不動産売却

不動産を売っても税金がかからない!?3,000万円控除について説明します

2019年7月29日

不動産を売ったら、どのくらい税金がかかるの?

不動産を売っても3,000万円までは税金がかからないって聞いたんだけど・・

良く聞かれる質問です。

 

この記事では、「3,000万円の特別控除」についてわかりやすくて説明していきます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 「3,000万円の特別控除」とは何か?
  • あなたが売りたい(売った)不動産に「3,000万円の特別控除」を適用できるのか?
  • そして、不動産売却後に税金がかかるのか、かからないのか?

 

それでは始めましょう。

 

3,000万円控除が適用できれば、不動産を売っても税金がかからない場合があります

まずは、簡単に「3,000万円特別控除」の制度の説明します。

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特結控除の特例」と言います。長いので「3,000万円控除」と呼ばれることが多いです。

 

この制度は、マイホームを売却した場合に売却益(譲渡所得)から最大3,000万円までを控除できるというものです。

 

新人さん
すみません。。そもそも控除って何ですか?
なるほど。以外にはっきり理解していないかもね。
モトキさん
控除って「ある金額から一定の金額を差し引く事」何だけど、ここで大切なのは、どの金額から差し引くのかって事なんだ。
モトキさん
それから、この制度でいう「マイホーム」の定義もちゃんと確認しないとね。私たちと税務署の考えって少し違ったりするから。じゃあこれから、控除を使えるかどうかを判断するのに必要な情報を、出来るだけわかりやすく説明していくね。
モトキさん
ひよこ
お願いしまーす!控除を使える、使えないで、税金の額がだいぶ変わってくるみたいなんで、皆さんも一緒に確認していきましょー

 

そもそも控除ってなんだろう?

まずは、不動産を売却した時に税金がかかる仕組みから簡単におさらいしましょう。

 

不動産を売却すると、その売却益に対して所得税と住民税がかかります。

不動産の売却価格全部について税金がかかるわけではない、という事です。

つまり不動産を売却して利益が出た場合、その部分が所得となり税金が課税されるという事になります。

 

それで、3,000万円控除とは、不動産の売却益から、最大3,000万円まで差し引く事のできる制度です

最大3,000万円という事ですから、仮に売却益が1,500万円の場合、その額(1,500万円)までは控除できるという事になります。

 

譲渡益(売却益)の計算方法

では、その売却益はどのように算出したら良いのでしょうか?

ちなみに、売却益は税務的には「譲渡所得」と呼びます。

この「譲渡所得」の計算は次の方法で行います。

 

収入金額(不動産を売って得た代金)ー[取得費(不動産を買った金額)+ 譲渡費用(売るのに掛かった費用で仲介手数料など)]ー 3,000万円控除 = 譲渡所得金額

 

このように、「3,000万円控除」を使えば、売却益が出ても3,000万円までは所得税と住民税はかからないという事になります。

 

3,000万円を控除してもまだ譲渡益が出る場合の税金の計算方法についてはこちらの記事をご覧ください。

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3,000万円控除」を受けるための条件とは?

では、この素晴らしい「3,000万円控除」を受けるための条件にはどのようなものがあるのでしょうか?

ここから、3,000万円控除を適用するための条件を説明していきます。

 

(1)マイホームであること

マイホームの売却である事がまず大前提です。ビルや店舗などの収益不動産の売却には適用できません。マイホームつまり自分が居住している不動産であれば、所有期間に関係なくこの控除を利用することができます。

 

マイホームの定義とは?

  1. 実際に住んでいる家。
  2. 今現在住んでいなくても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した時。
  3. 建物を取り壊した場合には、上記2の期間の範囲で、取り壊しから一年以内に売却した場合。
  4. 転勤や単身赴任などの場合で、配偶者が現在住んでいる家を売却した場合。

マイホームに当たらない場合の例

  1. この特例を受けるために入居したと認められる住宅。
  2. 別荘や娯楽のために所有しているような家屋。
  3. 仮住まいとして使った家屋やその他、一時的な目的で入居したと認められる家屋。

 

(2)他の特例を受けていないこと

・売った年の前年、前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない事。

・売った年、その前年及び前々年にマイホームの買替えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない事。

・売った家屋や敷地について、収容等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない事。

 

(3)売り手と買い手が特別な間柄でないこと

特別な関係とは親子や夫婦などの事を言います。身内で売買した場合の譲渡益には3,000万円控除は適用できません。

この特別な間柄には、生計を一つにする親族、内縁関係にある人、譲渡者と特殊な関係のある法人や個人なども含まれます。

 

3,000万円控除の適用を受けるための手続きとは?

 

確定申告をすることが必要です。

確定申告は不動産を売った年の翌年の3月15日までに行なう必要があります。

 

確定申告には、マイホームを売った人がそのマイホームに住んでいた事を明らかにする書類が必要です。

主な書類としては住民票ですね。

もしマイホームを売った人の住民票の住所とそのマイホームの所在地などが異なる場合には、戸籍の附表の写しなどが必要になります。

 

マイホームに住んでいた事を証明する書類は住民票だけではありません。税務署はあくまで居住の実態を見るようです。

詳しくは税務署や税理士に確認する事をお勧めします。

 

確定申告の方法についてはこちらの記事にまとめていますのでよかったら参考にご覧ください。

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他の特例との併用は可能?

3,000万円控除の他にも税金の優遇が受けられるいくつかの特例が設けられています。

ここでは、その中の主なものと、3,000万円控除が併用できるかを書きたいと思います。

 

その他の特例 3,000万円控除との併用
マイホームを売った時の軽減税率の特例 可能
特定マイホームを買い替えた時の特例(課税の繰り延べ制度) 不可
住宅ローン控除 不可

 

マイホームの住み替えの場合、今の自宅を売却して、次の家をローンを組んで購入するケースがほとんどかと思います。

ローンを組んでマイホームを購入する時に、かなりの節税効果を得られるのが「住宅ローン控除」です。

 

でも残念ながら、「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」を併用することはできません。

それで、住宅ローン控除を利用するのと、3,000万円特別控除を利用するのではどちらが得か?という事を考えなければなりません。

 

ポイント

どちらの特例を選択すれば、払う税金が安くなるかは、はっきり言ってケースバイケースです。

ご自分の状況に合わせて、それぞれの控除を使った場合で一度シュミレーションをする事をおすすめします。

 

こんな場合は3,000万円控除を使えるの?【実例紹介】

ケース1:複数のマイホームや別荘を所有している場合。

居住用の家屋が複数ある場合には、主に居住用として使用している家屋(生活の拠点があると認められる家屋)のみがマイホームとして扱われます。

ケース2:マイホームの土地と建物の所有者が異なる場合。

建物の所有者が次の条件に全て当てはまる時には、敷地の所有者も3,000万円控除の特例を受けることができます。

(1)土地と建物を同時に売る事

(2)建物の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること

(3)その土地の所有者は、その建物の所有者と一緒にその建物に住んでいる事。

 

【事例】土地の所有は夫と妻の共有名義で、建物は夫の所有である場合の計算方法

土地と建物をまとめて売却し、それぞれの持分を按分して夫、妻共にそれぞれ2,000万円の譲渡益が出たと仮定します。

合計の譲渡益は夫:2,000万円、妻:2,000万円で合計4,000万円となります。

特別控除の額は、二人の合計で3,000万円までとなります。

また、控除額を差し引くには順序があり、まず家屋の所有者の譲渡益から引き、次に敷地の所有者となります。

夫: 譲渡益2,000万円 ー 控除額2,000万円 = 課税所得金額 0円

妻: 譲渡益2,000万円 − 控除額1,000万円 =課税所得金額 1,000万円

この事例の場合では、夫が家屋の所有者なので、夫の譲渡益からまず控除していきます。

夫の譲渡益は2,000万円なので全額控除しても、控除額が1,000万円余ります。

それで、次に妻の譲渡益2,000万円から控除します。

控除額は合わせて3,000万円までなので、妻に適用できる控除額は1,000万円です。

妻の譲渡益2,000万円から1,000万円を控除すると1,000万円の譲渡益が残る事になります。

この1,000万円の譲渡益に対して課税がされるという事になります。

 

相続した不動産を売った場合で3,000万円控除を使えるケース

マイホーム、つまり自分が住んでいた不動産を売却した場合に、譲渡益から最大3,000万円が控除できる事を説明してきました。

 

実は、マイホーム以外を売却した場合でも3,000万円控除を利用できる場合があります。

それは、マイホームとして利用されていた不動産を相続し売却した場合です。

 

もう少し詳しく説明しますと、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋、または居住用家屋の敷地を平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に売って一定の条件に当てはまる時には、マイホームの売却と同じように3,000万円までの控除を受ける事ができます。

この制度を「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

勘違いされることが多いのですが、被相続人とは亡くなった方の事です。

亡くなった方がマイホームとして使っていた不動産を相続した方が売却する場合に、マイホームの売却と同じように3,000万円控除が使えます、ということですね。

 

この特例を受けるには、売却した不動産が以下の条件全てに当てはまることが必要です。

不動産の条件

  • 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。

特例の適用を受ける為の条件

(1)売った人が相続または遺贈により被相続人居住用不動産を取得したこと

(2)次の不動産を売却したこと

(イ)相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋を売るか、その家屋と共にその敷地を売ること。

  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されたことがないこと
  • 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること

(ロ)相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取り壊しをした後にその敷地を売ること

  • その住宅用家屋は、相続の時から取り壊し等の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されたことがないこと
  • その住宅用家屋の敷地は相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されたことがないこと
  • その住宅用家屋の取り壊し等の時から譲渡の時までその敷地が事業の用、貸付の用又は居住の用に供されたことがないこと

(3)相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(4)売却代金が1億円以下であること。

(5)売った不動産について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収容等の場合の特別控除などの他の特例の適用を受けていないこと。

(6)同一の被相続人から相続または遺贈により取得した不動産についてこの特例の適用を受けていないこと。

(7)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

3,000万円控除の特例の適用を受けるためには、やはり確定申告が必要になります。

適用を受ける為の手続き、添付する必要のある書類等は国税庁のホームページで確認いただけます。

 

被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例【国税庁ホームページ】

さらに詳しく

相続した不動産でそれが被相続人のマイホームであった場合、相続が発生してから3年以内でしたら3,000万円控除が使える可能性がありますので、詳しくは最寄りの税務署、税理士等にご相談してください。

 

まとめ

 

  • マイホームを売却した場合、譲渡益の3,000万円までは税金がかからなくできます。
  • 3,000万円控除の適用を受けるためには、必ず確定申告が必要です。
  • 住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用(併用不可)なのでよく事前に確認しましょう。
  • 相続した不動産でも3,000万円控除を適用できる場合があります。

 

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