不動産売却

外国人が不動産を売却した時にかかる税金は?売却の手続きについても説明します!

2019年8月16日

こんにちは。モトキです。

この記事では、特に外国人の方が不動産を売却した場合の手続きと税金について、できるだけわかりやすく説明していきますので、どうぞ参考にしていただければと思います。

 

モトキさん
最近外国人の方を見かける機会が増えてきたよね。東京オリンピックの前後でもっと増えるんじゃないかな。
そう言われてみればそうですねー。ところで外国人の方って日本の不動産を買ったり売ったり出来るんですか?
新人さん
モトキさん
もちろん。野菜だって不動産だってお金を出せば買えるし、ちゃんと手続きをすればもちろん売れるよ。
へーそうなんですね。
新人さん
モトキさん
でも、不動産の売却については普通の日本人の取引とは少し違う部分もあるんだよ。それは必要書類と税金の納税方法なんだけど、これから詳しく説明していくね。

 

この記事を読むと分かる事

  • 外国人が不動産を売るために必要な書類は何かが分かるようになります。
  • 外国人が不動産を売却した時にどんな税金がかかるのかが分かるようになります。
  • 必要な書類の揃え方と税金の払い方が分かるようになります。

 

 

外国人が不動産を売るために必要な書類

まず最初に、外国人が不動産を売るために必要な書類について説明します。

必要な書類は、外国人の方の在留資格によって変わってきます

 

在留資格のある外国人の方【中長期在留者・特別永住者】

在留資格のある外国人の中でも、中長期在留者特別永住者というカテゴリーがあります。
まず、それぞれの在留資格について少し説明していきます。

 

「中長期在留者」とは?

法務省のホームページによりますと、中長期在留者とは入管法上の在留資格をもって日本に中長期間在留する外国人で、次の1から6のいずれにも当てはまらない人です。

  1. 「3ヶ月」以下の在留期間が決定された人
  2. 「短期滞在」の在留資格が決定された人
  3. 「外交」又は「公用」の在留資格が決定された人
  4. 1から3の外国人に準じるものとして法務省令で定める人
  5. 特別永住者
  6. 在留資格を有しない人

この中長期在留者とは、例えば、日本人と結婚している方や日系人の方(在留資格が「日本人の配偶者」や「定住者」)、企業にお勤めの方(在留資格が「技術」や「人文知識・国際業務」など)、技能実習生、留学生や永住者の方の事です。

つまり、観光目的などで日本に短期滞在する方は中長期在留者ではありません。

 

「特別永住者」とは?

第2次世界大戦終戦前から引き続き居住している在日韓国人・朝鮮人・台湾人及びその子孫の在留資格の事です。

つまり、「中長期在留者」「特別永住者」いずれの人たちも日本に適法に長期滞在している人という事です。

このような外国人の方が不動産を売却する場合に必要となる書類や手続きですが、日本人が売却する場合と同じです。

 

在留資格のある外国人の方が不動産を売却するのに必要な書類

在留資格のある外国人の方が、不動産を売るために必要な書類は以下です。

 

必要書類

  1. 不動産の登記済証(権利書)又は登記識別情報通知書
  2. 登記委任状(司法書士が作成します)
  3. 固定資産税評価証明書または固定資産税納税通知書
  4. 住民票
  5. 印鑑証明書

以上は、一般的な不動産売却における必要資料と同じですが、これらを提出できれば不動産の売却手続きは問題なく可能です。

 

在留資格のない外国人の場合

次に、上記に当てはまらない外国人、つまり日本に在留する資格のない外国人の方の場合や、海外に居住している外国人の方の場合です。

このような外国人の場合、不動産売却で必要になる前述の書類のうち、4.住民票、5.印鑑証明書を準備することが問題になります。

在留資格や日本に住所がないと、これらを取得することができないからです。それで、住民票と印鑑証明書に代わる書類を準備する必要があります。

では、それぞれの書類について準備する方法を説明します。

 

住民票に代わる書類

住民票の代替書類として以下の二つの書類のいずれかを利用する事ができます。

・本国の公証人の認証のある住所に関する宣誓供述書
この書類を用意すれば住民票の代わりとして使えます。具体的には、本国の住所を記載した宣誓供述書を作成し、本国の公証人の認証を得ることによって作成します。
つまり、アメリカに住んでいる外国人であればアメリカで書類を作成し、向こうの公証人の認証を受けるということになります。

・在日の当該大使館領事部で認証された住所に関する宣誓供述書
売却する外国人がすでに日本にいる場合には、当該国の在日大使館で住所に関する宣誓供述書を作成できるのであれば、それも利用することができます。

ココに注意

発行に際しては、国によって発行の可否や方法が様々な為、あらかじめ大使館領事部に問い合わせをして確認をする必要があります。

 

印鑑証明書に代わる書類

印鑑証明の代替書類としてはサイン証明書(署名証明書)を用意します。

ここでいうサイン証明書とは、本人の署名である事に間違いがない事を証明するものです。不動産売却の際に必要になるサイン証明を取得する方法には、以下の三つがあります。

1.当該国の在日大使館でサイン証明書を発行する。
在日大使館ではサイン証明書を発行してもらえるところが多いので、それで代用する事ができます。

2.登記委任状を事前に作成し当該国の在日大使館で認証を受ける。
登記委任状を事前に作成し、外国人の売主が署名をしたものを、当該国の在日大使館で認証を受けることにより、印鑑証明書の代わりとする事ができます。

3.当該国でサイン証明書と宣誓供述書を作成する。
現地の公証人のサイン証明書又は登記委任状の内容を含んだ書類に公証人の面前で宣誓した上でサインし、認証文を付与してもらう。

 

ココがポイント

外国人の売主が日本にいるのか、本国にいるのかによってどの方法を取るのかが変わってきます。外国人の売主が海外にいるのであれば、3の方法をとります。

もし来日しているのであれば、2の方法が実務上の手間を考えると、一番良いです。

なぜなら1のようなサイン証明書のサインと司法書士が作成した登記委任状などに実際にサインしたものが同一かどうかを判定するのが難しいですよね。それで事前に登記委任状を作成して当該国の在日大使館でサインして認証してもらうのが実務的には一番良いです。

何れにしても、発行には時間もかかりますし、十分前もって本国の大使館、在日大使館に必要事項を確認しておく事をオススメします。

 

さらに詳しく

ちなみに、不動産売却に印鑑証明が必要なのは、不動産登記委任状に署名押印したのが本当に本人かどうかを確かめるためです。この登記委任状を持って司法書士が権利移転の手続きをします。

不動産売却をするという事は、持っている権利、財産を失うという事なので、もちろん売買契約書もそうですが、特にこの委任状の署名押印について本人の意思の確認が必要なわけです。

この印鑑証明の代わりをサイン証明で行うわけですが、司法書士は筆跡鑑定の専門家ではありませんので上記のように委任状へのサインを領事館で認証する事で印鑑証明に替えるのが実務上一番安全、簡便であるという事です。

 

外国人が不動産を売る際に必要な税金

 

ここからは、外国人の方が不動産を売る際に必要な税金について説明していきます。

在留資格の有無によって変わってきます。

 

日本の在留資格のある外国人の場合

まず、日本に居住している「中長期在留者」や「特別永住者」ですが、一般の日本国籍の人が売却した場合と同じです。
不動産の譲渡益に対して所得税と住民税が課税されます。

通常の不動産売却と同じように、売却した年の翌年の3月に確定申告をして納税します。

 

日本の在留資格のない外国人の場合

つまり、外国に住所がある外国人の方が日本国内の不動産を売却した場合です。
国内に居住していない外国人の場合でも、日本国内にある不動産を売却して譲渡所得を得た場合には、所得税と復興所得税を納税する必要があります。

納税の方法は、基本的には確定申告によります。外国人であっても日本国内で生じた所得に関しては納税の義務が発生します。

確定申告の方法についてはこちらの記事に詳しく説明しています。よろしければ参考にしてください。

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なお、国税庁の英語版のホームページもありますので参考にしてください。

国税庁英語版webサイト

 

源泉徴収が必要な場合

基本は通常の確定申告で納税するでOKなのですが、その条件としては「契約金額1億円以下で、個人が自己またはその親族の居住の用に購入する場合」の取引になります。

これに該当しない場合には、売却代金から源泉徴収して支払う必要があります。

1億円以上の売買はもちろん、例えば不動産業者に物件を買取ってもらう場合や、居住用不動産ではなく投資用不動産を投資家に売却する場合などがこれにあたります。

源泉徴収の内容と方法は以下になります。

源泉徴収の内容
税率:10.21%
納税義務者:買主

源泉徴収の方法
買主が、売買代金支払い時に、税率によって算出した源泉徴収額を差し引いて支払います。
差し引いた税金を、売買代金を支払った月の翌月10日までに納めます。

つまり納税の義務者は売主ではなく買主になります。

 

外国人が売却する場合のその他の注意点

 

外国人が不動産を売却する場合、その他気をつけなければいけない事はあるでしょうか?

まず、不動産の売買契約は日本の法律に基づいて締結されますので、契約に際して「重要事項の説明書」や「売買契約書」が全て日本語である事です。

日本人でもわかりにくい専門用語も多いので、契約前に事前に書類を見せてもらい、よく理解するようにすると良いでしょう。日本語があまり読めない場合は専門の翻訳サービスを利用すると良いと思います。

また、日本国内に居住している外国人の方の場合、日本人と同じように住民票と印鑑証明書を用意する必要がある事をご説明しましたが、印鑑証明書を発行するには印鑑を作って役所に登録しなければなりません。

役所に印鑑登録する場合、外国人の名前の印鑑は登録できるものとそうでないものがあったりしますので、事前に役所に確認しておくと良いと思います。

印鑑を持っていない場合、注文して作る必要があると思いますので、必ず印鑑登録できる字体の印鑑を作るようにしてください。

時間がかかるケースもありますので、十分前もって準備しておく事をオススメします。

 

外国人が不動産を高く売る方法

 

外国人だからといって不利な条件で不動産を売却する必要は全くありません。
十分に不動産の相場を調査した上で、売れる金額を設定しましょう。

不動産の売却の流れと注意点については、以下の記事で詳しく説明していますので、よろしければご覧ください。

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相場を知らないと、もっと高く売れる可能性があったのに、安く売ってしまい損をする可能性があります。

逆に、適正な価格設定をしなかったために、なかなか売れずにズルズルと金額を下げてしまい、結局相場より安くなってしまうケースもあります。

それで、まずは適正な価格を知るために、homesなどの不動産ポータルサイトを利用してご自分で情報収集をしてみましょう。

次に、不動産一括査定サイトを利用して数社にまとめで査定を依頼して、プロから見た適正な相場を確認しましょう。その平均値の価格が適正な販売価格になります。

査定を依頼した不動産会社の中から、信頼できる会社と営業担当者を選びましょう。

不動産をできるだけ高く売るには、信頼できる不動産会社と販売の戦略がどうしても必要になります。

 

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まとめ

  • 在留資格のある外国人の方は基本日本人と同じ手続きでOK
  • 在留資格のない外国人の方は住民票と印鑑証明書の代替書類を用意する必要があります
  • 取引内容によっては、売買代金から所得税分を源泉徴収する必要があります
  • 物件の査定は一括サイトを利用して賢く売却しましょう

外国人が不動産を売却するのにポイントとなるのは、住民票と印鑑証明を準備できるか?です。

本人が日本に住所がなく、用意できない場合は代替の書類を用意する必要がありますので、早めに在日大使館等に問い合わせしましょう。

物件の査定は一括査定サイトを利用して間違いのない価格設定をしてください。

また外国人の方の場合、手間や時間が通常よりかかる場合がありますので、早めに書類や印鑑を準備して売買のタイミングを逃さないようにしましょう。

この記事が外国人の方の不動産売却の参考になればうれしいです。
最後までお読み頂きありがとうございました。

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