リースバック 不動産

【住宅ローンの返済が厳しい】リースバックで解決できるの?

2020年6月8日

悩んでいる人
リースバックって住宅ローンが残っていてもできる?

住宅ローンの支払いが厳しい場合にリースバックで解決できるの?

 

こんな疑問に答えます。

 

モトキさん
この記事を書いている宅建士のモトキは、10年ほど不動産会社を経営者兼店舗責任者として運営していました。その知識と経験に基づいた暮らしと不動産に役立つ情報を発信しています。

 

この記事を読むと分かる事

  • 住宅ローンが残っていてもリースバックができるかが分かります
  • 住宅ローンの支払いが厳しい場合にリースバックで解決できるのかが分かります
  • 住宅ローンの問題を解決する為にできる事が分かります

 

何かの事で、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまう事があります。

 

例えば、病気や事故などの突発的な出来事で余分な出費が必要になってしまったり、会社の業績悪化によって、減給やリストラに逢うという事もあります。夫婦共働きでローンの支払いをしている場合なども、何かの事で予定が狂うと、月々の住宅ローンの支払いが重たくなってしまいます。

 

住宅ローンの問題の一つの打開策として、「リースバック」が注目されています。リースバックでは、家から引っ越さずに、自宅が賃貸に変わるので、他の人に気付かれずに家を売却する事ができます。

家を売却すると、住宅ローンの支払いや固定資産税、その他維持費の支払いからも開放されます。しかも、リースバックの場合は、そのまま住めるので、良い事ずくめのように感じるかもしれません。

 

  • 本当に、住宅ローンが残っている状態でも、リースバックは利用できるのでしょうか?
  • リースバックは苦しい住宅ローンの支払いから解放される方法として本当に有効なのでしょうか?

 

ココに注意

住宅ローンの問題は、放っておくとどんどん解決策が少なくなっていってしまいます。早めに相談する事をお勧めします。相談先は記事の最後で紹介します。

 

 

住宅ローンが残っている場合のリースバック

モトキさん
まず初めに、リースバックの仕組みを簡単に説明します。

 

リースバックの仕組みは、自宅を不動産会社や投資家に買い取ってもらい、その後、その不動産会社や投資家と賃貸契約を結んで借りるというものです。

「リースバック」は正式には「セール&リースバック」と言い、売却(セール)した物を、その後、賃貸(リース)で借りるという事になります。

 

リースバックの仕組み

 

ココがポイント

リースバックをするには、まずは自宅を売却する必要があります。住宅ローンが残っている家でも、売却することはできます。でも、売却して住宅ローンを完済できる場合と、売却しても住宅ローンを完済できない場合では難易度が異なります。

 

住宅ローンを完済できる場合

売却した代金で、住宅ローンを完済する事ができる場合には、特に問題なくリースバックを利用する事ができます。

 

ココがポイント

住宅ローンの残っている家を売るには、家についている抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消しなければ、家を買主に引き渡す事ができません。

 

住宅ローンの残っている家を売る時の具体的な流れ

  1. 買主から売買代金を受け取る
  2. 住宅ローンを全額繰り上げ返済する
  3. 金融機関から抵当権抹消の許可が出る
  4. 抵当権抹消手続きをし、買主への所有権移転手続きを行う

1から4を全て同じ日に行います。

 

ココがポイント

家の売却代金より住宅ローンの残債が少ない場合には、上記のような通常の売却手続きをしてから、その後買主のリースバック業者とリース契約をする事でリースバックは成立します。

 

住宅ローンを完済できない場合

家を売却した代金で、住宅ローンを完済できない場合、リースバックの最初のステップである売却をするのが難しくなります。

売却代金で払いきれなかった住宅ローンを、自己資金などで補填して完済できなければ、家についている抵当権を外す事ができません。抵当権が外れていない状態では、業者であれ、個人であれ購入する人はいません。

このような状態を「オーバーローン」と呼びますが、実はオーバーローンの状態の家を売る方法はあります。一般に「任意売却」と呼ばれる売却方法です。

 

さらに詳しく

任意売却とは、金融機関と交渉して、住宅ローンを完済できない状態でも抵当権を外してもらい、家を売却する方法です。当然、払いきれなかった住宅ローンの金額分は、借金として残る事にはなりますが、家自体は売却して処分する事ができます。

 

モトキさん
この任意売却をリースバックで行う事はかなりハードルが高いです。

 

その理由は、こちらの記事で詳しく解説しています。

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ココがポイント

住宅ローンが残っている場合で、リースバックを利用するには、家を売却すれば住宅ローンを完済できるという事が前提になります。

 

そもそもリースバックで住宅ローンの問題を解決できるのか

住宅ローンが残っている家でも、リースバックを利用する事はできます。

ただ、現在住宅ローンの支払いが厳しくてリースバックを利用しようと考えているなら、次のポイントを冷静に考えてみるようにしましょう。

リースバックを利用したからといって必ずしも住宅ローンの問題が解決して、現在の生活が楽になるとは限らないからです。

 

リースバックの家賃は通常の家賃より高くなる

リースバックを利用するには、家を買い取ってもらった業者や人(リースバック業者や投資家)とリース契約を結んで借りる事になります。

 

マイホームのリースバックをする場合のリース契約は、普通賃貸借契約や定期借家契約など、様々な形の契約形態がありますが、何れにしても家を借りるという賃貸の契約をします。

 

賃貸契約をすると当然賃料が発生します。リースバック場合の賃料は、通常の賃貸物件の賃料より高くなる可能性があります。

なぜなら、リースバックの場合の賃料は、通常の賃貸物件とは異なり、買取価格に対する利回りで決まる場合が多いからです。

 

賃料を決める年利は6%から12%程度で、地域や物件によって変わりますが、何れにしても高い金額で買い取ってもらうと、その分家賃も高くなるという事になります。

 

リースバックの賃料の決まり方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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リースバックを利用するなら家賃と住宅ローンの支払い額を比べる

今までの住宅ローンの月々の支払いと、リースバックの家賃を比べてみるようにしましょう。月々の家賃が住宅ローンの支払いと同程度であれば、月々の負担感は変わらないので、生活が楽になる事はありません。

もちろん、大きな住宅ローンを抱えているというプレッシャーは和らぐかもしれませんが、月々の家賃も住宅ローンと同じく払い続ける必要があります。もし家賃を滞納すると、退去を命じられ、家に住み続ける事ができなくなってしまいます。

そうなれば、結局リースバックを利用した意味がなくなってしまいます。

 

ココがおすすめ

リースバックの家賃設定は業者によって違うので、出来るだけ家賃が安い業者を探して月々の負担を少なくできるようにしましょう。

 

リースバックの買取価格は通常の売買より低い

リースバックは、リースバックをする買主が家を買取ることで成立します。リースバックでの買取価格は、通常の売却方法で売るよりもどうしても安くなってしまいます。

 

家が一番高く売れるのは個人に仲介での売却

仲介で一般の個人に売るのが、家を一番高く売る方法です。

一般の人は、自分が住む為に買い、商売で買うわけでありません。業者が家を買取する時とは違い、家を転売したり、貸したりして儲けようとは考えていないので、その分高く買ってくれます。

リースバックの場合、業者は値下がりのリスクなど、様々な要素を考慮した上で買取価格を決めています。その分、どうしても買取の価格は低くなってしまうのです。

 

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ココがポイント

リースバックの最大のメリットは、家を売ってもそのまま住み続けられるという事ですが、売却の価格は、通常の方法で売却するよりもどうしても低くなってしまうという事を知っておく必要があります。

 

生活再建の為にリースバック以外の選択肢も考慮しよう

住宅ローンの支払いが厳しくなり、家を手放したいという状況であれば、リースバック以外の選択肢も一度検討してみるべきです。

いろいろな事情から、住みなれた家を離れたくないという気持ちが強い方もおられると思います。

 

でも、一度物事をフラットにして考えてみる事も大切です。

 

経済的な面だけで考えれば、仲介で通常の不動産売却をして住宅ローンを完済し、賃料の安い賃貸物件を探して引っ越すのが一番メリットがあります。生活を再建する事に注力すれば、将来また時期がきた時にマイホームを手に入れる事もできるかもしれません。

また、リースバックを利用して住みなれた家から引っ越さずにいられたとしても、月々の家賃の支払いなどが苦しいままなら生活の喜びも半減してしまいます。

 

まずは両方の見積もりを取って比較してみよう

  1. 仲介で売る場合の価格を調べる
  2. リースバックで売った場合の価格を調べる
  3. 両者を比較してから選ぶ

 

住宅ローンが苦しく、生活を再建する為に家を売却するのであれば、リースバック以外の選択肢も検討してみる事をおすすめします。

リースバック以外の選択肢とはつまり、仲介で一般の人に家を売って、手頃な賃貸に引っ越すという事です。

まずは、不動産会社に査定依頼をして、仲介で売る場合の価格を調べましょう。次にリースバックでの見積もりも取ってみて、トータルの費用を比較してみましょう。

その上で、経済的な損失よりも家から引っ越さない事が重要と感じるのであれば、リースバックを選んでください。

 

ココがポイント

リースバック、仲介での売買の何れを選ぶにしても、必ず複数の業者の見積もりを取って比べましょう。比較する事でベストな選択をする事ができます。

 

モトキさん
それぞれの見積もりには一括査定サイトを利用すると早く簡単に査定を依頼できます。

 

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まとめ

  • 住宅ローンが残っていてもリースバックを利用する事はできる
  • オーバーローンの場合はリースバックを利用できない事もある
  • 住宅ローンの支払いが厳しいならリースバック以外の選択肢も考えるべき

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