不動産売却

不動産を買って5年以内に売ると損するってほんと?知っておきたい税金の知識【2020年最新版】

2019年8月20日

せっかく家を買ったのにすぐに転勤が決まってしまい・・家を売ることになった・・・

家族が増えて家が手狭になってしまい、間取りの広い家にすみかえることにした・・

などなど、不動産を買って5年以内に売却する理由は様々だと思います。

または、最近はあまりないかもしれませんが、不動産を売却して利益を得れるなら売ってしまおう、という人もいるかもしれませんね。

バブルの時期は買ってすぐに不動産が値上がりしたので、すぐに転売してひと儲けた人が結構いたようですが、一部のエリアでは最近でもそんな話を聞きます。

では、不動産を購入してから5年以内に売ることになったら、本当に税金面などで損をするのでしょうか?

この記事では不動産の売却にかかる税金と5年の所有期間の関係についてわかりやすく説明していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

 

この記事を読むと分かる事

  • 不動産を買ってから5年以内に売却すると本当に損なのかがわかります
  • 不動産売却にかかる税金と所有期間の関係について理解できます
  • あなたの不動産を今売っても損なしないかどうかを判断するポイントがわかります

 

 

不動産を買って5年以内に売ると損するってどういうこと?

 

もしかしたらあなたも、不動産を買って5年以内に売ると損だ、というような事をどこかで聞いた事があるかもしれません。

そんな事本当にあるんでしょうか?

結論から言いますと、本当です。

なぜなら、不動産を売却した時にかかる税金はその不動産を所有していた期間によって税率が変わる事になっていて、
その基準の一つが5年という期間だからです。

5年以下の所有期間の不動産の売却益であれば短期譲渡所得、
5年を超える所有期間の不動産の売却益であれば長期譲渡所得となり
それぞれに税率が違ってきます。

この点については、あとで詳しく解説します。

まず最初に、不動産を売却した時にかかる税金について簡単に説明します。

 

不動産売却時に税金ががかかるのは譲渡益が出た場合!

不動産を売却した場合にかかる主な税金は所得税と住民税です。
でも、不動産を売却したらどんな場合でもこの税金がかかるわけではありません。
そして売却した金額すべてに税金がかかるわけではもありません。

あくまで売却して売った時に利益(譲渡益)が出た場合、その利益に対して税金がかかるのです。

では、その譲渡益が出ているかどうかを計算する方法を説明します。

 

新人さん
不動産を売ったら絶対に税金を払わなきゃいけなくなるって思ってましたー
結構勘違いしている人が多いと思うよ。でも税金を払うのは譲渡益が出た時だけで良いんだよ。
モトキさん

 

譲渡所得の計算方法

譲渡益の計算方法は、

収入金額 ー(取得費+譲渡費用)ー 特別控除 = 譲渡所得金額

 

詳しい譲渡所得の計算方法についてははこちらの記事で詳しく解説しています。もしよろしければご覧ください。

 

不動産の譲渡益にかかる税金とは?

では、不動産を売却して譲渡益が出た場合、どのような税率で税金がかかるのでしょうか?

売却した不動産の所有期間によってかかってくる税金の%が変わってきます。

5年以内の所有期間の不動産を売却した時の譲渡益にかかる税率は高く、
逆に、所有期間が5年を超える不動産を売却した時に譲渡益にかかる税率は低くなります。

5年以内の不動産の譲渡益にかかる税率

所有期間が5年以内の不動産を売却した場合の譲渡益にかかる税率は以下になります。

所有期間5年以内(短期譲渡所得)
税率:39.63%(所得税30.63%・住民税9%)

 

所有期間が5年を超た不動産の譲渡益にかかる税率

次に、所有期間が5年を超えた不動産の譲渡益にかかる税金を見ていきましょう。

所得期間5年超(長期譲渡所得)
税率 :20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

 

さらに詳しく


上記所得税には復興特別所得税として所得税の2.1%が上乗せされています。復興特別所得税とは、東日本大震災による被災地の復興のための財源確保を目的として制定された税金です。

 

所有期間5年を境いに税率が大きく変わるという事を確認できましたね。
制度の趣旨としては、投機的な短期の不動産売買を抑制することによって不動産バブルがおきるのを避けたいということなのだと思います。

 

新人さん
持ってた期間で税金が変わるなんて。なんだか変なの。
ははは。この制度の趣旨は、投機的な短期の不動産売買を抑えることじゃないかな。そうしないと不動産バブルが起きちゃうかもしれないからね。
モトキさん

 

不動産を5年以内に売却した場合の税金の計算方法

では次に、具体的に税金の計算方法を例を挙げて説明していきたいと思います。

所有期間5年以内の不動産を売却したケース

課税短期譲渡所得金額が500万円の場合
所得税 500万円×30% =150万円
復興特別所得税 150万円×2.1% =31,500円
住民税 500万円×9% =45万円
合計税額 1,981,500円
となります。

 

不動産を5年を超えてから売却した場合の税金の計算方法

所有期間5年を超える不動産を売却したケース

課税長期譲渡所得金額が500万円の場合
所得税 500万円×15% =75万円
復興特別所得税 75万円×2.1% =15,750円
住民税 500万円×5% =25万円
合計税額 1,015,750円
となります。

 

差額はなんと!965,750円です。

 

ねこ
結構違いますねぇー

 

所有期間の判定方法

このように、5年の所有期間でかなり税額が変わってきます。
それでは、この所有期間はどのように判定するのでしょうか?

 

所有期間の判定

まず、所有期間が5年以下、5年超えの基準となる日は、譲渡年の1月1日時点の所有期間となります。

つまり、12月31日に不動産を売ったとしてもその年の1月1日時点の所有期間で計算することになります。

取得日(不動産を買った日)及び譲渡日(不動産を売った日)は、基本的には資産の引渡しがあった日になります。

また、新築マンションや請負の注文住宅を除いて、売買契約等の効力発生日とすることも認められています。

尚、相続や贈与などによって不動産を取得した場合は、原則として被相続人等の取得日が引き継がれます。
税務上の所有期間の起算日は取得日の翌日からになります。

 

ここで使う税務上の不動産の所有期間は、実際の所有期間とは異なる事があるため注意が必要です。

 

モトキさん
具体的に令和元年に不動産を売却した場合、所有期間の判断はこのようになります。

2019年(令和元年)中に不動産を売却した場合

2013年(平成25年)12月31日以前に取得 → 長期譲渡所得

2014年(平成26年)1月1日以降に取得 → 短期譲渡所得

 

不動産売却時の税金が抑えられるケース

不動産を売って譲渡益がある場合にかかる税金の税率が、5年の所有期間を境にして変わることを説明しました。
ここからは、不動産売却で税制の優遇を受けられるいくつかの特例について説明していきます。

 

マイホームの売却は特例を受けられる

売却した不動産が、自分の住んでいる家やその敷地など、居住用の不動産、いわゆるマイホームである場合には、所得にかかる税金が軽減できる様々な特例が設けられています。

ここでは主な特例を取り上げて説明します。

 

マイホームの3,000万円特別控除

この特例の適用を受けると、マイホームを売却した譲渡益から3,000万円を控除できます。
この特例は、不動産の所有期間は問わないので、所有期間5年以内の不動産の売却にも使えます。

ただし、住宅ローン控除などとの併用不可なのでどちらが得になるかはよく検討する必要があります。

 

マイホームとは?

売却不動産がマイホームとみなされるには、所有者が実際に居住している(いた)家屋である必要があります。

売却時、マイホームに住んでいない場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、この特例を適用可能です。

別荘など趣味や保養の為の家屋、また、この控除を受けるために入居したと認められる家屋については適用できません。

仮住まいや一時的な目的で入居したと認められる家屋についても適用不可です。

 

モトキさん
このご時世、短期間にマイホームが3,000万円以上値上がりすることは稀なので、5年以内の売却でもこの特例を使えば税金がかからずに済むのではないでしょうか?

 

マイホーム譲渡の軽減税率

譲渡年の1月1日における所有期間が10年を超えている居住用不動産の譲渡(マイホームの売却)をした場合には、さらに次のように軽減税率が適用されます。
この特例は上記の3,000万円控除との併用が可能です。

譲渡所得6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10.21%・住民税4%)

譲渡所得6,000万円超の部分:20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

 

上記の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%が上乗せされています。

 

マイホームの買換えの損失の繰越控除

マイホームを売却して次のマイホームを購入する場合(マイホームの買換え)、この特例が適用可能です。
これは譲渡益が出た場合の税金の軽減ではななく、逆にマイホームを売却して損が出た場合、その損を給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)できるというものです。

さらに、控除してもまだ損がある場合には、不動産を譲渡した年の翌年以後3年以内の各年分の総所得金額から繰り越して控除(繰越控除)する事ができます。

ちなみに、この特例は住宅ローン控除と併用可能です。

 

適用条件

  • マイホームの売却であること
  • 売却した不動産の所有期間が5年を超えていること
  • マイホームの敷地など、土地の場合は500㎡を超える部分については繰越控除の対象にならず。
  • 売った年の前年の1月1日から売った年の翌年の12月31日までの3年間に買換え先を購入すること。
  • 買換え先の不動産は居住用部分の床面積が50㎡以上のものであること。
  • 買い替え先不動産の取得年の年末において、その不動産に返済期間10年以上の住宅ローン残があること。
  • 繰越控除を受ける各年分において、合計所得金額が3,000万円以下である事。
  • 買い替え先不動産の取得年の翌年12月31日までの間に居住を開始することまたは居住を開始する見込みであること。

 

マイホームの譲渡損失の繰越控除

買換えを前提としないでマイホームを売却した場合でも、その不動産に住宅ローン残高がある場合は、その部分の譲渡損失を給与所得や事業所得などのその他の所得から控除する事ができます。
さらに、控除してもまだ損がある場合には不動産を譲渡した年の翌年以降3年以内の各年分のそう所得から繰り越して控除する事ができます。

ただ、対象となる控除の金額は、譲渡契約締結日の前日の譲渡資産に残っている住宅ローンの残高から、
譲渡資産の売却価格を控除した残額が限度となります。

この特例は、住宅ローン控除との併用は可能ですが、その他の譲渡所得の特例とは併用できず、選択適用となります。

 

適用条件

  • 譲渡年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えるマイホームの売却であること。
  • 以前住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日にまでに譲渡すること。
  • マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームにかかる返済期間10年以上の住宅ローン残高があること。
  • 繰越控除を受ける各年分において、合計所得金額が3,000万円以下である事。

 

【マイホームの譲渡損失の繰越控除のイメージ】

売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価格を差し引いて、残った残額を限度として損益通算できます。

参考例

2,000万円(売却代金)ー6,000万円(購入代金)=△4,000万円(譲渡損失の金額)

3,000万円(借入金残高)ー2,000万円(売却代金)=1,000万円(損益通算限度額)

4,000万円>1,000万円のため、1,000万円(特定居住用財産の譲渡損失の金額)が損益通算ができる金額になります。

参照元:国税庁HP

 

ココがポイント

特例を選択適用する際には、どの特例を利用するとよりお得かなど、状況によって判断が異なるので、税務署の窓口や税理士さんに相談することをおすすめします。

また、各特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。
確定申告は不動産を売った年の翌年3月15日までです。

 

不動産を5年以内に売却するメリットとデメリット

ここからは、不動産を5年以内に売却するメリットとデメリットについて解説していきます。
所有期間が5年を超えると税率も下がりますし、さらに特例などの優遇措置があるので5年以内に不動産を売ることは絶対に損なのでしょうか?

確かに税金面では5年を超えてからの売却の方が有利ですが、5年以内に売却するのが損だとは一概にはいえません。

理由の一つとしては、税金の優遇は譲渡益が出た場合のものですが、残念ながら一部エリアを除いて5年以内の売却で譲渡益が出るケースは少ないでしょう。

ここからはさらに、5年以内の売却をするかどうかを検討するに際して、考慮にすべき事柄をいくつか書きたいと思います。

 

不動産の値下がり率を考慮に入れる

不動産の建物部分は時間の経過とともに値下がりしていきます。
ここでの値下がりは税務上のいわゆる減価償却ではなく、市場価格の事です。

例えば新築マンションの場合、新築から人が入居して中古となった時点で2割は値下がりすると言われています。

いわゆる新築プレミアムです。これは戸建てについても当てはまると思います。
その後、不動産の市場価格は毎年下がっていきます。

国土交通省のデータによると、木造住宅の場合、資産価値は新築から築15年ほどまで急激に下落し築10年で約半分まで下がります。
その後は緩やかに下落して行き、築20年ほどでほぼ横ばいになる傾向があります。

マンションは新築から1年で大幅に価格が下落し、築25年でほぼ半分の価格となります。

これはあくまで平均値のデータですので、全ての不動産がこれに当てはまるわけではありませんが、基本的には不動産は時間が経てばたつほど価格が下がって行くわけです。

時が経つごとに不動産の価格は下落して行く可能性の方が高いのですから、必ずしも5年経ってから売る方が良いとも言い切れません。

売却する不動産を購入した時の築年数によって価格の下落をどの程度被るかは変わってくるということですね。

 

市場の動向を考慮に入れる

不動産は一つとして同じものはありません。不動産にはそれぞれ特有の状況があるので不動産を売る時にはよく分析しする必要があります。

例えば、エリアの特性です。

人気エリアの不動産の場合、不動産の価格は当然下がりにくくなります。

さらに、そのエリアに他に売り物件が少なかったりすると相場よりも高い金額ですぐに売れることもあります。

また、その物件の固有の特性も考慮しましょう。

例えば不動産を購入したのが、不動産価格が下がっている時期だった場合、その不動産を5年以内に売却してもさほど損することはないかもしれません。

特に不動産を新築で購入した場合、新築プレミアムの分は値下がりしてしまいますが、築浅の物件として特定の層の買主にアピールでき、早期に高値で売却できる可能性もあります。

例えば、新築は価格的に買えないけれど、できるだけ綺麗な物件が欲しいという買主が、売却活動を始めてすぐに現れる事があります。

また新築で販売していた当時に何かの事情で買いそびれた人が、まだ他に購入しておらず、その分譲地やマンション内で売物件が出てくるのを待っているというケースもあります。そのような場合には早期に高値で売却できる可能性もあります。

逆に、市場に似たような中古物件が溢れていると競争を強いられて値が下がることもあります。
また近くで新築物件が販売されている場合は、やはりその新築が買えるような値段では、よほどのアピールポイントがない限り売るのが難しくなります。

以上を踏まえて、不動産を購入後所有期間5年以内で売却するメリットとデメリットをまとめてみます。

 

5年以内に売るメリット

不動産の値下がりが続いている場合は、早めに売ることで損を最小化できる可能性がある。
その不動産のあるエリアやマンション内などで、買いたかったけれど買いそびれてしまった人など、特定の層に早期売却の可能性がある。

 

5年以内に売るデメリット

新築で購入した場合、新築プレミアム分の価格の下落を直に受ける可能性がある。
売却益が出た場合は所得税などの税率が高い。

とはいっても、やはり不動産には二つとして同じものはないと言われるように、実際に査定をして売却できる価格を知らなければ正確に判断をすることはできません。

実際にどのくらいの価格で自分の不動産が売れるのか?
今、市況はどんな流れになっているのか?
実際にどのような買主がいてどのような物件を欲しがっているのか?

良い縁があれば、あなたの不動産も早期に高値で売れるかもしれません。
まずは専門家に査定を依頼して相談するのが良いと思います。

 

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まとめ

  • 5年以内の所有期間の不動産を売ると譲渡所得に合計39.63%の税金がかかります。
  • 5年を超えた所有期間の不動産を売ると譲渡所得に合計20.315%の税金がかかります。
  • 不動産を売って譲渡益が出た場合にのみ所得税と住民税がかかります。
  • 譲渡益が出てもマイホームの売却なら3,000万円まで控除できるので無税です。
  • 5年以内に売るかどうかの判断はメリット・デメリットを考えた上で決めましょう。

不動産を買ってから5年以内の売却をお考えの方はぜひ、この記事を参考にしていただければ嬉しいです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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