不動産 土地売却

土地を相続したら名義変更は必要?

2020年4月2日

悩んでいる人
土地を相続したら名義変更は必要なの?

こんな疑問に答えます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 土地相続後の名義変更は必要なのかが分かります
  • 土地相続後の名義変更の流れと方法が分かります
  • 土地相続後の名義変更に必要な書類と費用が分かります

 

モトキさん
この記事を書いている私は、10年ほど経営者兼店舗責任者として不動産会社を運営していました。このメディアではその知識と経験に基づいて暮らしと不動産に関する有益な情報を発信しています。

 

そもそも土地相続後に名義変更は必要なの?

 

土地を相続したら、早く名義の変更をしなければ・・と思いますよね。

でも実は、土地相続後の名義変更にいつまでにしなければならないという期限はありません。

そして、しなくても罰則もありません。

それで、名義の変更をせずにそのまま放っておいてしまうというケースもあるようです。ですが、名義変更をしないでおくのは、デメリットがあり決してお勧めできません。

 

名義変更をしないデメリット

土地を相続しても、名義変更をせずにそのまま放置するデメリットは、例えば以下です。

 

そのままでは売る事ができない

相続した土地を将来売ろうとした場合、名義変更をしてからでなければ売る事ができません。

相続から時間が経って、いざ名義変更しようと思っても、戸籍などの書類を集めたり、遺産分割協議書を作成しようとしても難しくなったり時間がかかってしまう可能性が高まります。せっかくの売り時を逃してしまったり、早く現金化ができなくなってしまうという不都合が生じかねません。

 

権利関係が複雑になる危険がある

相続をしても名義変更をしないままにしておくと、相続人が亡くなりさらに相続が発生する可能性もあります。

そうなると、関係の遠い人が新たに相続人になってしまう可能性があります。相続人が増えれば増えるほど話し合いが難しくなり、手続きも複雑になります。

 

持分が売却・差し押さえされる可能性がある

相続人が複数いる場合には、法定相続分の通りであれば各相続人が単独で名義変更をする事ができてしまいます。これは各相続人の法定相続分を守るために認められているわけですが、他の相続人の意に反して共有名義で登記をしてしまうと問題が生じます。

土地の持分は他の共有者の同意なしに売却する事が可能です。もし相続人の1人が持分を売却してしまうと、赤の他人が権利関係に入ってくる可能性があります。

また、もし相続人の誰かが借金や税金の滞納などをしている場合には、持分に差し押さえが入ったりする可能もあります。そうすると、土地全体の価値と流動性に悪影響が及んでしまいます。

 

土地の名義変更は必ず終わらせておくべき

以上のことから、相続後の名義変更は、相続後の物事が少し落ち着いた段階で、出来るだけ早めに済ませておく事をお勧めします。

ココに注意

相続後に名義変更をしなかったために、所有者が不明になっていたり、処分ができなくなっている不動産が日本中にあり問題になっているようです。このような状況を減らすために、相続後の名義変更を義務化としようという動きがあり、近い将来法改正がありそうです。

 

土地相続後の名義変更の流れ

 

不動産の名義は、「登記」と言う形で法務局に登録しています。それで、土地の名義変更は、正確には「所有権移転登記」と呼びます。

不動産の場合、誰がそこに所有権を持っていて、どんな権利関係があるのかを登録して公にする事になっています。それが登記制度です。法務局に行けば、誰でも証明書の形で登記の内容を入手する事ができます。

では、土地を相続した後に名義変更(所有権移転登記)をする流れを解説します。

 

なぜ登記が必要なの?

例えば、誰かがある土地を買いたいと思った時に、当然ですがその土地の所有者が誰であるかという事を確実に知る必要があります。

その土地を使用している人が所有者であるとは限りません。ただ借りている人である可能性もあるからです。

誰かが、それは自分の土地だと言っていたとしても実は真の所有者ではない可能性があります。

所有者がはっきりしない状態では、怖くて誰も不動産の売買をする事ができません。

それで、㎡数などの不動産自体の情報や、誰が所有者で、抵当権などどんな法律上の権利が関係しているのかという情報を登記所に登録して、誰の目から見ても明らかなように公開する事になっているのです。

 

相続後の土地名義変更の流れ

  1. 物件の調査・書類収集
  2. 相続人調査・書類収集
  3. 遺産分割協議書作成
  4. 法務局へ登記申請

 

1.物件の調査・書類収集

まず始めに、相続した土地の情報を確認する事から始めます。土地の調査のためには「登記事項証明書」と「地図証明書(公図)」の2点セットを取得する必要があります。

 

登記事項証明書

「登記所事項証明書」は3つの部分に分かれています。
「表題部」には土地の地番や広さ、種類などの情報、「権利部(甲区)」には所有権に関する情報、「権利部(乙区)」には抵当権などの情報が載せられています。

登記の情報は「地番」で登録されています。地番が住居表示と違う場合もありますので、わからなければ土地の所在地を管轄している法務局に確認しましょう。

 

登記事項証明書サンプル

サンプル参照元:法務局HP

 

 

地図証明書(公図)

「地図証明書」も取得します。
地図は土地の大まかな位置や形を記載した図面で、相続した土地を正確に確認するために使います。

現地の見た目は1つの土地であっても、登記上は地番が複数に分かれているという場合もあります。現地と公図を照らし合わせて確認しましょう。

 

地図証明書サンプル

サンプル参照元:法務局HP

 

参考

「地積測量図」は土地を測量した図面で、相続登記をするのには必要がありませんが、取得できる場合は取得しておいても良いでしょう。地積測量図は、売買や土地の分筆(分ける)などのために必要な時にのみ作成されるものですので、土地によっては無い場合もあります。

 

登記情報の取得方法

登記情報を取得する方法は以下の3つです。

 

  • 法務局の窓口で請求し受け取る
  • オンラインで請求し郵送または窓口で受け取る
  • オンライン(登記情報提供サービス)で不動産登記情報を取得する

 

手数料

登記事項証明書
書面請求 600円
オンライン請求・郵送受取 500円
オンライン請求・窓口受取 480円

 

地図(公図)等情報
書面請求 450円
オンライン請求・郵送受取 450円
オンライン請求・窓口受取 430円

 

登記情報提供サービス
登記情報提供サービスは、オンラインで登記の情報を確認できるサービスです。登記情報をPDFの形でダウンロードする事ができます。内容は同じですが、「登記事項証明書」ではないので、証明書が必要な場合には書面での交付をするようにしてください。

登記情報提供サービス
不動産登記情報(全部事項) 334円
不動産登記情報(所有者事項) 144円
地図(公図など) 364円
図面(地積測量図など) 364円

 

 

2.相続人調査・書類収集

相続人が誰で、何人いるのかを調査します。そのためには、被相続人(亡くなった人)の戸籍・除籍謄本が必要です。戸籍・除籍謄本は、その人が生まれた時から亡くなるまでの全てを取得します。

戸籍謄本を見れば相続人(子供)が誰かを確認する事ができます。相続人が亡くなった人の兄弟姉妹になる場合には、亡くなった人の親の代の戸籍・除籍謄本も必要になります。

 

戸籍謄本などの取得方法

亡くなった方の本籍地の市区町村役場で取得します。
亡くなった時の戸籍から遡っていき、生まれた時の戸籍まで取得します。結婚や引っ越しを機に本籍地を移動している場合もあるため、遠方の役所に戸籍の請求しなければならない場合も出てきます。

手間と時間は多少かかりますが、郵送などでも請求できますので、現地に出向くのが難しい場合は利用しましょう。

 

3.遺産分割協議書の作成

亡くなった人が遺言を残していない場合は、相続人全員で話し合って相続の内容を決めます。これを遺産分割協議と呼びますが、決まった内容を「遺産分割協議書」という書面の形にして、相続人が署名し実印を押します。

遺産分割協議書には、誰がどの土地を相続するかをきちんと記入します。遺産分割協議を行った場合には、土地の相続登記に「遺産分割協議書」が必要になります。

 

遺産分割協議書が不要な場合

相続人が1人しかいない場合や、法定相続分で相続をする場合には、遺産分割協議書は不要です。

法定相続分とは、法律で定めれた相続分で、遺産分割協議をしない場合や、してもまとまらない場合などの為に、各相続人の最低限の相続分を示すものです。

例:妻と子供2人が相続人の場合の法定相続分

妻1/2:子供1/4:子供1/4

 

遺産分割協議書サンプル

サンプル参照元:法務局HP

 

4.法務局へ登記申請

登記申請書に戸籍謄本、遺産分割協議書などの添付書類を添えて、法務局へ登記の申請をします。

申請先の法務局は、土地の所在地を管轄する法務局です。

オンラインで申請する方法もありますが、ソフトの専用ダウンロードや電子署名の送付などが必要です。一回のみ登記申請をするのであれば、書類で直接法務局の窓口に申請する方が簡単なので良いのではないかと思います。

 

登記申請書

登記申請書を作成し、土地の所在地を管轄する法務局に登記の申請をします。

 

登記申請書サンプル

 

登記申請書はA4サイズでプリントアウトします。
二枚以上になる場合には、ホチキスで留めて申請人の印鑑で割印をします。
登記に必要な登録免許税は、もう一枚A4の白紙を添付して割印をし、それに貼付します。

申請書はこちらでダウンロードできます。 → 法務局HP

 

土地相続後の名義変更に必要な書類

 

土地の相続登記に必要な書類をまとめます。

対象者 種類 内容
被相続人 戸籍・除籍謄本 生まれてから亡くなるまでの繋がりが分かるもの。

相続人が兄弟姉妹になる場合には、親の代まで必要。

住民票の除票または戸籍の付票 被相続人の登記上の住所が記載されているもの。
相続人 戸籍謄本 法定相続人全員のものが必要です。
住民票 新しく土地の名義人になる人のものだけ必要です。
遺産分割協議書 遺産分割協議をした場合に作成します。
印鑑証明書 遺産分割協議書に署名した人のものが必要です。
相続関係説明図 被相続人と相続人の関係を説明するための図。この図面をつけて登記申請をすると、登記完了後に添付した戸籍謄本などを返却してもらえます。※サンプル参照
その他 固定資産税評価証明書 登記をする年度の評価額が記載されている書類。相続した土地の所在地の市町村役場で取得可能です。(東京23区は都税事務所)

 

※相続関係説明図サンプル

サンプル参照元:法務局HP

 

土地相続後の名義変更にかかる費用・税金

 

戸籍謄本や住民票などの取得以外に必要になる費用です。

 

登録免許税

登録免許税は、相続による所有権移転登記の申請に必要な税金です。

相続登記の登録免許税

土地の評価額×0.4%

 

司法書士への手数料

登記手続きは自分でもする事ができますが、司法書士に手続きを委任して行う事もできます。

もし、登記手続きを司法書士に依頼するのであれば、手数料がかかります。

登記申請に必要な、戸籍集めなども依頼する事ができるので、時間と手間を考えると、自分でするよりも手数料を払って専門家にお願いした方が良いという場合もあります。

手続きが難しそうだな、面倒だなと感じたら、登記の専門家である司法書士へ依頼する事をおすすめします。

 

不動産を相続した際の相続税についてはこちらの記事で解説しています。

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まとめ

  • 相続後の名義変更は義務ではないが必要
  • 名義変更をしないで放置はリスクしかない
  • 相続登記は土地の所在地を管轄する法務局へ行う
  • 登記申請と必要書類の取得は司法書士に依頼できる

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