土地の売却に必要な書類は何？【一覧表あり】

悩んでいる人

土地の売却に必要な書類はなんですか？

こんな疑問に答えます。

土地を売却する時にはいろいろな書類が必要になります。この記事では、土地を売却する際のステップごとに、必要になる書類を解説します。書類の中には、取得に費用がかかる物や、有効期限がある物もあります。

取得するタイミングを間違えてお金を無駄にしないように、必要な時に必要な書類を揃えるようにしてください。

土地売却に必要な書類は？

土地売却のステップごとに必要になってくる書類があります。

土地売却のステップは以下です。

それぞれのステップで必要になる書類の一覧は以下です。

○必ず必要　△できれば必要　※書類ではありませんが、必ず必要な為、一覧の中に入れました。

自分で用意する書類と、不動産業者などが作成、用意する書類もありますが、関係する書類は全て表にまとめました。

では、それぞれの場面ごとにどんな書類が、なぜ必要なのかを詳しく解説していきます。

土地売却査定・媒介契約に必要な書類

土地の価格査定が、土地を売却する時の最初のステップになります。査定の後、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

査定を依頼する時と、媒介契約時に必要になる書類は以下です。

査定の段階では必ず必要ではない書類も多いですが、いずれ必要になるので用意しておきましょう。

権利証（登記識別情報）

権利証は、不動産の登記が完了した事を証明する書類です。「登記済」という赤い印鑑が押されていて、不動産の所有者は権利証を持っている必要があります。

2005年にこの「権利証」は廃止されました。それ以降に取得した不動産は登記済証ではなく、「登記識別情報通知書」という一枚の紙が発行されるようになりました。

この通知書には、12桁の暗証番号のような符号が記載されていますが、見えないように目隠しされています。

この通知書の暗証番号は、登記を担当する司法書士以外見る必要はありません。不動産会社の営業マンであろうと銀行員であろうと、見せる事がないように注意してください。

権利証の確認が必要な理由

権利証は、土地の所有者であれば必ず持っているべき物なので、依頼者が本当に土地の所有者かどうかを確認する為に、権利証の有無を確認をします。

また、もし権利証や登記識別情報を紛失していた場合、土地を売却するためには、別の方法で本人確認をする必要が出てきます。その手続きには少し時間が必要になるので、不動産会社としては、早めに権利証の有無を把握する必要があるのです。

この時点で、権利証を不動産会社に渡す必要はありません。原本を目で確認してもらうだけで十分でしょう。媒介契約を結ぶ際には、不動産会社によっては権利証のコピーを取る場合があります。

実印

書類ではありませんが、必ず必要になるので、一覧に入れました。

不動産会社との媒介契約書には、土地の名義人（所有者）全員の記名と実印の押印が必要となります。

本人確認書類

免許証やパスポートなど、写真付きの書類の場合は、一点のみで本人確認できます。保険証など写真がない証明書は、住民票などと合わせて２点必要になります。

本人確認が必要な理由は、目の前にいる人が本当に土地の所有者なのか確認するためです。登記簿に記載されている登記名義人の名前と、本人確認書類に記載されている名前を確認し、写真と目の前の人が同一人物かを確認します。

媒介契約の際には、不動産会社は本人確認書類のコピーを取ります。

固定資産税・都市計画税納税通知書

納税通知書は、毎年4月から6月ごろ役所から土地の名義人に送られてきます。この書類で、固定資産税の年額を確認する事ができます。固定資産税は、土地の決済日の前日までを売主、決済日以降を買主が負担します。納税通知書を紛失しているても、不動産会社は別の方法で税額を確認できるので、特に問題ありません。

購入時の書類

購入時の売買契約書、重要事項説明書など、手元にある書類は全て揃えて置きましょう。これらの書類は、不動産会社が査定をする時の参考になります。売買対象の土地の正確な地番や広さなどを確認したり、購入時の価格や条件なども確認し参考にします。

また、売買契約書などの購入時の書類は、土地売却後に税金の計算をする際にも必要になりますので、早めに探しておくようにしましょう。

ローン残高証明書

もし土地を担保にお金を借りているのであれば、正確な残高を確認する必要があります。なぜなら、ローンを完済して抵当権を抹消できなければ、土地を売却する事はできないからです。ローンの完済は、売却代金を充当するか、自己資金で行う必要があります。

それで、売却活動を進める為には、ローンの残高を確認し、それをきちんと完済できる見込みがなければなりません。

金融機関に連絡して残高証明書を発行してもらうようにしましょう。

媒介契約書

土地の売却活動を不動産会社に依頼するには、不動産会社と売主で契約を結ぶ必要があります。その契約書が媒介契約書です。売主が複数いる場合は、全員が契約の当事者となります。媒介契約には、売主全員が署名し実印を押印する必要があります。

媒介契約の種類と選び方については、こちらの記事をご覧ください。

土地売買契約に必要な書類

土地の売買契約は、売主と買主が顔を合わせて不動産売買契約書に署名押印する事で成立します。土地の所有者が複数いる場合、全員が契約に同席するのが原則ですが、委任状で他の所有者に契約事務を委任する事もできます。

契約時には通常、買主から売主に手付金が支払われます。

土地の売買契約時に必要になる書類は以下です。

実印

書類ではありませんが、土地の売買契約時にも必ず実印が必要になります。

売主が売買契約書に押印する印鑑は実印です。なぜ実印が必要かというと、土地の売買契約は、売主にとって土地の所有権を失うという重大な行為になります。

ですから、本人の意思確認が厳重に求められます。実印を本人が押印するという事で、確かに本人がその重大な決定を下したという事の証明になります。

一方、買主側には実印の押印までは求められない事がほとんどです。（不動産仲介会社によって扱いが異なる場合はあります）

権利証（または登記識別情報）

不動産売買契約の席上で、買主にも権利証の原本を確認してもらう場合があります。

また、不動産の取引では、買主側に別の仲介会社がつくケースがあります。いわゆる2つの不動産会社の共同仲介という形ですが、買主側の仲介会社も原本確認とコピーを求める事があります。

本人確認書類

売買契約の際には、不動産業者は必ず、本人確認をし、その書類のコピーを取る必要があります。媒介契約時に一度確認していても、売買契約時に再度確認しコピーを取る場合があります。

また、上記の権利証の場合と同じように、買主側に情報を開示する必要もあります。

売買契約書

売買契約時には、売買契約書に売主、買主が記名押印します。

重要事項説明書

重要事項説明は、買主に対して行なう事が義務付けられています。売買対象の土地について、詳細に説明しその内容を書面にて交付します。

重要事項の説明は、売主に対しての義務ではないので、法律上は、売主は説明を聞く必要はありません。とはいえ、売主としても、重要事項の内容をきちんと把握しておくべきなので、不動産会社が買主に説明する時には、きちんと同席して聞くようにしましょう。

重要事項説明書には、売主、買主が記名押印します。

付帯設備表・物件状況確認書

土地の売買契約とは別に、その他土地に付随して引き渡す物、引き渡さない物、そしてその状況を記載した一覧表を作ります。

物件状況確認書には、土地について売主が知っている事をきちんと報告し記載するようにします。例えば、配管の埋設状況や、境界の状況、敷地の地盤沈下、土壌汚染、過去に敷地内であった不幸など、売主が知っているすべての内容を書面にて告知します。

土地決済(引き渡し)に必要な書類

決済は、土地の引き渡しをする日の事です。決済時には、買主から売主に、売買代金から受け取り済みの手付金を引いた残代金の支払いが行われます。

支払いの確認と同時に、同席する司法書士が所有権移転登記申請手続きに入り土地の引き渡しが完了します。

決済時には、売主、買主と不動産仲介会社、そして司法書士が一同に集まります。決済は、残代金の振り込みと着金の確認などの関係で銀行で行う事が多いです。

決済時に必要な書類は以下です。

実印

決済時には、司法書士への登記委任状に実印を押印する必要があります。

権利証（または登記識別情報）

買主への所有権移転登記には、権利証または登記識別情報が必要になります。万が一紛失してしまっている場合には、決済前までに、別の形で登記が行えるように手続きをしておく必要があります。

本人確認書類

決済時には、司法書士が売主の本人確認をする必要があります。司法書士は本人確認書の原本を確認しそのコピーをとります。

登記委任状

司法書士に登記手続きを委任する為に必要な書類です。司法書士が準備し、売主が署名し実印を押印します。

評価証明書

登記申請には、評価証明書が必要になります。登記費用や登録免許税の計算にも評価証明書が必要なので、決済より前に司法書士に提出する必要があります。

評価証明書は、不動産の所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できます。

印鑑証明書

登記申請には、印鑑証明書の添付が必要になります。印鑑証明書の有効期間は3ヶ月間です。有効期間内の物を用意しましょう。印鑑証明書は、住所地の市町村役場で取得できます。

ほとんどの場合は、売主が自ら取得するというよりも、司法書士か不動産会社が委任状を利用して取得してくれるでしょう。（不動産会社によって異なります）

住民票

住民票は、通常必要ありませんが、不動産会社に求められた場合は用意しましょう。

例えば、登記簿に記録されている住所と、現住所が異なる場合には、登記の申請に住民票の添付が必要になります。

振込先口座情報

買主からの残代金の支払いは、銀行口座に振り込みにて行うのが普通です。それで、決済時には正確な振込先の口座情報が必要になります。
振込先の口座に通帳がある場合は持参し、ネット銀行などの場合には、正確な口座情報を用意しましょう。

まとめ

土地の売却に必要な書類一覧

【本人が用意する書類】

○必ず必要　△できれば必要

【本人以外が用意する書類】

○必ず必要　△できれば必要