不動産売却

家を売ったらどれくらいの税金がかかるの?【かからない場合あり】

2018年12月27日

家を売却すると普段では考えられないほどの大きなお金が動くことになりますよね。

そこで気になるのは、税金の事かもしれません。

家を売った後で、税金の支払いが予想より多くてびっくり、なんてことは避けたいですよね。

 

この記事では家を売却して益が出るのはどういう場合か、

家を売却して益が出た場合、どれくらいの税金がかかるのか、

できるだけわかりやすく説明していきますので、参考にして頂ければと思います。

この記事を読むと分かる事

  • 家を売却した時にかかる税金の基本がわかります
  • 家を売却した時、どんな場合に税金がかかるのかがわかります
  • あなたが家を売却した時に、税金がかかるのか、かかるとしたら一体いくらぐらいか、を試算できるようになります

 

 

家を売った時の税金は売却益にのみかかる

家を売却すると、売却代金が手元に入ってきますよね。

では、そのお金全部に税金がかかってしまうのでしょうか?

 

実はそんなことはありません。

家を売却したときにかかる主な税金は所得税と住民税ですが、この税金は譲渡益(売却益)にのみかかります。

 

つまり家を売却し、利益が出た場合に、その利益が出た部分に税金がかかるということなんです。

ですから、家を売って手元に入って来た売却代金の全てが売却益として課税されるわけではありません。

 

では、家を売って出た利益、つまり譲渡益が出ているのか、どのように計算する事ができるでしょうか?

 

家の譲渡益の計算方法とは?

 

家を売却した時の、譲渡益課税譲渡所得は次の方法で計算する事ができます。

 

 

家を売った後、この計算をして「課税譲渡所得」が出た場合にのみ税金(所得税と住民税)がかかります。

逆に「課税譲渡所得」が出ない場合は、税金(所得税と住民税)はかかりません。

 

それでは、実際に計算をできるように、それぞれの項目について細かく解説していきます。

 

収入金額とは?

収入金額とは、土地や建物といった不動産を売ったことによって、購入者から受け取る金銭の額のことです。

つまり売却代金です。

 

取得費とは?

売った土地や建物を購入した時の代金や、建物の建築代金、購入した時の手数料や設備費、改良に要した費用の事です。

つまり、売った不動産の取得にかかったお金の事です。

この取得費を収入から引くことによって譲渡益を計算することができます。

ただし、建物の取得費については購入した時の金額、または建築した当社の建築費をそのまま取得費として参入できるわけではありません。

 

なぜなら建物を取得または建築してから建物の価値は毎年下がっていきます。

それで、取得後の期間に応じて、減価償却相当額を差し引いた額が取得費となります。

 

建物の取得費の計算方法

建物の取得費とは、その建物の取得価額、設備費、改良費等の合計額から「償却費相当額」を差し引いたものとなります。

 

償却費相当額と建物取得費は以下の式で求める事ができます。

 

 

建物の償却費を求めるには償却率という係数を利用します。居住用建物の償却費は以下の表です。

 

◾️居住用建物の償却率

木造 木骨モルタル造 鉄筋(鉄骨)コンクリート造

金属造

(骨格材の肉厚3mm以下)

金属造

(骨格材の肉厚3mm超4mm以下)

0.031 0.034 0.015 0.036 0.025

 

取得費に含めることのできる費用

その他、取得費に含むことのできる費用もあります。

例えば、以下の費用は取得費に含めて計算する事ができます。

(1)購入時の登録免許税、印紙税など

(2)購入する建物に借主がいる場合に支払った立ち退き料

(3)土地の造成費用

(4)測量費用

(5)所有権を確保するために支払った訴訟費用

例えば、所有権について争いのある土地を買った場合、紛争を解決して所有権を得るためにかかった訴訟費用

(6)土地利用目的で建物付き土地を購入した場合の建物取り壊し費用

 

譲渡費用とは?

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。

修繕費や固定資産税など、不動産の維持管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。

(1)土地や建物を売るためにかかった仲介手数料

(2)売主が負担した印紙代

(3)売るために賃借人の立ち退きが必要な場合の立ち退き料

(4)土地を売るためにその土地上の建物を取り壊した場合の取り壊し費用

(5)すでに売買契約を締結している資産を、さらに有利な条件で売るために支払った違約金

(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

 

ポイント

収入金額(売却代金)から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡益です。

 

特別控除

土地や建物といった不動産を譲渡した場合で一定の要件を満たす場合には下記の特別控除を受ける事ができます。

 

(1)土地収用等により土地建物を譲渡した場合・・・5,000万円控除

(2)マイホームを譲渡した場合・・・3,000万円控除

(3)特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合・・・2,000万円控除

(4)特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合・・・1,500万円控除

(5)平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円控除 (長期譲渡所得に限り控除可能)

(6)農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合・・・800万円

 

ポイント

譲渡益から特別控除分を差し引いて、まだ利益が残るようでしたらその部分に所得税と住民税が課税されます。

 

家を売却した時の譲渡益にかかる税率は?

 

まず、土地や建物等の不動産を譲渡した時の所得は、申告分離課税と言って、事業所得や給料所得などの他の所得とは別に計算します。

 

具体的には家を売った年の翌年に、確定申告をすることによって申告し、課税を受けます。

これは、サラリーマンの方で、給料から源泉徴収で所得税を支払っている方であっても確定申告をする必要がありますので注意しましょう。

譲渡所得にかかる税率は次の通りです。

 

譲渡所得にかかる税金の税率

(注)所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が加算されます。

 

家を売った年の1月1日時点の所有期間が5年以下のもの(短期譲渡所得)は税率が高く、所有期間が5年を超えるもの(長期譲渡所得)は税率が低くなります。

また、特例によって軽減税率を適用する事ができます。所有期間10年以上のマイホームの譲渡は所得税10%、住民税4%となります。(注:6,000万円以下の部分。所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が加算されます)

 

家を売却して譲渡益が出る場合の税金の計算方法は?

 

では、ここから具体的な例を上げて、家を売却して売却益が出る場合の税額を計算してみましょう。

10年前に両親より相続した土地にマイホームを建築し、平成30年に土地建物を7,700万円で売却しました。

まず、売却した金額(収入)を土地と建物に分けて考えます。

 

内訳 収入金額 購入代金 減価償却費 譲渡費用 特別控除
土地 6,000万円 不明 180万円 適用なし
建物 1,700万円 2,500万円 950万円 50万円 マイホーム売却の特例

 

土地の譲渡所得は?

6,000万円 ー〔(6,000万円×5%)+180万円〕= 5,520万円

※取得金額がわからない場合は収入金額の5%を概算取得費として計算することができます。

 

建物の譲渡所得は?

1,700万円 ー〔(2,500万円 − 950万円)+50万円〕= 100万円

建物の償却費:軽量鉄骨造 耐用年数27年 定額法による償却率0.038で試算しています。

 

譲渡所得合計 5,520万円 + 100万円 =5,620万円

 

次に、今回売却したのは居住用財産(マイホーム)の為、3,000万円の特別控除を利用できます。

 

5,620万円(譲渡所得)− 3,000万円(控除額) = 課税譲渡所得 2,620万円

 

上記課税所得金額に対して、長期譲渡所得にかかる税率の内、マイホーム譲渡の軽減税率が適用されます。

 

所得税: 2,620万円×10.21%=2,675,020円

住民税 :2,620万円×4%=1,048,000円

合計税額:3,723,020円

(注:)上記所得税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

 

家の売却を考えているなら・・

 

家の売却を考え始めたら、まずは実際に家がいくらで売れるのかを調べる事から始めましょう。

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まとめ

 

  • 不動産を売却して利益が出た場合にのみ税金がかかります。
  • 売却した不動産の所有期間によって税率は変わります。 所有期間の長い不動産の方が税率は安くなります。
  • マイホームの売却の場合は、3,000万円の特別控除が使えます。
  • 10年超えの所有期間のマイホームの場合には、さらにマイホーム譲渡の軽減税率を利用できます。

最後までお読み頂きありがとうございました。

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