不動産 土地売却

土地を売ったらかかる手数料って?いつ、どれだけかかるの?

2020年3月7日

 

この記事でこんな疑問に答えます

  • 土地を売ったらかかる手数料って何?
  • 手数料はいつ、いくら払う必要があるの?
  • 手数料を安く抑えることはできるの?

 

モトキさん
こんにちは。宅建士のモトキです。不動産会社を10年ほど店長兼経営者として運営していました。今はこのメディアで暮らしと不動産にまつわる有益な情報を発信しています。

 

土地や不動産を売るといくつか支払わなければならない費用が発生します。

例えば、仲介手数料です。この手数料は、土地を売ったら支払う費用の中で大きな割合を占めます。

では、具体的にこの仲介手数料とは何なのでしょうか?いつ、どのような場合に支払う必要があるのでしょうか?

 

土地を売ったらかかる費用

土地を売ると仲介手数料以外にもいくつか費用が発生します。

まずは、どんな費用があるのか解説していきます。

 

費用 支払い時期 支払先
印紙代 売買契約時 税金
登記費用 決済時(必要な場合) 税金・司法書士
譲渡所得税 売却した翌年(譲渡益が出た場合) 税金
測量費用 測量時(必要な場合) 測量会社
建物解体費用 建物解体時(必要な場合) 解体業者
産業廃棄物処分費 産業廃棄物処分時(必要な場合) 産業廃棄物処分業者
仲介手数料 契約時・決済時 不動産仲介業者

 

モトキさん
それぞれの費用について具体的に解説していきます。

 

印紙代

印紙税は契約書やお金の領収書などに課税される税金です。不動産取引では、10万円を超える契約書に課税され、契約書に収入印紙を貼付して支払います。

印紙税の税額は以下です。ちなみに2020年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。

不動産譲渡契約書 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1千円 500円
100万円超 500万円以下 2千円 1千円
500万円超 1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超 5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

 

登記費用

土地を売るときに必要な登記費用とは、登記の内容を変更するための登録免許税、司法書士に依頼するための費用などです。

土地の名義を買主に移転するだけであれば、通常は買主が登記費用を負担するため、売主が費用を支払う必要はありません。

土地を売った人が登記費用を支払う必要があるのは以下の場合です。

 

土地に抵当権が設定されている場合

土地に設定されている抵当権は、売主の責任で抹消してから買主に引き渡さなければなりません。抵当権を抹消するには、当然借金を全額返済している必要があり、その証明書を金融機関などに発行してもらう必要があります。

金融機関の手続きには時間がかかる場合がありますので、早めに手配をしておくようにしましょう。

 

登記名義人の住所や氏名が変更になっている場合

登記簿に記載されている登記名義人の住所や氏名に変更があった場合には、買主に所有権を移す前に、現状に合わせて変更する必要があります。
よくあるのは、登記名義人の住所が土地を購入した時から変わっていても、登記上の住所変更をしていないというケースです。

 

さらに詳しく

抵当権の抹消登記、住所・氏名変更登記のいずれの場合も、登録免許税は不動産一筆につき1,000円ほど、司法書士に依頼するのであれば、手数料は1万円から1万円5千円程度です。

 

譲渡所得税

土地を売って利益(譲渡所得)が出ると、翌年に所得税と住民税が課税されます。

課税される譲渡所得金額の求め方は以下です。

売却価格 ー(取得費+譲渡費用) ー 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

 

不動産を売った時の税金について詳しくはこちらの記事で解説していますのでご覧ください。

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測量費用

土地を売るためには、敷地の境界がはっきりしていなければなりません。境界標や塀など、売る土地と隣の敷地の境界をはっきりと示すものがない場合は、売主が測量をして、境界を確定をしてから引き渡す必要があります。

測量の費用は、敷地の大きさによって変わりますが、確定測量で40万円から80万円ほどでしょう。

 

建物解体費用

売る土地に建物が立っている場合で、土地の引き渡しまでに売主の責任で建物を撤去するという契約を結ぶ場合があります。
そのような場合には、建物の解体費用がかかります。

 

産業廃棄物処分費

売る土地の敷地内にゴミや倉庫などがある場合、土地の引き渡しまでに撤去処分しなければなりません。その場合のゴミは通常の行政に出すゴミではなく、産業廃棄物として処分する必要があります。

また、建物が建っていて解体する場合でも、建物内にある家具や物、ゴミなどは産業廃棄物として別に処分する必要があります。

量や内容にもよりますが、数十万円は見ておいた方が良いです。

 

仲介手数料

仲介手数料とは土地を売る際に不動産会社に間に入って契約を取り持ってもらう際に支払う手数料です。

 

モトキさん
ここから、仲介手数料についてさらに詳しく解説していきます。

 

仲介手数料とは?

 

不動産の売却を不動産会社に依頼して、売買契約が無事成立すると、仲介した不動産会社に手数料を支払う事になります。

では、そもそも不動産の仲介というのはどんな仕組みなのでしょうか?

 

不動産仲介の仕組み

仲介とは当事者の間に入って仲を取り持つという意味ですね。

不動産の仲介の場合は、不動産仲介会社が売主と買主の間に入って要望や希望を調整し契約を取りまとめる事を意味します。

この仲介の仕事は多岐に渡ります。

契約をまとめるために、不動産会社は広告などの営業活動をして買主を探します。また買主が住宅ローンを利用するのであれば銀行の審査に必要な書類を揃えたり手続きを代行したりします。

また、土地などの不動産を滞りなく買主に引き渡す事ができるように、登記記録や現地の調査をし、契約書と重要事項説明書を作成します。

さらに測量や建物の解体工事などが必要な場合には、業者の手配をしたりもします。そのような調整があって初めて売主・買主の間で売買契約が成立するわけです。

 

この仲介には2つのパターンがあります。

1.両手仲介

これは業界用語ですが、両手仲介というのは、不動産仲介会社1社が売主、買主の仲介を担当する仲介の事です。

この場合、仲介会社は売主、買主それぞれから仲介手数料を受け取る事ができます。

 

2.片手仲介

片手仲介というのは、1社が売主、他の1社が買主という様に、2社が分かれて仲介をする事です。「共同仲介」とか「分かれ」とも言いますが、仲介会社はそれぞれが担当する側からのみ手数料を受け取る事ができます。

 

仲介手数料はいつかかるの?

仲介手数料が発生するのは、売買契約が成立した時です。ですから不動産会社の仲介手数料はあくまで成功報酬になります。

 

仲介手数料の支払い時期は?

契約成立事に仲介手数料の半金を支払い、引き渡しが完了した際に残りの残金を支払うのが一般的です。決済時に仲介手数料全額の支払いという場合もあります。

支払いの時期については、売却の依頼をした際に不動産会社と交わしている「媒介契約書」の中に明記されています。

不動産会社と媒介契約を締結する際には、必ずその内容を確認しておきましょう。

 

契約が解除されても仲介手数料は支払わなければならないの?

契約を締結後、何かの事情で契約を解除することになった場合も、仲介手数料は支払わなければならないのでしょうか?

基本的に契約が一度締結されたら、仲介の手数料は発生します。

例外として、天災地変によるものなど、誰の責任でもなく解約になってしまった場合や、買主の住宅ローン審査が下りずに解約になる場合、いわゆるローン解約の場合は、仲介手数料の支払い義務も生じなくなるのが一般的です。

その他の理由で契約を解除した場合、手付解除や違約での解除などの場合は、契約までの分の手数料を請求されるのが普通です。時期と契約内容によっては、手数料全額を請求される可能性もあります。

そのような解除の場合、仲介会社は契約に対する責務を果たしており、解約に関する責任は無いからです。

この辺りの内容は、売買契約書の条項の中に必ず明記してありますので、事前によく確認するようにしましょう。

 

仲介手数料の相場は?

不動産会社が請求する仲介手数料は、法律で上限が決まっています。

仲介手数料の上限は以下です。

取引額 報酬額(税抜)
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額200万円超400万円以下 取引額の4%以内
取引額400万円を超 取引額の3%以内

 

400万円を超える取引額については以下の式で上限額を計算できます。

 

売買価格×3%+6万円+消費税

ほとんどの不動産取引は、この式で仲介手数を計算しています。

 

仲介手数料以外に不動産会社から請求される手数料はないの?

不動産仲介会社は、通常の仲介業務で発生する費用を依頼者に請求することはできません。

例えば、買主を探すために出した広告や、購入希望者を案内するために使った交通費などは、すべて仲介手数料の中に含まれています。

ただし、依頼者側で何か特別の要望を出して行ったサービスに関しては費用を支払う必要が出てきます。

不動産会社が通常の営業活動では行わないような事に関する費用で、依頼者の依頼で行ったものに関しては実費で請求しても良い事になっています。

 

仲介手数料を安くする事はできるの?

 

結論から言えば、安くできます。

なぜなら、上記の仲介手数料はあくまで法律の定める上限の金額だからです。

実際、仲介手数料半額とか、無料を謳っている業者もたくさんいます。そのような業者を利用すれば、仲介手数料を安くする事ができます。

 

ただし、良く考えなければならないのは、その業者が本当に不動産を高く売ってくれるのかどうかという事です。

仲介手数料を割引いてくれる業者よりも、土地自体を高く売ってくれる力のある業者に頼んだ方が最終的にはお得です。

 

例えば、1,000万円で土地を売り手数料を半額で支払った場合を考えましょう。

1,000万円の土地の仲介手数料

1,000万円×3%+6万円+消費税 = 36万円+消費税

手数料半額だと18万円になります。

1,000万円から手数料18万円を差し引くと、982万円が手元に残ります

 

次に100万円高く、1,100万円で土地を売り満額の手数料を支払った場合を考えましょう。

1,100万円の土地の仲介手数料

1,100万円×3%+6万円+消費税 = 39万円+消費税

満額の手数料39万円を支払ったとしても、1,061万円が手元に残ります。

 

もし、土地を100万円高く売れば、満額の手数料を支払ったとしても79万円多く手元に残る計算になります。

手数料の値引きよりも、高く売る事に集中した方がより良いという事がお分かり頂けたと思います。

 

仲介手数料の値引き交渉をする時の注意点

 

でも、高く売れる力のある業者が、手数料を割り引いてくれれば一番良いですよね。

確かにそうですが、大手不動産会社や広告活動を積極的に行っている不動産会社は、基本的に手数料は満額で、割引をしていないのが現状です。

とは言え、キャンペーンや何かの条件付きで割引に応じてくれる可能性もゼロではありません。一応聞いてみても良いでしょう。

 

ただし、手数料の割引交渉をする際に注意してほしい事があります。

 

1.手数料の値引き交渉は媒介契約の前にする事

土地の売却を依頼する際に不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約とは、不動産会社に売却活動の依頼をする契約ですが、その契約の際に仲介手数料の取り決めをする事になっています。

媒介契約の際に不動産会社は仲介手数料の額や支払いの時期を明示する事になっており、そこで応じてサインをすれば、後から割引をすることは難しくなります。

それで、手数料の割引を希望するのであれば、不動産会社と媒介の契約をする時にきちんと話しておきましょう。

まれに、売買契約が決まった段階で仲介手数料をまけてほしい、というような交渉をする方もおられますが、これはルール違反です。

不動産会社は、広告費用などを使って売買契約にこぎつけています。成功報酬として仲介手数料を見込んで販売活動を行っているわけですから、事前に決まっていた手数料の割引交渉は契約違反ですし、倫理的にも問題がありトラブルになる可能性が高いのでやめましょう。

 

2.複数の不動産会社に問い合わせをする事

先に述べたように、仲介手数料の取り決めをするのは、媒介契約を結ぶ時、つまり売却の依頼をする時です。

複数の業者に価格査定をしてもらった上で、仲介手数料の割引についても聞いてみましょう。エリアによっては仲介業者どうしの競争が激しく、仲介手数料の割引にも積極的な場合もあります。

いくつかの不動産会社と話して仲介手数料の条件についてもよく確認した後、より良い条件の業者に売却を依頼しましょう。

 

3.仲介手数料の割引は慎重に

仲介手数料を割引すると、仲介会社の収入は割引した分だけ減る事になります。そのため、手数料の割引をすると、その物件のために広告宣伝費をあまりかけたがらなくなる可能性があります。

また、手数料のアップを狙って両手仲介にこだわり、いわゆる物件の囲い込みをして、自社の買主以外に紹介をしなくなる可能性もあります。

そのような不誠実な対応をする業者がいるのも事実ですので、よく見極めるようにしましょう。そしてやはり、あまり無理な値引き交渉は避けた方が良いでしょう。

 

ココがポイント

何れにしても、売却を依頼する業者は、手数料割引の有無では無く、出来るだけ高く売ってくれる業者に依頼しましょう。

 

出来るだけ高く売ってくれる業者を探すには?

 

複数の業者に査定依頼をする

まず第一に、複数の業者に査定依頼をして、査定価格を比べてみる事です。複数の査定書があればどのくらいの金額が適正な価格なのかが見えてきます。適正な価格がわからなければ、どこまで高く売れる可能性があるのかも分かりません。

複数の業者に査定依頼をして、それぞれの意見を聞くことはとても重要です。

 

査定金額の根拠と販売計画をよく比較する

第二に、査定の根拠と販売の計画をよく説明してもらいましょう。

査定金額が高いからと言ってその業者が高く売ってくれるわけではありません。根拠もなく高い金額で売りに出しても、買い手がつかないまま、値下げをする羽目になる可能性が高いです。

販売の計画とは、どのような広告活動をするのか、どんな媒体で行うのかについての計画と戦略です。

例えば、売り情報を広く公開してより良い条件で買ってくれる買主を探すには、有名な不動産ポータルサイトに情報を掲載する必要があります。

主なポータルサイトである「SUUMO」「ホームズ」「アットホーム」にはすべて広告を掲載したいところです。ネット広告だけでなく、紙のチラシもまだまだ効果があります。チラシ広告もしてもらえるのかを確認しましょう。

全ての広告媒体を使え、適切な販売計画と戦略がある不動産会社は、あなたの物件を高く売ってくれる業者です。

 

信頼できる業者と営業マンを探す

第三に、信頼できる業者、信頼できる営業マンかどうかを見極める事です。信頼できる不動産会社とその営業マンに売却を依頼する事ができれば、不動産売却が成功する可能性はぐっと高まります。

それで、よく観察して人と業者を見極めてください。そのためにはやはり、複数の営業マンと実際に会って話してみる事が大切です。

信頼できる営業マンを見つけたら、二人三脚で売却活動を行う事ができます。

実際、高く売れればそれだけ仲介会社の手数料(収入)も高くなるわけですから、あなたの物件が相場の中で最大限高い金額で売れるように尽力してくれます。

 

複数の不動産会社にまとめて査定依頼をする方法

 

複数の不動産会社に問い合わせて査定依頼をするのは、なかなか骨が折れる仕事です。

どこから問い合わせれば良いか分からないという事もあると思います。

複数の不動産会社への査定依頼は、一括査定サイトを利用すると非常に便利です。

必要事項を一度入力するだけで、最大10社ほどの不動産会社が査定をしてくれます。その中から良い業者を見極めていきましょう。

おすすめの査定サイトは以下の3つです。どれも無料で使えますので、試しに使ってみてください。

査定依頼は3分ほどで完了できます。

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まとめ

  • 土地を売るとかかる手数料は仲介会社への仲介手数料
  • 成約価格×3%+6万円+消費税が手数料の上限
  • 手数料の値引きは可能だが注意が必要
  • 複数の業者に査定依頼をして良い業者を探しましょう

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