不動産 土地売却

土地売却する時の建物解体費用はいくら?誰が負担するの?

悩んでいる人

土地を売却する時の解体費用はいくらぐらいになるの?
誰が解体をするべきなの?

 

こんな疑問に答えます。

 

この記事を読むと分かる事

  • 土地を売却する時の解体費用は誰が負担するのかが分かります
  • 土地を売却する時の解体費用はいくらぐらい掛かるのかが分かります
  • 土地を売却する時に建物は解体しておくべきかが分かります

 

モトキさん

この記事を書いている宅建士のモトキは、不動産会社を10年ほど運営していました。このメディアでは、その知識と経験に基づいた暮らしと不動産にまつわる有益な情報を発信しています。

 

古い家が建っている土地を売却する方は、建物の解体費用の事が気になるかもしれませんね。

 

建物がまだ使える場合は、そのままの状態で売却する事もできますが、耐用年数をすぎた古い建物の場合には、解体して建て替える事を前提に購入する人がほとんどです。

それで、建物の解体費用をどうするのかが問題になる事が多いです。

この記事では、土地を売却する際の建物の解体費用について、気になる事を解説していきます。

 

土地売却時の解体費用は誰が負担するの?

建物が建っている土地を売却する際、解体の費用は、誰が負担するのが普通なのでしょうか?

結論から言うと、決まりはありません。

売主と買主が話し合って決めていきます。

 

売主が費用を負担する場合

「更地渡し」という条件付きで不動産売買契約を結んだ場合、売主がその責任と費用負担で建物を解体することになります。

その場合、売買契約の対象は土地だけになります。売買契約書の特約条項には、「土地上に建っている建物は、売主が土地の引き渡しまでに取り壊します」という内容をきちんと明記する必要があります。

建物を取り壊すとは、物理的に取り壊す事だけでなく、登記上でも建物滅失する必要があります。

 

ココに注意

建物の解体は、土地の売却代金を受け取る前に行う必要があるので、売主はその為の資金を手元に持っている必要があります。

 

買主が費用を負担する場合

「現況渡し」という条件で不動産売買契約を結んだ場合には、買主が引き渡し後に自分で費用を負担して建物を解体します。

この場合の売買契約は、土地と建物の両方になります。買主が、買った建物を自分で壊すという流れです。

 

引き渡し後に、すぐに建物を解体する場合、建物の所有権の移転登記は留保したまま、滅失登記という形をとると、建物分の登記費用と無駄な手間が減らせます。このあたりは、登記を担当する司法書士と相談の上で決めていきましょう。

 

ココがポイント

「更地渡し」と「現況渡し」のどちらの契約形態にするかは、売主と買主のそれぞれの事情によって決めていきます。条件の調整は、間に入ってもらっている不動産仲介会社にしてもらいましょう。

 

土地売却時の解体費用はどれくらい掛かるの?

では、解体費用はどれくらいになるのでしょうか?

解体費用は、建物の構造によって変わってきます。金額の目安は以下です。

 

構造 一坪あたり(約3.3㎡)の単価
木造 3万円から4万円
鉄骨造 4万円から5万円
RC造 5万円から8万円

 

土地売却時の解体費用が高くなる場合

解体費用は業者によって差がありますし、見積もりを取ってみなければ正確な金額は分かりません。

ただし、以下のような場合には、解体費用が高くなる可能性があるので注意が必要です。

 

隣家と近い狭小地

隣家との距離が近い狭小地に建っている建物の場合、普通以上に周りの家を気にして作業する必要が出てきます。最悪の場合には、重機を使わずに人力で解体をする必要もあります。このような建物の解体費は、通常より高くなります。

 

進入路などの問題

建物までの道路や前面の道路が狭い場合、大型のトラックや重機が入れない場合があります。また敷地と道路に高低差がある時も、敷地に重機を入れない場合があります。そのような建物の解体費用は、通常より高くなる可能性があります。

 

地中の構造物や埋蔵物

建物の基礎を支える為に、地中に杭が打ち込まれている場合があります。基本的に、これらの物も撤去する必要がありますが、撤去の費用は高額になる可能性があります。また、建物の基礎を解体してからでないと、杭があるのが分からない場合もあるので、注意が必要です。

建物に地下部分がある場合なども、その部分の解体撤去費用がかかる事になります。

稀に、地中にコンクリートやゴミなどの廃材が埋まっている場合があります。昔は、建築業者や解体業者が土地を埋め戻して平らにする為にゴミのようなものを使ったりする事がありました。そのようなものが発見された場合撤去する必要がありますが、建物の解体とは別に費用がかかります。

 

アスベストがある場合

建物にアスベストが使用されている場合、解体の際に飛散させないような処置をする必要がある為、解体費用が大幅に上がってしまいます。

一般の木造住宅には、アスベストが使用されている可能性はあまりありませんが、アスベストが含まれている建材が、使われている可能性はあります。

鉄骨造、鉄筋造の建物で昭和55年以前の建物には、吹き付けのアスベストが使用されている可能性があり特に注意が必要です。吹き付けのアスベストは、建物解体時に飛散の可能性が高い為、もし発見された場合には、追加で高額な費用が掛かってしまいます。

 

土地売却時には事前に解体費用を知っておくべき

 

建物が築25年以上経っている場合や、コンディションが非常に悪い場合には、残念ながら建物には経済的な価値がなくなっている可能性があります。そのような建物を購入する人は、取り壊して建て替えを前提にしています。

どんな売り方をするのか、またどんな売買契約をするかによって、建物を解体するのが売主か、買主かが決まります。

とは言え、事前に業者の見積もりを取って、解体費用を把握しておくべきです。

なぜなら、買主から値引き交渉が入る場合に交渉材料として使える場合があるからです。

 

例えば、建物解体費用が100万円かかるとして、値引きの交渉が150万円入ったとします。建物を解体して建て替えをしたいからというのが買主が値引き交渉をするための理由だとします。

その場合、建物の解体はこちらで行うので満額で購入していただけませんか?という提案をする事が考えられます。もしこれでうまく話が進めば、値引きに応じるより結果的に50万円得になります。

これは一つの例ですが、建物の解体費用を使った条件交渉の方法はいくつか考えられます。

 

ココがポイント

売りたい金額や解体費用、手持ちの資金があるか、などによって使える戦略が変わってきますので、不動産仲介会社のアドバイスを聞きながら、「建物解体費用」を条件交渉にうまく使ってみるようにして下さい。

 

 

建物を解体してから土地を売るべき?

一般的に、建物を残したまま売るよりも、建物を取り壊して更地にした方が売りやすいと言われています。

特に建物の老朽化が進んでいる場合や、何かの瑕疵がある場合には、更地にした方が印象が良くなって、売りやすくなります。

その他の場合では、建物を残したままでもそれほど問題なく売却する事ができるでしょう。

 

古家付き売り土地で売る方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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解体費用の見積もりは誰に相談する?

 

不動産仲介業者にお願いすれば、付き合いのある解体業者に見積もりを取ってもらう事ができます。その場合は、実際に解体をお願いしてもしなくても、売主は特に気にしなくても良いので楽です。

 

不動産業者経由で見積もりをすると、解体業者は、今後も仕事をもらいたいので、良心的な見積もり金額を出してくれる可能性が高まります。一方、一般の顧客が直接見積もりをすると、顧客の足元を見た見積もりを出してくる可能性があります。

また、一般の人と直接取引する解体業者は、営業や広告に力を入れているので、その分料金が高くなる可能性もあります。

それで、不動産仲介業者経由の見積もりには一定のメリットがあると言えます。

もし、個人で直接解体業者の見積もりを取る場合は、数社に相見積もりを取って比べるようにすると安心です。

 

さらに詳しく

ここだけの話ですが、解体業者は、顧客を紹介してくれた不動産業者に紹介料を渡すところが多く、不動産会社経由で見積もりを取ると、その分の金額が上乗せされている可能性があります。とは言え、上記の理由から一般の人が直接業者に連絡して見積もりを取る方が安いとも言い切れません。

 

解体費用は譲渡費用に含められる

土地を売却して、譲渡益が出るとその部分に所得税と住民税がかかります。譲渡益は以下の計算式で求められます。

 

収入金額 - (取得費+譲渡費用 ) - 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

 

譲渡所得の計算は、土地の売却代金から、取得費や譲渡費用を差し引いて、売却利益を計算します。

売却利益が出ている場合は、課税譲渡所得がプラスになりその部分に税金がかかります。

 

建物の解体費用は、譲渡益を計算する時の「譲渡費用」に含める事ができます。建物解体費用を支払った場合は、翌年の確定申告で経費として計上できますので、解体費用の領収書は、土地の売却契約書などと一緒に、必ず保管しておくようにしてください。

 

土地を売った場合の税金についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

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まとめ

  • 土地を売却する時の解体費用は売買契約の内容によって支払う人が決まる
  • 土地を売却する時の解体費用は建物の構造によって大きく変わる
  • 解体費用は高額になる可能性もあるので事前に見積もりを取ろう
  • 土地を売却する時には必ずしも建物を解体しておく必要はない

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