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この土地はいくらで売れるの!?【プロが教える土地の相場を調べる方法】

土地を売ろうと思ったら、まず最初に気になるのは、いくらで売れるの?という事だと思います。

また、不動産会社が提示する価格は本当に相場なのかな、騙されていないかな?と心配になる方もおられると思います。

この記事では、元不動産屋さんの店長で宅建士のモトキが、自分でも土地の相場を調べる方法を解説します。また不動産会社が実際にどのように査定をするのかも分かりやすく解説します。

モトキさん
不動産会社に行く前に読んでおいて欲しい内容です

 

この記事を読むと分かる事

  • プロがどのように査定を行うかが分かります
  • 自分でも土地の相場を調べる具体的な方法が分かります
  • 不動産会社に査定依頼をする前にするべき事、知っておくべき事が分かります

 

モトキさん
土地の相場の話をする前に土地の価格について少し解説します。

 

土地にはいくつもの価格がある

実は、土地にはいくつかの価格があります。よく1つの土地に対して4つの価格があると言われます。

これを一物四価と呼んだりしますが、これらの異なる価格が、土地の相場を知る上でややこしさを感じさせる部分かもしれません。

実際には、土地を売る時の相場と深く関係している価格もあれば、直接的にはあまり関係がない価格もあります。

話を整理するために、それぞれの価格を簡単にまとめます。

名称 実施機関 目的・内容
公示価格 国土交通省(不動産鑑定委員会) 毎年1月1日時点の正常な土地の価格を公示し一般の土地取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の基準とされる。
都道府県地価調査価格 都道府県知事 毎年7月1日における標準価格を判定し公表する。都道府県での土地取引規制に際しての価格審査や、地方公共団体による買取価格の算定基準となる。地価公示と違いに補完し合い半年毎の地価動向を示す。
固定資産税評価額 総務省・市町村長 固定資産税課税のための評価額。1月1日時点の評価(3年に1度評価替)。公示価格の7割程度とされる。
相続税路線価 国税庁・国税局長 相続税及び贈与税課税のための評価額。毎年1月1日時点で評価し、7月1日に発表する。公示価格の8割程度とされる。

 

公示価格は、1つの土地の価格について2名の不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に基づいて算出します。この価格は、特殊な事情などがない普通の不動産取引で成立すると考えられる客観的な土地の価格です。

その公示価格をベースに、その他の価格が算出されている事が分かります。

これらの4つの価格も、ある意味土地の相場という事もできますが、実際に売買する時に知りたい、土地取引の相場ではありません。

公示価格などは、役所が取引の指針となる価格を決めているだけで、その価格で必ず売買をしなければならないという訳ではありません。

 

土地を売る時の相場の価格とは?

では、土地を売る時の相場の価格とは何でしょうか?それは、実際に市場で売買されている土地の価格の事です。実勢価格とも言います。

実は、土地には元々決まった価格などありません。実際に売買がされて初めて土地に価格がつくのです。

でも、将来のことは誰にも分かりません。ですから売れていない土地に値段を付けるためには、過去の事例をたくさん集めて比較し、「同じ条件ならこれくらいの価格で売れそうだ」と推測するのです。

そして、実際の取引が行われて、事例がたくさん集まると相場が形成されていきます。

例えば、「Aという地域では大体1㎡あたり20万円から30万円で土地が売買されている」という様にです。

ですから、土地を売る時の相場というのは、あくまで過去の取引の事例から推測するその土地が売れるであろう価格です。

不動産会社が土地の査定をして価格を算出する時には、基本的にこれと同じ考え方をしています。

ココがポイント

土地を売る時の相場は過去の事例から予測した「売れるであろう価格」です。

 

プロが土地の相場を計算する方法とは?

 

これから少し、実際にプロが土地の価格を算出する際に使う方法を説明します。

モトキさん
少し細かい内容ですが、なんとなくイメージだけでも掴んでいただければと思います。

 

取引事例比較法

ほとんどの不動産会社が査定をする時に使うのは、取引事例比較法です。読んで字の如くですが、取引事例を比較して査定する土地の価格を算出する方法です。

ちなみに、商業地などの不動産に関しては収益還元法など別の方法を織り交ぜて査定します。ここでは、通常の住宅用の土地の査定方法を解説します。

 

1.土地の登記事項を確認する

まず最初に、土地の登記事項を確認します。登記事項は法務局に行くと証明書の形で取得する事ができますが、ほとんどの不動産会社はオンラインで情報を取得できます。

登記事項から読み取れることは、所有者は誰か、土地の種類は何か、土地の広さはどれくらいか、所有権に何か制限がないか、抵当権などの担保権が設定されていないかどうか、などの情報です。これらの内容は全て土地の査定価格に影響します。

土地の登記事項証明書はこの様なものです。

参照:法務省HP

 

2.査定地の近隣の取引事例を収集する

次は、取引事例の収集です。同じ町内、同じブロック内など、出来るだけ査定地に近い土地の取引事例を集めます。取引事例がたくさんあれば、出来るだけ最近成約した事例から集めます。

取引の事例は、不動産業者が利用できる「レインズ」というシステムを使って収集する事ができます。

レインズとは?

「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。会員となっている不動産会社はこのシステムにより、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方を探します。

引用:東日本不動産流通機構HPより

 

不動産会社は、土地の販売活動を依頼されたら、必ずレインズにその物件の情報を登録する事になっています。レインズで過去に売り出され成約した物件の価格や販売図面などの情報を取得する事ができます。

不動産会社によっては、レインズ以外に自社でもデーターベースを持っていたり、自社で仲介した取引事例をたくさん持っていたりします。その場合、数字だけでは分からない様な細かな取引の事情も把握する事ができます。

例えば、売り出しの価格がいくらで、どれくらい販売に時間がかかり、何回値下げをしたとか、売却をの理由は何だったのかなどと言う様な情報です。

それらの個別情報も、取引事例を比較する時に考慮します。もし、何かの特別な事情によって、成約価格がその他の事例より大幅に離れる様な事例は、比較対象から外します。

 

3.取引事例地を項目ごとに数値で評価する

取引事例を集めたら、それぞれの事例について分析します。
不動産は1つとして同じものはないため、それぞれの事情や特徴を考慮して土地の単価を出します。

そして、その土地の特徴を評価し数値化します。例えば以下の様な項目で評価していきます。

評価する項目の例
交通の便 駅徒歩○分・バス○分など
近隣の状況 買い物施設や学校等への距離・街並みなど
環境 騒音や振動・日照採光・眺望景観など
供給処理施設 上下水道の整備状況・ガス施設など
街路状況 道路の舗装の有無・種類や幅員など
画地の状況 土地の間口の広さ・形状など
その他の状況 崖地法地・擁壁などが無いかなど

これらの項目で取引事例の土地を評価し点数化していきます。

 

4.査定地を評価し事例と比較する

次に、査定地にも上記の項目ごとに評点をつけます。

査定地の評点を取引事例の評点で割って、査定地と比べて取引事例の土地が良いのか、劣っているのかを数値化します。

その数値を、それぞれの取引事例の土地の単価と掛け算します。そうすると、近隣の取引事例の土地の値段を基にした査定地の価格が算出できます。事例が複数あれば、その平均値が査定価格となります。

少し分かりにくいので、例で説明します。

【査定地】
土地110㎡
評点120

この土地の近隣の取引事例を3つ選び、査定金額を計算します。

 

【取引事例1】
価格4,050万円
土地125㎡ 単価32.4万円/㎡
評点120

比較単価:32.4×(120/120)=32.4万円

【取引事例2】
価格3,900万円
土地110㎡ 単価35.5万円/㎡
評点125

比較単価:35.5×(120/125)≒34.0万円

【取引事例3】
価格4,000万円
土地130㎡ 単価30.7万円/㎡
評点110

比較単価:30.7×(120/110)≒33.5万円

 

3つの取引事例の比較単価の平均値を出します。

【査定価格】
比較単価平均 33.3万円

110㎡×33.3万円 × 1.0(流動性比率)≒ 3,360万円

これで査定価格が算出できました。

モトキさん
あくまで例なので、いろいろと細かいところは省いていますが、大まかに言うとこんな感じで価格査定をしています。

 

さらに詳しく

流動性比率とは?

流動性比率とは、その不動産の流動性を比率にして掛けたものです。
流動性とは、簡単に言えばその土地が売れやすいか、売れにくいかと言う事です。

流動性比率について具体例を出して説明します。

一般の住宅地で100㎡の土地と500㎡の土地、どちらが流動性が高いと思いますか?

答えは100㎡の土地です。

100㎡の土地が、30万円/㎡だとすると、
30万円×100㎡=3,000万円です。

同じ単価で500㎡の土地を計算すると、
30万円×500㎡=15,000万円になります。

でも、実際には500㎡の土地と100㎡の土地は同じ㎡単価では売れないのです。

なぜ売れないかと言うと、そのエリアを買う人の予算は恐らく土地代で3,000万円くらいです。土地に15,000万円をかけて不動産を買う人があまりいないからです。

それで、500㎡の土地は流動性が低いと言えるので、流動性比率をかけて単価を調整します。

では、この流動性比率はどの様に決まるのでしょうか?
私の知る限り、この流動性比率を決めるはっきりとした基準はありません。

不動産会社の担当者の経験とセンスで決めているところが多いと思います。近隣の制約事例で似た様なものがあれば、その金額に近づける感じで比率を設定したりします。

 

以上が、不動産会社が土地の査定をする方法です。

各不動産会社によって、それぞれ査定の仕方や、評価の基準は多少異なりますが、机上での査定は大抵この様な方法で行います。

最近では、査定のソフトを使ったり、AIを使った査定も始まっています。だいぶ精度が上がってきましたが、その数字を元に最終的には人が調整を加えて査定価格を出すと言う感じです。

 

自分で土地の相場を調べる5つの方法

 

モトキさん
ここからは自分で土地の相場を調べる方法を解説します。

 

取引事例を比較する

相場を調べる為には、不動産会社と同じ様に、過去の取引事例を集める必要があります。でも、一般の人は不動産会社が持っているのと同じ詳細な情報を入手する事ができません。

それでも、以下のサイトを使えば、ある程度の情報を集める事ができます。これらの情報も、精度は若干落ちますが相場を調べるのに使えます。

 

1.不動産取引価格情報検索サービスを利用する

これは国土交通省が提供するサービスで、実際に行われた不動産取引の価格を見る事ができます。土地取引の情報は、不動産を購入した人へのアンケート結果に基づいています。情報は3ヶ月単位で四半期ごとに公表されています。

【不動産取引価格情報検索】の特徴

  • 実際の取引情報を見る事ができる
  • 取引情報の数はあまり多くない
  • 場所は町名までしかわからない

【不動産取引価格情報検索】はこちらから

 

2.REINS Market Information を利用する

レインズの成約情報を基にした一般向けの情報提供サイトです。個別の取引情報が特定できなになっていますが、大まかな相場を掴むのには使えます。

【REINS Market Information】の特徴

  • 取引情報は多い
  • 場所は町名までしかわからない
  • 情報は戸建・マンションのみで土地のみの情報がない

【REINS Market Information】はこちらから

 

ココに注意

REINS Market Informationを使うときの注意点

REINS Market Informationでは、土地だけの成約事例を検索する事ができません。土地の価格を算出するには、戸建の取引情報から建物価格を差し引く必要があります。

ざっくりした建物価格の求め方を紹介します。

建物価格の出し方【木造住宅の場合】

計算式:建物価格=建築単価(円/㎡)×建物面積(㎡)×(1ー築年数/耐用年数)

木造住宅の耐用年数は22年、標準的な建築単価は165,000円ほどです。

築年数5年で建物面積90㎡の木造住宅を例にして計算してみましょう。

165,000円×90×(1-5/22)≒ 1,140万円 です。

REINS Market Informationの情報では、建物の種類がわからないので正確には計算できません。参考程度にどうぞ。

 

以上の2つのサイトでは、物件の具体的な場所がわからないので、評点をつけて情報を精査する事はできませんが、駅からの距離や、土地形状、都市計画の用途地域などの情報から、査定地に近い取引事例を選びます。

いくつかの情報があれば、平均値を割り出してある程度の土地の相場を確認できます。

 

3.公示価格を参考にする

取引事例があまりない地域の場合では、公示価格を参考にします。

公示価格は実際に取引されている土地の価格ではありませんが、不動産鑑定士が様々な要因を考慮した上で算出した、通常の取引で成立するであろう価格です。一年に一回の更新のため、現在の市場の動向を反映しているとは言えませんが、近隣に有効な取引事例がない場合には、参考になる価格と言えます。

【国土交通省HP】公示価格の確認はこちらから

 

4.路線価を参考にする

路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価と二種類あります。それぞれ、税金を算出する為に道路ごとに価格が設定されており、その道路に接する土地を評価する為に使います。

通常、路線価と言うと国税庁が公表している相続税路線価のことを指します。土地を売る時の相場の参考に使うのも相続税路線価です。

この路線価は、実際の取引価格の80%程度と言われています。それで、路線価を基に土地の価格を算出し、0.8で割れば目安となる土地の売買相場が見えてきます。

【路線価から土地の相場を計算する方法】

例:路線価 460,000円/㎡の道路に接する100㎡の土地

路線価を基にした金額:100×460,000=4,600万円
実際の取引価格:4,600万円÷0.8 = 5,750万円

本当は、敷地がどのように道路に接しているかなどで評価が変わってきたりするのですが、とりあえずその道路に接している土地の面積に路線価を乗じて金額を出し、それから0.8で割れば概算の取引相場になります。

【国税庁HP】路線価図の確認はこちらから

 

5.現在売りに出ている物件の情報を参考にする

近隣で今売りに出ている土地の価格も、土地の相場を調べる時の参考にする事ができます。

ただ注意したいのは、売り出しているその価格で必ずしも売れる訳ではないので、実際に売れる時にはもう少し価格が下がっている可能性があるという事です。

売り物件の情報は不動産のポータルサイトで確認する事ができます。

チェックしたい主なポータルサイトは以下の3つです。

SUUMO

ライフルホームズ LIFULL HOMES

アットホーム

 

不動産会社に査定依頼する前にするべき3つの事

ここまでで説明してきた方法を使えば、自分でもある程度土地の相場を調べる事ができます。

でもやはり土地を売る為の価格を出すには、プロにお願いする必要があります。その前に、するべき事が3つあります。

 

土地を売ったらかかる費用について知っておきましょう

土地を売るといくつかの費用がかかります。どの様な費用がかかるのか事前に把握しておきましょう。

 

土地を売るとかかる費用主なもの

  • 仲介手数料 仲介の手数料は仲介をした不動産会社に支払います。
  • 登記費用 登記費用は登録免許税と司法書士の手数料です。抵当権の抹消や住所変更登記が必要な場合に必要です。
  • 測量費用 隣地との境界が無い場合などは測量をする必要があります。
  • 建物解体費用 建物を解体してから土地を引き渡す場合に必要です。
  • 産業廃棄物処理費用 敷地内にあるゴミを処分する費用です。
  • 印紙代 契約書を作成する時に必要な税金です。
  • 譲渡所得税 土地を売却して利益が出た場合、その翌年に確定申告をして納税します。

 

土地を売ると掛かる費用について詳しくはこちらの記事で解説しています。

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希望する売却時期を決めておきましょう

いつ頃までに土地を売却したいのかをある程度決めておきましょう。それに合わせて販売を開始する時期を決める事ができます。販売を開始して成約するまでの期間は、平均すると概ね3ヶ月ぐらいです。

売却する土地を現在利用しているのであれば、買主に明け渡すための準備期間を考えておく必要があります。

 

必要書類を揃えておく

査定時に必要な書類の主なもの

  • 権利証(登記識別情報)
  • 測量図
  • 評価証明書または固定資産税納税通知書 役所から毎年送られてくる書類です。固定資産税の評価額が記載されています。
  • 登記事項証明書 法務局で取得できます。

メモ

査定時にこれらの書類が必ず必要という事ではありませんが、土地の地番や正確な広さなどがわかる書類があれば査定がスムーズですし、金額をより正確に出す事ができます。

 

不動産会社に査定依頼をする時に注意するべき5つの事

 

査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう

査定依頼をする際には、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしてください。複数の査定価格を比べる事で正確な相場が見えてきます。

査定を依頼する不動産会社は大手不動産会社、中堅の不動産会社、地域密着の地元業者など、バランスよく査定依頼するとより良いです。

さらに詳しく

分譲業者が土地の仕入れをする場合にも、複数の不動産仲介会社に相場を聞いてから判断します。プロでもその様にする訳ですから、一般の方であればなおのこと、複数の業者の意見を聞いておくべきです。

 

査定価格だけで依頼先を決めない

査定の価格は、過去の販売事例に基づいた、売れるであろう価格です。査定価格が高いからと言ってその金額で必ず売れる訳ではありません

大切なのは、査定価格の根拠と、その価格で売るためにどんな戦略を持っているかと言う事です。

それで、査定書を出してもらったら、なぜその価格を出したのかを良く聞いて下さい。勘だけに頼った価格査定を出してくるような営業マンに依頼するのはやめましょう。

 

不動産会社と営業マンの人柄をよく観察する

信頼できる業者であるかどうかを見極めるには、人を良く観察する事と、質問をする事です。

不動産業界にはパワハラが横行している会社が多数存在します。営業マンが上司の顔色をいつも伺っているような会社だと、顧客よりも会社の利益が最優先と言う企業体質の会社かもしれません。

査定書に書かれている内容で分かりにくいところがあれば、たくさん質問してください。専門用語を使っているのであれば、その意味を聞いてください。

きちんと淀みなく説明できるでしょうか?きちんと理解せずに難しい専門用語を使っている営業マンもいます。

面倒臭がらず、細かな点まで誠意を持って説明してくれるでしょうか?顧客目線に立った説明ができな営業マンは、販売力もありません。

販売の戦略を確認しましょう。

市況は今どんな状況で、どれくらいの期間で売れる見込みがあるでしょうか?どんな広告活動をする予定でしょうか?

何か販売にネガティブな要因があるかどうかも聞きましょう。良い事だけでなく、悪い事もきちんと説明してくれる営業マンは、誠実で信頼できます。(例:近隣に大型の分譲地が売りに出る予定だから今から半年は売りにくいです。など)

 

見込み客をたくさん持っている会社を選ぶ

地元で販売に力を入れている不動産業者は、購入見込み客をたくさん抱えていたりします。似たような物件を買い逃してしまったお客さんなど、手持ちの見込み客に紹介するだけで、すぐに成約してしまう事が良くあります。

それで、売りたい土地の近くの不動産会社には必ず声をかけて査定依頼をして下さい。ただし、駅前にあるような賃貸専門の不動産会社は売買の知識も顧客も持っていない事が多いので候補からは外します。

 

売り出し価格を最終的に決めるのは自分

不動産会社は査定して価格を出しますが、それはあくまで提案の価格です。過去のデータと経験に基づいて売れるであろう金額を提案してくれているのです。
最終的に売り出しの価格を決めるのは、所有者であるあなたです。信頼できる不動産会社の助言を聞きつつ、適切な売り出し価格を設定をして下さい。

 

査定は一括査定サイトを利用しよう

 

査定依頼をする時は、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社にまとめて査定依頼を出しましょう。

一度情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼をできるので、何度も物件の内容や状況を説明しなくてすみます。

また、一括査定サイト経由で問い合わせると、不動産業者は他社も査定をしているのを知っているので、適当な金額を出しにくくなります。

一括査定サイトを利用する事で、より高い金額で売れる可能性が高まります。

無料で使えるのでぜひ利用してみましょう。

 

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まとめ

  • 土地の相場は取引事例を比較して調べましょう
  • 自分でも相場を計算して査定に備えましょう
  • 不動産会社の査定金額はあくまで提案価格です
  • 一括査定サイトを使って必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう

最後までお読み頂きありがとうございました。この記事が、あなたの土地売却が成功する為のお役にたてば幸いです。

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