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【建売?注文?中古?】戸建を買う前に知っておきたい!選び方のポイント

悩んでいる人
一戸建てを買いたいけど新築建売か中古で迷ってます。

どうやって決めれば良いですか?

 

そんな疑問に答えます。

 

一戸建と言ってもいろいろな種類がありますよね。

もしかしたらあなたも、新築戸建と中古戸建のどちらを選ぼうかと、迷っているかもしれません。

さらに一戸建てには建売や注文住宅と言う選択肢もあります。

 

どのように買う戸建を選べば良いのでしょうか?

あなたにぴったりの戸建の種類とは?

 

この記事を読むと分かる事

  • 戸建にはどんな種類があるかが分かります
  • 戸建の種類ごとのメリット・デメリット分かります
  • あなたがどんな戸建を選ぶべきかが分かるようになります

 

モトキさん

この記事を書いているモトキは、10年ほど不動産会社を経営者兼店舗の責任者として運営してきました。このメディアでは、その知識と経験に基づく暮らしと不動産に関する有益な情報を発信しています。

この記事の内容が、あなたが戸建を選ぶ時の参考になれば嬉しいです。

 

買える戸建には種類がある

戸建には種類がいくつかあります。主なものは以下です。

  • 新築建売住宅
  • 注文住宅
  • 中古戸建

 

モトキさん
それぞれの種類の戸建の特徴と、メリット・デメリットを解説していきます。

 

新築建売住宅とは?

新築建売住宅は、新築した建物を販売する方法です。通常は土地と建物をセットで売主から購入します。

建売住宅の売主は、分譲をする不動産会社になります。

 

新築建売住宅のメリット

モトキさん
新築建売住宅のメリットはたくさんあります。

 

  • 価格が安い
  • 資金計画が立てやすい
  • 保証が充実している
  • 税金などの優遇がある
  • 飽きのこないデザイン・間取り

 

価格が安い

新築建売住宅の1番のメリットとも言えるのは、価格の安さです。

 

新築建売住宅を販売している業者は、大きな会社が多く、資材の大量購入や工事の大量発注によるコストダウンをする事ができます。柱や梁などの木材も工場でまとめて加工するため、工事や資材の無駄も少なく抑え低コストに抑える事ができています。

 

資金計画が立てやすい

新築建売住宅は購入価格が決まっているので、資金計画をシンプルに立てる事ができます。

 

住宅ローンを利用する場合、新築建売住宅の方が、中古戸建や注文住宅の場合と比べて借り入れの条件が少なく審査に通りやすいです。さらに新築戸建なら頭金が少なくても住宅ローンの借り入れをする事ができたり、金利の優遇を受けられたりする場合もあります。

 

ココに注意

住宅ローンの借り入れには、金融機関の審査があります。金融機関によって借り入れの条件は異なります。

 

保証が充実している

新築建売住宅は、保証や保険が充実しています。

 

新築住宅を販売する業者は、住宅の品質確保の促進に関する法律(品確法)により、10年間の保証をしなければならない事にすることなっています。品確法によって保証される範囲は、建物の基本構造部分で、柱や梁、基礎や屋根などの建物にとって大切な部分です。

 

メモ

この法律で決められた保証以外に、業者が独自で地盤の保証や、設備関係の保証をつけている場合もあります。

 

税金などの優遇がある

建売住宅に限らず、新築住宅の購入する際には減税などの優遇を受けられます。減税や補助金などの優遇措置は、短い期間で変わるのでその都度確認する必要がありますが、2020年現在では、主に以下のような優遇措置があります。

 

  • 不動産取得税の軽減
  • 固定資産税の軽減
  • フラット35金利優遇
  • 住宅ローン控除
  • 住まいの給付金

 

ココがポイント

細かい内容はここでは説明しませんが、新築戸建の購入の場合、様々な優遇措置を受けられる事がわかります。

中古戸建でも一定の条件を満たせば適用できる優遇措置もあります。

 

飽きのこないデザイン・間取り

新築建売住宅は、誰にでも受けるようなデザインや間取りで建てられています。もしかしたら少しつまらないと感じるかもしれませんが、実際に住み始めれば、凝ったデザインや間取りはあまり必要ないと感じるものです。

 

建売住宅のような、これまでたくさんの人に選ばれてきた間取りや住宅設計の家なら、特に不便や違和感を感じる事なく生活を始める事ができるでしょう。

 

さらに詳しく

もし、将来家を売却する時には、個人色の強い凝った注文住宅よりも、万人受けする建売住宅の方が売れやすかったりします。

 

新築建売住宅のデメリット

モトキさん
新築戸建のデメリットは二つです。

 

  • 好みを反映できない
  • 機能や設備の豪華さは望めない

 

好みを反映できない

建売住宅は、個性や自分の好みを反映した家ではありません。特に、大規模な分譲地などの建売住宅は、隣近所もほとんど同じデザインやカラーの家が並ぶ事になります。

 

ほとんどの新築建売住宅は、誰でも使いやすい無難な間取り、あまり癖のないデザインで作られています。出来上がった建物を販売するのが建売住宅ですから、出来るだけ多くの人に使いやすく感じてもらえる作りにするのは当然のことかもしれませんね。

 

モトキさん
家に個性を求める人には建売住宅は向かないかもしれませんね。

 

機能や設備の豪華さは望めない

ローコスト系の建売住宅には、必要最低限の設備機器が付いている事がほとんどです。実際に生活している中で、設備のグレードなどはほとんど気になることはないと思いますが、高機能の設備を求める人には、建売住宅は向きません。

 

ココがおすすめ

建売住宅の中でも設備のグレードにはばらつきがあります。同じ分譲メーカーでも、分譲地によって設備のグレードを変えている事もあります。販売チラシや現地をよくチェックしてみましょう。

 

注文住宅とは?

モトキさん
注文住宅とは、建物の設計段階から、買主が細かく注文をして作っていく住宅の事です。

 

注文する項目は、間取りや設備機器、内装の素材や色、スイッチやコンセントの位置など多岐にわたります。注文住宅を依頼する相手は、ハウスメーカー、設計事務所、工務店などです。

 

注文住宅を請け負う業者は、それこそ星の数ほどあるので、業者はそれぞれ自社の強みと特徴を持つようにしています。例えば、断熱であったり、地震に強い工法であったり、リーズナブルな価格であったりします。

 

注文住宅の依頼先の選び方については、別の機会に詳しく解説したいと思います。

 

注文住宅のメリット

モトキさん
ここからは、注文住宅を購入するメリットについて解説します。

 

自由度が高く好みを反映できる

自由に自分の好みを家に反映する事ができるのが、注文住宅で家を建てる目的でありメリットです。

 

注文住宅の場合、基本的に全てを自分で決める事ができますが、建物の構造や工法まで決めるとなると、かなりの専門知識が求められます。それで、注文住宅で建てる場合でも、ほとんどの場合は、家に関する全てを自分で決めるというような「フルオーダー」というよりは、設計事務所やハウスメーカーの決めているパッケージの中で選んでいく「セミオーダー」のような形が多くなります。

 

モトキさん
「セミオーダー」と言っても、間取りや使う設備のグレード、建材の色や材質などを決める事ができるので、希望の家をつくる事ができますよ。

 

注文住宅のデメリット

  • 土地を用意する必要がある
  • 自己資金が多めに必要になる
  • 何かと手間がかかる
  • 住み始めるまでに時間がかかる

 

モトキさん
注文住宅のデメリットはなんといっても時間と手間ですが、それをするのが注文住宅とも言えますね。

 

土地を用意する必要がある

注文住宅を建てる場合には、建売住宅と違って土地を選ぶところから始める必要があります。

 

ハウスメーカーや工務店、設計事務所などが土地探しから手伝ってくれる事もありますが、基本的には候補となる土地を自分で見つけてくる必要があります。候補となる土地が見つかったら、そこに希望の家が建つかどうかを、建築士に見てもらい、設計プランを入れてみて、そこを買うかどうかを判断する必要があります。

 

さらに詳しく

実は、この土地探しというのはなかなか難しい場合があります。地域によっては土地だけで売りに出ている物件がほとんどなかったりまします。また、良い土地が見つかっても、設計プランを立てている間に他で売れてしまったりして、なかなか購入できないという事もあります。

 

自己資金が多めに必要になる

注文住宅を建てる場合、建売住宅を買う場合よりもお金がかかるというのは言うまでもありません。

ほとんどの場合、住宅を購入するお金は、住宅ローンでまかなうと思いますが、注文住宅を建てる場合には、自己資金(頭金)を多めに用意する必要があります。

 

注文住宅を建てる場合、土地の契約、建築の請負契約の際にそれぞれ手付金を現金で支払う必要があります。これも住宅ローンでまかなう事はできるのですが、契約時には、住宅ローンはまだ出ないので、原則として自分で支払いをする必要があります。

また、注文住宅の場合、建売住宅と違って後から追加の工事が必要になったりする事もあり、資金的な余裕がある方が安心です。

 

モトキさん
注文住宅を建てる場合は、全額を住宅ローンでまかなうのではなく、ある程度は自己資金で支払える余力をもっておいたほうが安全です。

 

何かと手間がかかる

注文住宅を建てるのには多くの打ち合わせや調査など何かと手間がかかります。逆に手間をかけないと注文住宅を建てる意味がないとも言えますが、あまり手間をかけたくない面倒くさがり屋さんには注文住宅は向かないかもしれません。

 

住み始めるまでに時間がかかる

手間がかかると言う事と関係していますが、注文住宅の場合、家が完成して実際に住み始めるまでに相当な時間がかかります。

 

まずは、土地探しにも時間がかかりますし、建物の設計や仕様の打ち合わせにも時間がかかります。実際に家を建て始める事ができるのは、土地の引き渡しを受けてからです。建築が始まってからも完成までに数ヶ月はかかります。

 

中古戸建とは?

モトキさん
説明はいらないと思いますが(笑)中古戸建とは、中古で売りに出ている戸建の事です。

 

中古戸建のメリット

  • 価格が安い
  • エリアで選べる
  • コミュニティーができている

 

価格が安い

中古戸建を買うメリットは、なんと言っても価格の安さでしょう。日本の住宅市場は、中古住宅に対する見方が厳しいので、木造であれば25年程度で価値がゼロになると考えられています。

 

25年経った家には住めないかといえば全然そんな事はありません。よくメンテナンスされている家であれば問題なく住む事ができます。
それでも、建物の価値はゼロとして値付けされている場合もあるので、上手くいけば土地の値段だけで建物も買う事ができるのです。

 

エリアで選べる

家を買いたいエリアが決まっている場合は、中古戸建であれば選ぶ際の選択肢が多くなります。注文住宅や建売住宅の場合、希望のエリアがあってもそこに売り物件が出てくるとは限りません。中古戸建であれば、家が建っている場所であればいずれ売りに出る家があります。

 

コミュニティーができている

複数の世帯がほぼ同時に引っ越してくるような新築建売住宅では、周りにどんな人が住むかを事前に知るのは難しいです。中古戸建の場合には、住む場所にすでにコミュニティーができているので、事前に情報を知る事ができるので、それによって購入するかどうかの判断をする事もできます。

 

中古戸建のデメリット

  • リフォームをする必要がある
  • 保証が少ない
  • 耐震性能が低い

 

リフォームをする必要がある

中古戸建を買う場合は、少なからずリフォームをする必要がでてきます。

中古のキッチンやお風呂などの住宅設備は、最新のものと比べると見劣りしたり機能性が劣ったりします。設備の入れ替えを伴うリフォーム工事には、結構お金がかかってしまいます。

また、屋根や外壁などの外回りのリフォームも必要になる場合があり、外壁や屋根の塗装工事などは100万円単位で費用がかかります。

 

モトキさん
逆に、フルリフォームをしてしまえば、新築と見劣りしない内装にする事ができますよ。

 

保証が少ない

中古戸建の売買では、一般の人から直接家を購入する場合がほとんどです。業者が販売する建売住宅と違い、一般の人に手厚い保証を期待する事はできません。

 

ココがおすすめ

購入する前に、建物に重大な問題がないか調べる「ホームインスペクション」を利用すると安心です。購入後は各種の保険に自分で加入する事も重要です。

 

耐震性能が低い

住宅を建てる時には、耐震性能を満たしていなければなりません。その基準となっているのが「建築基準法」に規定されている「耐震基準」です。

この建築基準法は1981年6月に改正されていて、この年を境に前を「旧耐震基準」後を「新耐震基準」と呼びます。「新耐震基準」で建てられている住宅は東日本大震災のような大地震の揺れでも倒壊する事がないように建てられています。

 

モトキさん
中古でも新耐震基準で建てられている建物は、設計上は大地震でも倒壊しないレベルの強度を持っています。ただ、経年による劣化もあるので現在でも同じ強度を保っているかどうかは分かりません。

 

耐震等級とは?

最近の新築戸建には「耐震等級」が表示されている事があります。

耐震等級1は新耐震基準を満たしていると言う事を表します。

耐震等級2はその1.25倍で、耐震等級3は1.5倍の強さをもっていると言う意味になります。

この表示制度は、任意のものなので、耐震等級を取っていないからといって必ずしもその建物は地震に弱いと言うわけではありません。

中古戸建の場合では、1981年6月以降に新耐震基準で建てられた建物であれば耐震等級1程度の強度は持っている事になります。

それ以上の耐震性能を求めるのであれば、耐震工事をするか、耐震等級の高い新築を買う必要があります。

 

さらに詳しく

厳密には、新耐震基準を満たしているかの判断をするための目安は、1981年6月以降に完成した事ではなく、その年以降に建築確認申請がされているという事が必要になります。

 

自分達に合った戸建住宅を選びましょう

ここまでで、戸建住宅の種類と、メリット・デメリットを解説してきました。

どんな事を重視するのかによって、あなたが選ぶべき戸建の種類が決まります。

モトキさん
あなたはどの種類の戸建を選びたいですか?是非あなたにぴったりの戸建を見つけて下さい!

 

こんな人は新築建売住宅向きかも!?

  • とにかく新しいほうが良い
  • すぐに住み始めたい
  • いろいろ手間をかけるのはめんどくさい
  • 自己資金が少ない

 

新築建売住宅を買う時のポイント

モトキさん
新築建売住宅を買う際のポイントをいくつか紹介します。

 

建売住宅を安く買う方法!

新築建売住宅は、建物が完成すると値下げをする事が多いです。もし、安くお得に買いたければ完成を待つのも一つの方法です。でも人気の物件は、完成前に売れてしまうので買い逃してしまうリスクもあるので注意しましょう。

大規模な分譲地の場合には、人気の区画、間取りから売れていきます。残りが数棟になると大幅な値引きが可能になる場合もあります。是非チェックしてみましょう。

 

建築前はカラー変更ができるかも!?

建築前の新築建売住宅の場合、内装や外壁の色などある程度変更する事ができる場合があります。注文住宅ほどではありませんが、少しだけ家にオリジナリティを出す事ができるので楽しいかもしれませんよ。

 

オプション工事は分譲会社に依頼するのが意外にお得

建売住宅には、網戸はついていない場合が多く購入後に自分でつけるか、分譲会社に頼んでオプション工事でつける事になります。

網戸、カーテンレール、フローリングのコーティングなど分譲会社に依頼すると、自分で他の業者を探すより安価でできる場合があります。また入居前までに工事を終えてくれるので何かと便利です。

 

モトキさん
もし建売住宅を購入後にしようと考えている工事があれば、一度聞いてみると良いですよ。

 

仲介手数料を節約する方法

新築建売住宅を買う場合にかかる諸経費の中で大きな割合を閉めるのは不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介会社を通さずに分譲している会社と直接契約をするか、手数料無料の仲介会社を利用して契約をすれば、仲介手数料を節約できる可能性があります。

 

モトキさん
もし、買いたい建売住宅がすでに決まっている場合には、インターネットなどで調べてみると良いですよ。

 

分譲会社によっては、仲介会社を使って販売していて直接の契約をしていない会社もあります。また、仲介会社に紹介してもらって内見などをさせてもらっている家の場合、後からその仲介会社を抜いて契約しようとするとトラブルになる場合もありますので注意しましょう。

 

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注文住宅を買う時のポイント

モトキさん
注文住宅を買う時に役立つポイントをいくつかご紹介します。

 

協力的な仲介会社に依頼しよう

注文住宅を建てるには、それに見合った土地が必要になります。すでに土地をもっている場合は良いですが、そうでなければ土地探しから始める必要があります。土地探しは大抵時間がかかるものです。

 

まず売りに出ている土地が希望の場所、立地である必要があります。その上で、希望している建物を建てる事ができる場所なのか、法律上の制限などを確認する必要があります。それから実際に建築士に建築プランを作って見てもらい、もしうまくいかなければまた土地を探す、という流れを繰り返す必要があります。長い人であれば、希望に合う土地を見つけるまで一年以上かかった、という事など良くあります。

 

ココがポイント

それで、土地探しには根気よく付き合ってくれる不動産仲介会社の助けが必要になります。すぐに購入に至らなくても長期にわたって情報提供をしてくれ、ハウスメーカーや建築事務所とも協力して動いてくれる仲介会社です。そんな仲介会社の営業さんを見つける事が、注文住宅を建てる上での第一歩とも言えます。

 

なぜ注文住宅なのかよく考えよう

注文住宅を建てたい理由をよく整理して考えてみましょう。

注文住宅を建てるとなると、どうしても時間と手間とお金がかかります。建売住宅や中古戸建では絶対に実現できない内容なのかどうかを一度良く考えて見ましょう。

その上で、どんな会社に建築を依頼するのかを決めます。

大手のハウスメーカーか、地元の工務店、中堅の分譲会社や設計事務所など、注文住宅を依頼する先はたくさんあります。注文住宅を建てたい理由がはっきりしてくれば、どの会社に依頼するべきかも見えてきますよ。

 

建築条件付き売土地とは?

ここで「建築条件付き売土地」について少し解説します。土地探しをしていると時々見かける事があるでしょう。この売り方は、建売住宅と注文住宅のちょうど中間ぐらいのイメージになります。

「建築条件付き売土地」とは、土地の契約内容に、土地の売主、または売主が指定する建築会社と建物の建築請負契約も結ぶと言う条件が盛り込まれている取引になります。

つまり、その土地を買ったら建物を建築する会社は指定されると言う事になります。建物はセミオーダーの注文建築で、間取りも自由に設計できる場合がほとんどです。

希望の建築会社やハウスメーカーが決まっている場合は別ですが、そうでない場合には「建築条件付き売土地」でも注文住宅を建てられます。どんな会社がどんな家を建てるのか、実際に建っている家などを見せてもらい検討して見ましょう。

ちなみに、建築条件付き売土地の土地だけ気に入って、建物を建てる会社は希望とは合わないという場合もあると思います。そんな場合は、仲介会社に依頼して、建築条件を外せるかどうか交渉してもらいましょう。土地値にいくらかを上乗せして条件を外せる場合もあれば、うまくいくと無料で外してもらえる場合もあります。

 

こんな人は中古戸建向きかも!?

  • 広々とした家が欲しい
  • リフォームを楽しみたい
  • 家を買いたいエリアが決まっている

 

中古戸建を買う時のポイント

モトキさん
ここからは中古戸建を買う時に役立つポイントを紹介します。

 

ホームインスペクションはお勧め

中古戸建は、建物によってそのコンディションは様々です。同じ築年数でも住み方やメンテナンス、新築時の施工レベルによって状態はかなり変わってきます。

中古戸建を見る時には、内装や設備など目につくところだけに目をとらわれないようにしましょう。戸建住宅のコンディションを知る上でもっと大切なのは、むしろ目に触れないようなところです。屋根裏や床下、基礎の状態など不具合が出ていないかをよく確認しましょう。

 

中古戸建を細かくチェックするには専門的な知識が必要になります。買いたい物件が決まったら専門家に依頼して「ホームインスペクション」をしてもらうようにすると安心です。

「ホームインスペクション」には、多少費用がかかりますが、将来もっと大きな出費をするよりは良いですし、購入時の建物の状態を正確に知っておく事は安心につながるのでお勧めです。

 

ホームインスペクションとは?

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクターが、第三者的な立場から、また専門家の見地から、あなたのご希望の物件についてホームインスペクション(住宅診断)を行うものです。

ホームインスペクション(住宅診断)を行うことで、住宅の劣化具合や欠陥の有無、購入後にかかるメンテナンスやリフォームのコストなどについて把握しやすくなります。

参照:NPO法人日本ホームインスペクターズ協会

 

ココがおすすめ

ホームインスペクションは買う判断に役立ちますし、万が一不具合が見つかった場合でも、それが修理できる内容であれば、売主にその費用分の値引をお願いする事もできるでしょう。

 

どの不動産会社に仲介を依頼するかは大切

ほとんどの中古戸建は、個人間で売買をする事になります。売主も建築や不動産の素人なので、間に入る仲介会社の信頼度が重要になります。

 

売買契約をする前に、きちんとその場所の法律の規制や隣地との境界の確認などをする必要があります。また隣人トラブルやその地域で何か問題が起こっていないかも十分に調査する必要がありますし、その家で過去に何か事件や事故などが起こっていないかも確認する必要があります。

 

ココに注意

信頼できる業者の営業さんであれば、十分に調査をしてその内容を事前にきちんと報告してくれます。契約前に何かネガティブな情報が出てきた場合、最悪の場合、契約が流れる可能性もあるので、そのような内容は伝えたがらなかったり、実際より小さめに報告をする業者もいます。

 

モトキさん
信頼関係を培える仲介会社の営業さんに担当してもらう事は本当に大切です。

 

まとめ

この記事では、戸建の種類の特徴と選び方について解説しました。

実際に家探しを進めていく中で、希望条件が固まっていき、選ぶ戸建の種類が変わる事もあるかと思います。

「絶対に新築建売!」とか「中古戸建しかあり得ない!」と言う様には考えずに、柔軟にいろいろな種類の物件を見学していく事で、本当にあった戸建の種類が見えてくる事もあります。

戸建を選ぶ時には、それぞれの種類のメリット・デメリットをよく理解した上で決定をすれば、後で後悔する事も少なくなります。

この記事が、少しでもあなたのお家探しの参考になれば幸いです。

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