不動産の贈与と売却にかかる税金ってどんなもの？わかりやすく解説します

今回は贈与を受けた場合に、また贈与によって取得した不動産を売却した場合に、どんな税金がかかってくるのか、贈与の基礎知識をわかりやすく解説していきます。

不動産を贈与すると税金がかかります

まず、不動産の贈与について、基本的な知識をおさらいしてみましょう。

贈与とは、

自分の財産を無償で相手方に贈るという意思表示を示し、相手がこれを承認する事によって成立する民法上の契約の事です。

なんだか難しい表現ですが、要は誰かに物をあげるっていう事ですね。

そして、この贈与を行うと、「贈与税」が課税されます。

タダで物をあげるのに、税金がかかるのか！と思うかもしれませんが、贈与税は物をもらった方の人にかかります。

この贈与税の目的の一つは、生前贈与による相続税の回避の防止です。

例えば、親が自分が亡くなって相続が発生した時に、子供が支払うべき税金（相続税）を回避しようとして、

まだ生きている間に、子供に財産をタダであげたとしても、結局は贈与税によって税金が取られる（泣）という仕組みです。

不動産を売っても贈与とみなされる事があります

実は、不動産をタダであげたわけではないとしても、税務上、贈与とみなされてしまう取引があります。

例えば、このような取引は贈与とみなされて課税される可能性がありますので注意が必要です。

上記の例の様に、不動産の贈与とは、形式的ではなく実質で判断されます。

売った事にしているけど、実はあげた・・・・みたいな事はできないわけですね。

贈与は親族間で多く行われますので、税務署は、親族間で不動産を売買した時などは贈与にあたらないか（税金が取れないか）特にチェックしている様です。

贈与した不動産の価格を評価する方法は？

まず、お金を贈与するとその金額がそのまま贈与を受けた額になりますが、

不動産を贈与した場合には、その不動産の「評価額」が贈与した額となります。

この不動産の「評価額」ですが、実際の売買取引の相場の価格のことではありません。

あくまで贈与税を課税する為の基礎となる不動産の額で、相続税を算出する時にも利用する評価方法です。

ここでは、不動産の評価方法を詳しくは説明しませんが、土地の評価額は、国税庁が定めた「路線価」に基づいて算出します。

建物に関しては、固定資産税評価額を用います。

参考：財産評価基準書【国税庁】

贈与税の算出方法

ここからは、不動産を贈与した時にかかる税金の算出の仕方について説明していきます。贈与税の課税制度には「暦年課税」と「相続時精算課税」の二つの制度があります。

まず「暦年課税」が基本と言えますが、贈与があった翌年に申告して納税する方法です。

もう一つの「相続時精算課税」は、この制度を使うことを選択すると、その年に受けた贈与について2,500万円の特別控除を適用（超過額は20％の税率で課税）して贈与税を計算し、その後、贈与者（あげた人）の相続が発生した時に相続税と合わせて精算、納税する制度です。

この制度は贈与を受けた翌年に申告することで、選択し適用することができます。

それでは、それぞれの制度を分けて説明していきます。

暦年課税

贈与税の計算は、1月1日から12月31日までの1年間に個人から贈与を受けた財産で、課税対象となるものの額の合計額を課税価格とします。

その合計額から基礎控除110万円を差し引きます。

その贈与が父母や祖父母などの直系尊属からもらった住宅購入のための資金であれば最大1,200万円まで非課税となる特例があります。

詳しくは下記の「住宅購入資金の贈与の特例」の項目で解説します。

20歳以上の者が親や祖父母などの直系尊属から受ける贈与については、特例贈与として税率が軽減されます。

贈与により財産を取得した場合の贈与税の計算方法は次の式で計算します。

贈与税の計算式（暦年課税）

では、贈与税の税率はどのようなものでしょうか？

税率は課税価格によって変わってきます。以下に表を記載します。

贈与税の速算表

ちなみに、不動産の贈与を受けた場合は表の一般贈与にあたります。
贈与税の税率ってなかなか高いですよね。

贈与税の税額の計算例

では、贈与税の計算を例をあげて実際にしてみることにしましょう。

相続時精算課税

相続時精算課税制度とは贈与税と相続税の課税を一体化して、相続が発生した時に相続税と精算する制度です。
親子間での生前の不動産贈与などを行う時にはこの制度の利用できるか検討すると良いと思います。

贈与税の計算方法（相続時精算課税）

受贈者は相続時精算課税を選択した年以降の各年において、この制度にかかる贈与者ごとに贈与税を計算します。

相続税精算課税を選択した場合の贈与税額の計算は以下の式で計算します。

※特別控除は、複数年の累積限度額です。それで過去に特別控除を適用した場合は、適用後の残額が限度額となります。

相続税額の計算

相続が発生したら、贈与財産も含めて相続税の計算をします。その相続税額からすでに納めた贈与税額を控除したものが実際に収める相続税となります。実際に納める相続税額より、すでに納めた贈与税額の方が多い場合、その差額は還付されます。

計算の方法は次の通りです。

まず、相続税額を計算します。

この課税価額をもとに、通常の相続税額の計算をします。

その相続税額から、すでに納付した贈与税額がある場合は引きます。

相続時精算課税制度とはその名の通り、すでに贈与した財産を、相続が発生した時に相続財産に戻して相続税を計算し、精算するというイメージです。

それで、贈与時に相続時精算課税制度の控除を使って贈与税を納税しなかった場合、相続が発生した時に相続税と共に、税金を納めることになります。

贈与税に適用できる控除の特例

贈与勢には、いくつか適用できる特例や控除があります。

特例や控除を適用できる場合には贈与税をかなりの部分軽減することができます。

夫婦間贈与の特例

その一つは『配偶者控除』です。通称「おしどり贈与」とも呼ばれていますが、配偶者に居住用不動産または、居住用の不動産購入用の資金として贈与をする場合に、基礎控除の110万円に加えて2,000万円まで控除することが出来ます。

控除を適用するには下記の条件に当てはまることが必要です。

配偶者控除の適用を受けるための手続きや必要書類について、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

住宅購入資金の贈与の特例

2021年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属からの贈与により、居住用の住宅の購入、新築、増改築に充てるための資金を取得した場合、一定の条件を満たす場合、最大1,200万円まで非課税となります。

非課税限度額

マイホームの新築等にかかる対価の消費税率が10％である場合

上記以外の場合

注：「省エネ住宅」とは下記の省エネ等基準に適合する住宅でその証明書などが取得できるものです。

• 断熱等性能等級４若しくは一次エネルギー消費量等級４以上
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上若しくは免責建築物であること
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上

主な適用の条件は？

詳しくは、国税庁のホームページをご確認ください。

贈与で取得した不動産を売却した時にかかる税金とは？

ここまでで、贈与にかかる税金、贈与税について説明してきました。

ここからは、贈与で取得した不動産を売却した場合にかかる税金について、説明していきます。

不動産を売却した時にかかる税金の主なものは、譲渡益にかかる所得税と住民税です。

譲渡益ですから、不動産を売ってお金が手元に入ったらそのお金に税金がかかるというよりも、あくまで不動産を売却して利益が出た部分に対して税金がかかります。

つまり、どんな場合でも税金がかかるというわけではないんですね。

不動産を取得した金額とその費用を足した金額より、売却した金額が低ければ、利益は出ていないので所得税はなし、となります。

では、不動産を贈与で取得している場合、タダでもらったのだから、売却した金額の全額が利益になってしまうの？という疑問が湧きますね。

実はそうでもないんです。
なぜなら、相続や贈与によって取得した不動産の取得時期は、亡くなった人や贈与した人の取得の時期がそのまま取得した人に引き継がれることになっているからです。

つまり、もらった日ではなく、あげた人が不動産を取得した日を、その不動産の取得日として考えます。

それで贈与者が取得した金額が、売った金額よりも高ければ、譲渡益は出ていないということになり、所得税は課税されません。

逆に譲渡益が出ている場合には、所得税が課税されることになりますが、
譲渡所得にかかる税金は、その不動産の所有期間の長さによって税率が変わります。

上記の所有期間の起算日ですが、贈与や相続で取得した不動産の場合、被相続人がまたは贈与者が取得した日が起算日になります。

つまり贈与を受けた人がもらった日ではなく、あげた人が取得した日から所有期間を数えることができるので、軽減税率を適用しやすくなります。

まとめ

この記事では贈与を受けた時の税金の考え方と、贈与で取得した不動産を売却した場合の税金について説明しました。

不動産を売却した時にかかる税金についてはこちらの記事をご覧ください。

また、不動産売却の適正価格や、売買の流れなどについては不動産の専門家に相談することをお勧めします。

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