良費
    • 土地購入時の造成費用や測量費など。

(事業所得などの必要経費に参入されたものは含まない)

 

では、不動産を購入した時の金額や、費用が分からない場合はどうすれば良いのでしょうか?

例えば、不動産を購入したのがかなり昔の事で、契約書などが残っていない場合には購入した金額が正確にわからない(証明できない)場合があります。

または、先祖伝来の土地や、相続によって取得した不動産をは、購入時の価格がそもそも無かったり全くわからない場合もあります。

その場合には、収入金額の5%を「概算取得費」として計算します。

 

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用の事です。

譲渡費用の例

  • 土地や建物を売るためにかかった仲介手数料、負担した印紙税、広告料、調査測量費、交渉費など
  • 土地を売るための建物解体費用とその建物の損失額
  • 借家を売るために借家人に家屋を明け渡してもらうために払った立退料
  • 借地権を売るときに地主の承諾を得るために支払った名義書き換え料など

譲渡費用は売るために直接かかった費用です。修繕費や固定資産税などその資産の維持管理にかかった費用は含まれません。

実際にかかったどの費用を「譲渡費用」として含める事ができるか、事前に税務署や税理士さんに相談しながら算出していきましょう。

 

特別控除

特別控除とは一定の条件を満たす不動産売却については、特例の適用を受ける事で譲渡所得から800万円から5,000万円を特別に控除する事ができる制度です。

特別控除の中で代表的なものは、いわゆる3,000万円控除です。

これは、マイホームを売った場合に、特別にその売却益から3,000万円を控除することができるという制度です。

 

つまり、マイホームを売って売却益がでた場合でも、利益の3,000万円までは税金がかからなくできる、ということです。

 

3.譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して得た収入金額から、その取得費、譲渡費用などを差し引き、特別控除をしてもなお売却益が発生する場合、

所得税などの税金がかかります。

 

譲渡所得にかかる税率は?

不動産の譲渡所得にかかる税率は、その不動産の保有期間によって変わってきます。

不動産を売った年の1月1日の時点での、その不動産の所有期間が

5年を超える場合は「長期譲渡所得」

5年以下の場合は「短期譲渡所得」

となります。

 

税率は以下の通りです。

長期譲渡所得: 所得税15% 住民税5%

短期譲渡所得: 所得税30% 住民税9%

※所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加算されます。

 

マイホームの場合の軽減税率

不動産を売却した場合の譲渡所得の税率は原則として前述のとおりですが、

マイホームを売った場合には、軽減税率が適用されます。

 

軽減税率を適用できる条件としては、マイホームを売った年の1月1日の時点で、所有期間が10年を超えていることが必要です。

 

マイホームを売却した場合の軽減税率は以下のとおりです。

3,000万円超6,000万円までの部分:所得税10% 住民税4%

6,000万円を超の部分:所得税15% 住民税5%

 

※所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加算されます。

 

譲渡所得にかかる税金を表にまとめます。

 

 

4.譲渡所得の確定申告の方法

不動産を売却した年の翌年に、住所地を管轄する税務署に申告をすることによって行います。

ちなみに、申告期限は不動産を売却した翌年の、2月15日から3月15日です。

期限が近づくと、税務署の窓口も混雑したり何かと不便があります。

 

申告期限の1ヶ月前から手続きをする事ができるので、出来るだけ早めに準備や相談を始めるようにしましょう。

期限に遅れたり、申告を忘れて無申告として扱われると、加算税のペナルティがあるので、絶対に忘れずに申告するようにしましょう。

 

確定申告の方法

ここから、確定申告の方法を簡単に説明します。

 

step
1
まずは申告書の作成します。

譲渡所得の申請に必要な申告書は、国税庁のホームページよりダウンロードするか、最寄りの税務署でもらうこともできます。

国税庁ホームページ

または、パソコンで項目を入力して表を作成し、プリントアウトして使うこともできます。

その場合には、下記の国税庁のホームページのリンクから確定申告書の作成をする事ができます。

確定申告作成コーナー

 

step
2
添付書類を揃える

不動産売却後の確定申告に必要な添付書類の主なものをまとめます。

確定申告の主な添付書類

      • 譲渡所得の内訳書
        税務署でもらう事ができます。また国税庁のホームページでダウンロードする事もできます。売却した不動産の内容や売却金額、譲渡費用の内訳などを記入します。
      • 譲渡時の書類
        主なものとしては、売却時の不動産売買契約書、また売買代金の受け取りの領収書、仲介手数料の領収証など、不動産売却に関する書類のコピーを揃えます。
      • 取得時の資料
        不動産を購入した時の不動産売買契約書、仲介手数料などの領収証、固定資産税清算書、増改築の請負契約書や領収証、取得費に含める費用にかかる書類などのコピーを揃えます。
      • 売却した不動産の全部事項証明書
        これは売却した不動産の所在地を管轄する法務局で取得します。1通600円です。支払いは申請書に収入印紙を貼付して行います。収入印紙はほとんどの場合法務局で入手できます。
      • 戸籍の附表
        3,000万円特別控除などの適用を受ける場合に必要になります。売却前の住民票の住所と、売却した不動産の住所が同じ場合は不要です。

上記は必要な書類の主なものですが、個々の状況によって実際に必要になる添付書類が変わる可能性もありますので、事前に税務署や税理士に直接確認しておくことをお勧めします。

 

step
3
申告書を提出する

作成した確定申告書に添付書類を添えて税務署に提出します。

確定申告の提出先がわからない場合は、こちらの国税庁のホームページで確認してください。

 

申請の方法は「e-tax」を利用してオンラインで申請する方法もありますが、毎年確定申告をする予定の方でない限り、税務署の窓口で申請するのがオススメです。

 

モトキさん
e-taxでオンライン申請をするには、電子証明書の取得などの事前に手間がかかります。また、特に初めて確定申告をする場合には、電話や窓口で色々と聞きながら申告書を作成して行きたいものです。ですので、初めてで、かつ毎年確定申告をする必要がなければ、税務署の窓口で申請する方が良いのではないか、と個人的には思います。

 

まとめ

 

  • 不動産を売却し利益が出たら確定申告をする必要がある
  • マイホーム売却の場合の特例を使うためには確定申告が必要
  • 申告期限は3月15日。忘れずに申請しましょう!

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