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【離婚後の財産分与】住宅ローンの残っている不動産の名義は変更できるの?

2020年3月25日

悩んでいる人
離婚をするので、家の名義変更をしたいです。住宅ローンが残っているんですが、できますか?

この疑問に答えます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 住宅ローンが残っている不動産の名義変更はできるの?
  • 住宅ローンの名義を変更する事はできるの?
  • 離婚した後、不動産はどうするのが良いの?

 

離婚をする時には、今まで築いてきた財産をお互いに分ける必要があります。その財産の中には、不動産も含まれます。

不動産を分けるのは、お金などと比べて少し複雑で、問題になりがちです。

財産分与によってどちらか片方の物にする場合もありますし、売却してお金にしてから分ける場合もあります。

でも、特に問題になるのは、その不動産に住宅ローンなどが残っている場合です。

例えば、家が夫名義で夫名義の住宅ローンが残っている場合に、妻の方に家を渡したいとなった場合に、妻に名義の変更ができるのか?という事が問題になります。

 

  • 記事の前半では、住宅ローンの残った家の名義変更ができるのかというポイントを解説します。
  • 記事の後半では、離婚した場合に不動産をどうすれば良いのか、いくつかの選択肢を解説します。

 

人生いろいろですから、一口に離婚と言っても色々な状況が考えられます。全ての情報が当てはまる訳ではではないかもしれませんが、問題を整理して方向性を考えるのに役立つ情報を提供します。どうぞ参考にして頂ければ幸いです。

 

モトキさん
この記事を書いている宅建士のモトキは、不動産会社を経営者兼店舗責任者として10年ほど運営していました。このメディアで知識と経験に基づいた暮らしと不動産に関する有益な情報を発信しています。

 

不動産の名義とは?

ます、基本的な事から少し解説していきます。

不動産の名義とは、その不動産の持ち主が誰かをはっきりと示すもので、登記簿謄本に記載されている所有者の事です。

それで、不動産の名義を変えるとは、登記されている所有者の名前を所有権移転登記をして変える事を指します。

登記の情報は法務局に保管されており、「登記事項証明書」という証明書の形で入手し確認する事ができます。

 

住宅ローンの名義とは?

住宅ローンの名義は、住宅ローンを契約してお金を借りた人になっています。

住宅ローンを契約してお金を借りた本人が住宅ローンの名義人であり、債務者です。夫婦で共同して住宅ローンを組んだ場合には、それぞれが債務者でローンの名義人になります。

夫婦の内、片方が住宅ローンの契約をし、配偶者が連帯保証人となる場合もあります。夫婦の収入を合算してローンを組んだ場合などです。

その場合には、ローンの名義人はローンの契約をした人ですが、連帯保証人も名義人と連帯してローン支払う責任があります。

住宅ローンの契約は、銀行などの金融機関と、お金を借りる人の間で行われます。通常は、不動産の登記名義人と住宅ローンの名義人は同じ人になります。

 

住宅ローンが残っている不動産の名義変更はできるの?

 

色々な状況で、まだ住宅ローンが残っているものの、不動産の名義変更をしたいという事があります。

例えば、元夫名義の家で元夫名義の住宅ローンが残っているとします。別れた妻が家に引き続き住み、住宅ローンは元夫が引き続き支払っていくとした場合です。

その場合、妻は家の名義を自分の名前にしておきたいと考えるのが普通だと思います。関係を解消した人が名義の家に住むのは気持ちが良くないですし、元夫が知らないうちに家を売ってしまったり、万が一元夫が死亡した場合に家を失う可能性もあるからです。

では、住宅ローンの残っている家の名義を変更する事はできるのでしょうか?

結論から言えば、非常に難しいです。

 

モトキさん
理由を説明します。

 

不動産の名義と住宅ローンの名義は、別のものではありますが、当然深い関係があります。

住宅ローンの借り入れには、銀行の審査があります。銀行は、住宅ローンを組んで家を買いたい人と その買いたい家の両方を審査します。

住宅ローンを今後払って行けそうな人なのか、収入や信用度などを金融機関の独自の基準で審査します。

万が一お金を借りた本人がローンの返済をできなくなった場合、家を競売にかけて、貸したお金を回収できるように、家についても審査します。

それで、金融機関は住宅ローンの名義人と、その不動産を一体として考えてお金を貸しているのです。

通常、住宅ローンの契約書には、「銀行の承諾なしに無断で家の名義を変更しないように」という記載がなされています。

もし、この契約に違反した場合、銀行はローンの全額返済を求めるなどの処置を取れるようになっています。

借り入れする人を信用してお金を貸したので、信頼関係がなくなれば、お金を全額返してもらうよ、というのが銀行の言い分になります。

 

銀行が承諾すれば、家の名義を変える事ができるの?

では、銀行に掛け合って事情を説明し、銀行が承諾したら不動産の名義を変える事はできるのでしょうか?

確かに、ローンの契約書には大抵、「銀行の承諾なしに家の所有権の移転をしない事」と記載されています。

銀行が承諾すれば、名義変更できそうですが、実際のところ承諾する事はほとんど無いです。

そもそも住宅ローンは、その住宅に住む人のためのローンです。家に住んでいる人だけでなく家の登記名義人も別人になってしまったら、銀行としてはもはや住宅ローンとして取り扱う事はできなくなります。

ほとんどの場合、銀行が不動産の名義変更を承諾する事はないと考えた方が良いです。

 

銀行の承諾なしに家の名義変更はできないの?

ローンの契約名義と家の登記名義は別々に手続きできるので、理論上は登記名義だけの変更はできます。

ですが、あくまで理論上の話で、「物理的にはできます」という事です。

銀行に内緒でこっそりと登記申請をして不動産の名義を変更できたとしても、後に銀行に知られれば契約違反として一括返済を請求するなどの処置を取られる可能性があります。

ちなみに、登記の名義を持っていたとしても、銀行が抵当権を実行すれば、不動産の差し押さえ、競売を行う事ができます。

住宅ローンの名義人に関しては、ローンの名義を残したままであれば今後新たな住宅ローンを組む事はまずできません。

また、銀行に契約違反を知られると、最悪の場合ブラックリストに乗って長期間借入が起こせない状態になる可能性もあります。

それで、住宅ローンを残したままで、家の名義だけを変更することには大きなリスクがありお勧めできません。

 

住宅ローンの名義と家の名義の両方を変える事はできるの?

 

不動産の名義と住宅ローンの名義を分けて変更する事は難しいだけでなくリスクが大きいためお勧めできないと説明しました。

そうすると、住宅ローンの残った不動産の名義を変更するために、住宅ローンの名義も変更するという方法も考えられます。

実は、住宅ローンの名義を変更するのも非常にハードルが高く、銀行の承諾を得るのはなかなか難しいです。

先に述べたように、あくまで銀行は人にお金を貸しているので、夫婦であっても他の人に債務を引き継がせる事は想定していないからです。

とは言え、可能性はゼロではありません。

可能性があるのは、ローンの名義を引き継ぐ人に十分な稼ぎがある場合です。

例えば、元夫から妻にローンと家を引き継ぐ場合であれば、妻に元夫と同じほど稼ぎがあれば、審査の結果、銀行が妻が住宅ローンを組んでも良いという判断をする可能性があります。

その場合には、妻名義の住宅ローンに変更する事ができます。

または、他の金融機関に借り換えをする方法も考えられます。他の金融機関で妻名義で新たな住宅ローンを借入し、そのお金で今残っている住宅ローンを完済する事によって住宅ローンを借り換えれば元々の住宅ローンの名義は無くなります。

この場合、元夫婦の間で家の売買契約を交わす事を求められる可能性があります。

住宅ローンの名義の変更は、新たに同じだけのローンを組める資力がなければ難しいと考えてください。

 

ココに注意

いくつか可能性を取り上げましたが、住宅ローンの名義変更はもともと想定されていないので、決まった方法がある訳ではなく、金融機関も個別に判断していく事になります。

金融機関によっても考え方が違うためあくまで可能性として考えてください。

 

はてな

連帯保証から抜ける事はできるの?

例えば、夫が住宅ローンを組んでいて妻が連帯保証人になっている場合です。離婚を機に妻が連帯保証人を抜けたい、あるいはその逆の場合もあるかもしれません。
実は、これもなかなか難しいです。銀行は万一ローンの返済ができなくなった時の事を想定して連帯保証人を立てています。それで、たとえ離婚したからと言って、連帯保証を外してくれる事はまずありません。

連帯保証から外れるためには、別の連帯保証人を立てるか、他の金融機関に借り換えをする事を考える必要があります。

 

離婚した後には、不動産はどうしたら良いの?

ここまでで、住宅ローンの残っている不動産の名義変更について解説しました。

住宅ローンの名義を残したままで、家の名義変更をするのは難しく、住宅ローンの名義変更をするのも難しいのです。

 

悩んでいる人
離婚したら不動産はどうしたらいいの!?

という疑問が当然でてきますよね。

どうしたら良いのか、最善の答えは人それぞれ違ってくるのは当然の事ですが、以下の2つの方向性に分けて解決策を解説したいと思います。

 

  • 離婚した後も家に住み続ける
  • 離婚した後に家を売る

 

離婚した後も家に住み続ける

 

離婚後も何らかの理由で、今まで住んでいた家にそのまま住み続けたいと考える事があります。

住み慣れた場所を離れてくないとか、仕事や子供の学校などの関係で引っ越しをしたくないという事もあります。

では、離婚後も家に住み続ける時にはどうしたら良いのでしょうか?

 

家の名義人が住む場合

もともと家の名義人の側が、そのまま住み続けるのであれば、当然の事ですが問題はありません。

家や住宅ローンの名義を、何らかの方法で住む人に変更できるのであれば、これももちろん問題はありません。でも前述の通り、それにはかなりの高いハードルがあります。

 

家の名義人ではない人が住む場合

家と住宅ローンの名義を変更できないため、名義はそのままにして名義人でない人が住む場合です。

例えば、元夫名義の家に妻が住み続け、住宅ローンの返済も夫がするような場合です。または、家の名義は元夫のままで、住宅ローンの残債は妻が返済していく場合もあると思います。

いずれの場合も、住宅ローンの完済後は、自由に家の名義を変更する事ができるようになります。

将来の名義変更が確実にできるように、決まった事はきちんとした公正証書にしておくと良いです。

とはいえ、お互いに約束をしていても、そして公正証書などを作成したとしても、相手方の資力が無くなってローンの返済が出来なくなったり、亡くなったりしてしまった場合には、物事が予定通りに進まなくなる可能性があります。

名義を変更せずにそのままにしておくのは、それなりのリスクがあるという事を覚えておきましょう。

 

リースバックを利用する方法

離婚後も家に住み続けたいという場合、リースバックを利用するという方法があります。

リースバックとは、家を業者に売ってその業者から賃貸で借り直すという仕組みです。

家は一度売却する事にはなりますが、そのまま住み続ける事ができます。

リースバックを利用するには、業者の買取額がローンの残債を上回っているか、ローンの残債が上回っているとしても差額を自己資金で支払って完済できる事が必要です。

また、リースバックでは、将来余裕ができた時に再度家を買い戻す事もできます。

離婚後も家に住み続けるための1つの選択肢として、検討してみる価値があるのではないかと思います。

リースバックについてはこちらに記事で詳しく解説しています。

 

離婚した後に家を売る

 

離婚した後に、今まで住んでいた家に住む予定はなく、売りたいと考える場合もあります。

例えば、お互いが実家に帰るような決定をした場合です。

または、そのまま住みたいと考えていたものの、住宅ローンの残債があって家の名義変更が難しいならば、売却するしかないという結論になる事もあります。

別れた夫または妻名義の家に住み続けるのは、気が進まないと感じる方も多いでしょう。

では、住宅ローンの残った家を売る事はできるのでしょうか?

売る事はできますが、状況によって売り方が異なります。

大きく分けて以下の2つの状況に分けて考えます。

 

  • 住宅ローンの残債が売れる金額より低い
  • 住宅ローンの残債が売れる金額より高い

 

 

住宅ローンの残っている家を売るためにするべき事

ますは、上記のどちらの状況になっているのかを確認する必要があります。

確認するためのステップは次の3つです。

 

①登記事項証明書を取得する

登記事項証明書には、その不動産の所有者が誰か、抵当権を設定している債権者(銀行や保証会社など)の名前、またその額などを確認する事ができます。

正確な情報を把握するためには、最新の登記事項証明書を取得して確認する必要があります。

ローンや税金の滞納によって差し押さえが入っていたり、知っていたのとは違う抵当権が設定されている可能性もあるので、確認が必要です。

家の地番や家屋番号が分かれば、全国どこの法務局でも登記事項の証明書を取得する事ができます。

もし地番などが分からなければ、調べたい家の住所地を管轄している法務局に、電話をして確認するか、直接その法務局に行って取得する事ができます。

全国の法務局の所在地はこちら【法務局管轄一覧】で確認できます。

 

②住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンの残債は、手元に返済予定表があれば確認する事ができますが、できれば金融機関に問い合わせて残高証明書を発行してもらう方が確実です。

ネット銀行で住宅ローンを組んでいるのであれば、ネット上で自分で確認できるはずです。

 

③家がいくらで売れるのか確認する

家が実際にいくらで売れるのかを確認します。買った金額に関係なく、今現在の市場の相場を知る事が必要です。

家の相場は、複数の不動産会社に査定依頼をして確認しましょう。一括査定サイトを使えば手軽にしかも無料で価格を知れます。

 

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住宅ローンの残債が売れる金額より低い場合

いわゆるアンダーローンと言われる状態です。不動産を売却すれば、その売却代金で住宅ローンを完済する事ができます。

このような場合は、通常の不動産売却の手続きで進める事ができます。

売却には仲介の手数料などの費用と、譲渡益が出た場合には、所得税などの税金がかかる場合があり、ローンの残債分以外にも現金が必要になりますので注意してください。

 

不動産売却の流れについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

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住宅ローンの残債が売れる金額より高い場合

家を売った額より住宅ローンの残債が大きい状態をオーバーローンと言います。

家を売却するには、住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンが残っていると、家には銀行の抵当権が設定されています。銀行が家を担保にとっている状態です。その状態の家を買う人はいないので、住宅ローンを完済して抵当権を解除してからでなければ、売る事はできないのです。

住宅ローンの完済は、家を売った売却代金でする事ができますが、オーバーローンの状態だと家を売却しても住宅ローンを完済する事ができません。

それで家を売却するには、差額を自己資金などで補填して住宅ローンを完済する必要があります。

もし、自己資金などが無く、住宅ローンの残債を補填して完済できない場合には通常の不動産売却はできなくなります。

そのような場合には、任意売却という方法で家を売却する事になります。

任意売却とは、住宅ローンを貸している金融機関の承諾を得て、家を売ってもローンの残債が残るが、家についている抵当権を外して家が売れるようにしてもらう方法です。

金融機関としては、貸しているお金が全額返ってこないのにかかわらず、家についている抵当権を外してあげなければならなくなります。

つまり、金融機関からすれば損害が出てしまうという事です。

それで、任意売却を行うには、金融機関と交渉をして納得してもらう必要があります。

任意売却を行うには、任意売却に強い専門の不動産会社に依頼する方が良いです。金融機関との交渉には、通常の不動産売買とは異なるノウハウがあるからです。

では、任意売却で家を売却した後に残った住宅ローンの残債はどうなるのでしょうか?

任意売却をしたからといって、金融機関は残債をチャラにしてくれるわけではありません。

経済状況にもよりますが、金融機関と本人が話し合いの上月々少しずつ支払いをしていくという場合もありますし、個人再生や自己破産などの手段を取る方法もあります。

何れにしても、任意売却をする場合には売却後の債務の整理も含めてきちんとサポートいてくれる業者を選ぶようにしましょう。

 

任意売却など、通常とは違った方法で不動産を売却をするには、特別なノウハウを持っている不動産会社に依頼する必要があります。

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まとめ

ここまで、住宅ローンの残っている家の名義変更をする事ができるのか、住宅ローンの残っている家にそのまま住む場合と売る場合について解説してきました。

離婚に関係するいろいろなストレスがある中で、家の売却についても考えるのは大変だとは思います。でも、決定を先延ばしにするのでは無く、できるだけ早く解決するようにしましょう。

特に不動産の場合は、問題を先延ばしにしていると、売ろうと思った時に売れなくなってしまったり、問題がもっと複雑になる可能性が高いです。

1つでも問題が片づけば気持ちも少しは楽になるものです。

離婚後の不動産のことで悩んだら、早めに専門家に相談する事をお勧めします。相談先は、弁護士、司法書士などの法律家、不動産の専門家である不動産業者です。

離婚の内容自体に揉め事がある場合には、まずは法律家に相談するのが良いでしょう。

もし、特に揉め事などがなく、本人たちの話し合いがある程度できている状態であれば、不動産会社に相談するのがベストです。できれば離婚問題での売却に慣れた不動産会社に相談した方が安心です。

 

  • 住宅ローンが残っている不動産の名義変更は難しい
  • 住宅ローンの名義変更もハードルが高い
  • 売る場合はローンの残債によって方法が変わる
  • 売っても残債が残る場合は任意売却をする

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