リースバック

任意売却後もリースバックで住み続けられるって本当!?

2020年4月9日

悩んでいる人
任意売却した後も、リースバックを使えばそのまま住み続けられるって聞いたけど本当?

こんな疑問に答えます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 任意売却とリースバックの関係が分かります
  • 任意売却でリースバックを使えるかが分かります
  • 任意売却が必要な場合にするべき事が分かります
  • リースバックを利用する場合にするべき事が分かります

 

住宅ローンの支払いが厳しくなってしまい、家を泣く泣く手放さなければならなくなる事があります。

でも、もしできれば引っ越しをしたくないと感じる方は多くおられます。

 

  • 子供を転校させたくない
  • 仕事の関係で家を変わりたくない
  • ペットがいるので賃貸への引っ越しが難しい
  • 慣れ親しんだ環境を変えたくない

 

このような理由から家を売った後も住み続ける事ができないものかと情報を探している方も多い事でしょう。

 

インターネット上には「任意売却」や「リースバック」について様々な情報があり、完全に間違っている情報や、間違ってはいないけれど、自社のサービスを売るために、一部誇張しているような情報もあります。

 

この記事では、任意売却とリースバックについて出来るだけ正確かつ客観的な情報を提供できればと思います。

モトキさん
この記事を書いている私モトキは10年ほど経営者として不動産会社を運営していました。その知識と経験に基づいてこのメディアで暮らしと不動産に関する有益な情報を発信しています。

 

任意売却後もリースバックで住み続けられる?

任意売却で家を売った後、リースバックをしてそのまま住み続けることはできるのでしょうか?

結論から言いますと、

「できる可能性はありますが、かなり難しい」

です。

なんとも玉虫色な回答で申し訳ないのですが、その理由を少し説明していきます。

その為には、まずは「任意売却」と「リースバック」について正しく理解しておく必要があります。

 

任意売却とは?

任意売却は、競売や公売での強制的な売却と比較して、任意で売却するので「任意売却」と呼びます。

 

任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞ってしまった人が、家が競売になる前に銀行などの債権者の承諾の得て家を売却する事です。

任意売却をする場合は、基本的にオーバーローンの状態です。オーバーローンとは、家を売却しても、住宅ローンが残ってしまう状態です。

 

家を売却すれば住宅ローンを完済できるのであれば、それは任意売却ではなく普通の不動産売却です。

また、家を売っても住宅ローンが残るけれども、それを自己資金や親や親族からの資金で返済できるのであれば、それも任意売却というより普通の不動産売却です。

 

モトキさん
任意売却とはどのようなものか簡単な事例で説明します。

 

  • 住宅ローン残高:2,000万円
  • 市場売却価格:1,500万円

 

この場合、1,500万円で家が売れたとしても、500万円の住宅ローンが残ってしまいますよね。

この500万円を返済しない限り、銀行は家につけている抵当権を外す事はしません。ちなみに抵当権がついている限り、家を他の人に売る事はできません。(厳密に言えば買ってくれる人がいない)

500万円を自己資金や親などから借りた資金を充当して返済すれば、抵当権が外れるので売却する事ができます。

もし、この500万円が用意できない場合に行うのが任意売却です。

銀行(債権者)と、家を売っても500万円残ってしまうが、抵当権を外してもらえないか?という交渉をするのです。

 

悩んでいる人
どうして銀行はそれで承諾してくれる可能性があるの?

もし競売になった場合、売却価格が1,500万円以下になってしまう可能性もあります。そうなると、銀行としては回収できるお金の額がもっと減ってしまいます。

それで、500万円の住宅ローンは残ってしまうが、1,500万円で売却しても良いですよ、という判断を銀行もする可能性もあるのです。

 

悩んでいる人
残りの500万円はどうするの?

家を売っても残ってしまった住宅ローンの残債は、その後も普通の債権(借金)として払い続ける事になります。月々の支払い額なども債権者と交渉して決めていきます。

ここまでを含めて、任意売却の手続きになります。

 

リースバックとは?

簡単に言えば、家を売却し、その後売却先と賃貸契約をして住み続けるという仕組みです。

リースバックには2つのステップがあります。

 

step
1
家を売却する

 

step
2
売却した家を借りる

 

これが、リースバックの基本的な流れです。

インターネット上には「任意売却」と「リースバック」がごちゃごちゃになった情報も見かけますが、この2つは全く別の不動産取引です。

 

悩んでいる人
任意売却とリースバックは併用できるの?

任意売却とリースバックを併用するとは、リースバックの【ステップ1「家を売却する」】の部分を任意売却でできるかと言う事になります。

 

「任意売却」と「リースバック」は両方とも難易度が高い不動産取引になります。それで「任意売却」×「リースバック」となると関係者も増えさらに難易度が上がります。

 

この取引を成立させるには、いくつかの大きなハードルを超える必要があります。

 

金融機関(債権者)側のハードル

リースバックを利用するには、業者や投資家が家を買い取る必要があります。買取価格は一般の市場取引価格より安くなるのが普通です。それで債権者がその価格に応じてくれるのかがまず問題になります。

そもそも、金融機関は不動産業者などが家を買取るのを嫌がる傾向があります。債権者としては、競売より少しでも高く売る為に任意売却を承諾しているからです。その他にも、金融機関ごとに考え方の違いがあり乗り越えるべきハードルは高いと言わざるを得ません。

 

リースバックで貸す側のハードル

リースバックで貸す側からすれば、債権者が納得する価格で家を買い取る必要があります。その為、通常の買取価格よりも高くなってしまう可能性があります。

さらに、家賃設定の問題もあります。今までの住宅ローンの支払いと同じくらいの金額で家賃設定をしてしまったら、支払っていくのが難しいはずですから、もっと安い家賃にする必要があります。

リースバック業者や投資家からすれば、通常より高く買って安く貸す必要があるので、それでも取り組みたいという何か理由が必要になるでしょう。

 

ココがポイント

このように債権者とリースバック業者の両方が納得しなければ取引は成立しないので、「任意売却」と「リースバック」の併用は可能ですが、非常に難しいのです。

 

任意売却後にリースバックをする為には?

「任意売却」×「リースバック」は難易度が高いとはいえ、不可能ではありません。

ただ、どちらの取引も、個別の状況によって判断が異なってくるので、一概にできる、できないという事はできません。任意売却とリースバックの専門家の助言を受けながら個別に判断していくしかありません。

 

信頼関係のある個人投資家ならあり得る

例えば、家を買い取ってくれるのが信頼関係のある個人投資家であれば、金融機関の承諾する金額で買い取った後に家を貸してくれる事に承諾してくれるかもしれません。

 

親子・親族間の売買は難しい可能性が高い

個人投資家でなくても家族や親族が助け舟を出してくれるケースもあるかもしれません。借金の肩代わりまではお願いできないけれど、親や親族に一度家を買い取ってもらって、その後しばらく貸してもらうというような方法です。

これは、金融機関が納得してくれるかが大きな焦点です。任意売却で家族間の売買、特に親子間の売買などは認められずらいです。
買い手側が住宅ローンを利用するのは、さらに難しくほとんどの金融機関では融資がおりません。

 

親子間売買は、贈与税などの税金の問題も発生する可能性がありますので、別途確認する必要があります。

 

短期のリースバックなら可能性がある

リースバックの期間が短期である場合には、リースバックの業者、投資家も話に乗ってくれるかもしれません。

例えば、子供が卒業する数ヶ月の間だけ住むというような契約ならば、不動産転売業者でも一度買い取った家をリースバックで貸す事に応じる可能性があります。

 

ココがポイント

何れにしても、専門家とタッグを組んで可能性を探っていく必要があります。

 

「任意売却」と「リースバック」誰に相談すれば良いの?

では、「任意売却」と「リースバック」を希望する場合、誰に相談して進めていけば良いのでしょうか?

状況に合わせて相談先は変わってきます。

 

住宅ローンの滞納がある場合

家に差し押さえが入っている場合はもちろんの事、住宅ローンの滞納し始めであっても、早急に対策を取る必要があります。

このような状況での相談先はまず「任意売却専門業者」です。

まずは「任意売却専門業者」に相談した上で、リースバックができるかどうかの可能性を探るのが順序です。任意売却が成立しなければ、競売になってしまい、そうすれば当然リースバックも成立することがないからです。

 

「任意売却専門業者」とは、任意売却に強い不動産会社を指します。

 

悩んでいる人
任意売却専門業者に頼んで大丈夫なの?

任意売却は、基本的に金融機関(債権者)が鍵を握っています。債権者の承諾なしに任意売却は行えないからです。それで、任意売却の成功は、金融機関(債権者)との交渉にかかっていると言えます。

 

任意売却を多く手がける不動産業者は、債権者と交渉するためのノウハウ持っています。このような業者は、販売活動をきちんとしてくれるのかという事を気になるかもしれませんが、基本的には心配する必要はありません。

通常、任意売却を専門にする業者は、物件の囲い込みなどをする事はありません。早く売買を成立させて競売を防がなければ、ただ働きになってしまうからです。交渉先の金融機関の手前もあり、彼らが両手取引にこだわる事はありません。物件の情報をレインズに登録するので、買主は他の不動産仲介会社が連れてきてくれます。

 

それで、任意売却依頼する業者を選ぶ時には、販売力というよりも金融機関との交渉力の方が大切になります。

 

最初の一歩は任意売却に強い不動産業者に相談する事

ノウハウと実績のある業者に任意売却の相談をする事から初めてください。それからリースバックが可能な買い手を探してもらいましょう。

 

  1. 債権者との交渉で任意売却を進める
  2. 債権者の承諾した条件でリースバック可能な買い手を探す

 

という流れです。

といっても、任意売却に強い不動産会社どこで探せば良いのでしょうか?

信頼できる業者を探すのはなかなか難しいかもしれません。

 

そこでお勧めしたいのが、「いえカツLIFE」です。

「いえカツLIFE」は数ある査定サイトの中でも、特に任意売却などのノウハウが必要な売却に対応できる不動産会社を集めた査定サイトです。

同時に複数の業者に査定依頼をすることができ、一番良い条件を選べます。

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ココに注意

できれば、この記事を読み終えたらすぐにでも、「いえカツLIFE」を使って任意売却をできる専門業者に相談して頂きたいです。

住宅ローンの滞納が始まっている場合には、早めに動かないと自宅が競売にかかってしまう可能性があるからです。

 

不動産会社に相談したからといって、必ずしもすぐに話がまとまるというわけではありませんので、どうぞなるべく早めに動いてください。

無料相談が、問題を解決する為に踏み出すべき最初の一歩です。

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リースバックが成立しない場合は、競売を避ける為には通常の任意売却をする事になります

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住宅ローンの滞納をしてない場合

住宅ローンの滞納はまだしていないけれど、月々の支払いがキツくなってきていてこのままいくとローンが支払えなくなるような場合です。

任意売却になるかどうかは、実際の買取価格が出なければ分かりません。ローンの残債より買取価格が高ければ任意売却ではなく通常のリースバックで進められます。

このような状況で、相談する窓口は「リースバック専門業者」にするのが良いでしょう。最近では、リースバックを取り扱う業者も増えてきており様々なサービスが出来て来ています。

買取価格よりローンの残債が多い場合には、取り扱いできる業者は限られるでしょう。可能性を探る為には、出来るだけ多くの業者に問い合わせるべきです。

 

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まとめ

 

任意売却とリースバックはそれぞれ全く別の不動産取引であるという事を理解して頂けたでしょうか?

任意売却をする中で、リースバックの仕組みを使うというイメージになります。ですから、まず前提として任意売却ができるかどうかです。

任意売却が出来て、さらにリースバックを利用する条件を満たせるか、という順序で考えるのが正解です。

 

  • リースバックと任意売却は全く別の取引形態
  • 任意売却では通常オーバーローンでの売却になる
  • 任意売却をするには債権者の同意を得る必要がある
  • 任意売却にリースバックを組み込むのはハードルが高い
  • 問題解決の最初の一歩は、無料相談&一括査定査定

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