マンションに長く住んでいれば、どうしても経年による劣化や故障が出てきますし、生活をしていればどうしても汚れてもきます。
いざマンションを売ろう考えた時に、こんな心配や疑問があるかもしれません。
リフォームして綺麗にしたらもっと高く売れるのかしら？
こんな疑問に答えます。
この記事を読むと分かる事
- マンションの売却にはリフォームが必要なのかが分かります
- どんな場合に事前にリフォームをするべきかが分かります
- リフォームをする場合に注意すべきポイントが分かります
- リフォーム以外にマンションを高く早く売る為にできる5つの事が分かります
マンション売却前のリフォームは基本的に不要
マンションを売却するには、事前にリフォームをした方が良いのでしょうか？
まず、結論から言います。
通常、マンションを売却する前にリフォームをする必要はありません。
その理由を解説します。
マンション売却前のリフォームが不要な訳
- マンションはリフォームしなくても売れるから
- 費用が事前にかかってしまうから
マンションはリフォームしなくても売れるから
中古のマンションの場合、基本的にリフォームしていない状態でも売れます。これが、売却前にリフォームが不要である1番の理由です。
売りに出ているほとんどの中古マンションはリフォームをしていません。そしてそのままの状態で売れていきます。リフォームしなくても売れるのであれば、あえて事前にお金と手間をかけてリフォームしなくても良いという事です。
費用が事前にかかってしまうから
リフォームをすると買い手への印象はとても良くなります。でも、リフォームをしようとすると、それなりにお金がかかります。マンションを売却する理由にもよりますが、売却代金を手に入れる前に、リフォーム費用を負担するのは、なかなか難しい場合が多いのです。
事前に費用を負担してリフォームをするのは、リスクもありますし、精神的、経済的にも大きな負担になります。マンションを売却するのに、リフォームは絶対に必要という訳ではないので、通常はそこまでの負担をする必要はありません。
フルリフォームをしたらマンションは高く売れるの？
マンションの売却にはリフォームが絶対に必要という訳ではありません。
それでも、フルリフォームをして綺麗にすれば、その分高く売れるのでは？とお考えかもしれませんね。その事について少し解説します。
フルリフォーム済みマンションの方が早く売れやすい
実際、フルリフォーム済みのマンションと、全くリフォームをしていないマンションでは、リフォーム済みの方が早く売れやすいです。
フルリフォームとは、設備も内装も全て入れ替えて室内を完全にリニューアルする事です。リノベーションとも言います。
もちろん、中古マンションが売れていくのは、リフォームの有無だけではありません。先に述べたようにリフォームしていなくてもリフォームをする前提で購入するお客さんはたくさんいますし、逆にリフォーム済みであっても、陽当たりなどその他の条件が悪ければ、なかなか売れないマンションもあります。
でも、一般的にリフォーム済みのマンションの方が、早く高く売れる可能性が高いです。「リフォームしてもその金額をそのまま上乗せして売る事はできない」という意見を良く聞きますが、そうでもありません。
不動産会社は必ずフルリフォームをする
例えば、不動産会社がマンションを買い取って、再販売する時の事を考えてみてください。必ずと言って良いと思いますが、リフォームしてから売りに出しますよね。
もし全くリフォーム費用分を販売価格に乗せられないのであれば、誰もわざわざリフォームしてから売らない訳ですが、不動産転売のプロはリフォームを施してから売るのが普通です。リフォーム費用を払っても元が取れるという計算をしているからです。
実際、同じマンション内で、リフォーム済みマンションが他の部屋よりも高めの金額で売れて行く事は良くあります。買手も「リフォーム済みだからこの値段なのね」と納得して買ってくれるのです。
一般の人には売却前のフルリフォームはおすすめしない
でも、一般の人が同じ事をするのは、おすすめしません。その理由は以下です。
- リフォーム費用が高いから
- 費用対効果が見えにくいから
- 元が取れないリスクがあるから
リフォーム費用が高いから
不動産業者は、一般の人よりも安い金額でリフォーム工事を発注しています。一般の人がリフォーム業者に直接発注すると、どうしても割高になってしまいます。
費用対効果が見えにくいから
不動産業者がマンションを買い取り再販売する時は、仕入れ金額、リフォーム金額、売却金額と全てはっきりと数字でわかるので、どれだけ儲けが出たのかが分かります。
一方、一般の人がマンションを売る場合は、不動産会社が出した査定金額をもとにして売却価格を決めます。この査定金額は、あくまで売れるであろう予測の金額なので、必ずしもその金額で売れるとは限りません。
仮にリフォームしてから売った場合、リフォームしなかった場合にいくらで売れたかは分かり得ません。はたしてリフォームしたからその金額で売れたのかどうかが分からないのです。リフォームしていなければもっと安くなっていたかもしれませんし、同じ価格で売れたかもしれません。
元が取れないリスクがあるから
不動産業者がマンションを買い取り再販売する場合は、常にリスクと隣り合わせです。もしかしたら思っていた金額で売れずに、ほぼ利益が出なかったり、何かのことで販売期間が長引いてしまい、損が出てしまう事もあります。
リフォームをしてマンションを売却しようとしても、思っていたような効果が得られない可能性があります。せっかくリフォームをしてもなかなか売れない事もあるのです。
ココがポイント
以上の理由から、一般の方がマンションを売る場合に、フルリフォームをするのはリスクがありあまりお勧めではありません。
しかも、ほとんどの場合リフォームしなくても売れますから。
マンションを売却前にリフォームした方が良い場合
繰り返しますが、基本的にマンション売却前のリフォームは不要です。でも、リフォームをした方が早期売却には良いという場合もあります。
- すでに空き家になっている場合
- リフォームの費用対効果が高い時
- 低価格帯のマンション
すでに空き家になっている場合
まず、売却前にリフォームをした方が良い場合は、空き家となっている事が前提です。
引っ越し済みで空き家になっている場合は、家具などの物がないので汚れが目立ちますが、リフォームしてキレイになっていると一気に印象が良くなります。
ココがダメ
居住中のマンションのリフォームには手間も費用も余計にかかりますし、売るという目的に対しての効果は薄いです。
リフォームの費用対効果が高い時
例えば、壁紙が剥がれていたり、壁に穴が開いていたり、タバコの匂いが気になるという場合、内装リフォームをするだけでかなり印象が変わります。
「マンション自体は良いのに、ちょっと雰囲気で損しているんだよな」という状態の時です。少しのリフォームで印象が大きく変わるのであれば費用対効果が高いと言えます。そのような場合は、リフォームしても元が取れるかもしれませんよ。
ココがポイント
リフォームするかどうかは、必ず不動産会社に相談して決めてください。リフォームをする時の注意点は次の項目で解説します。
低価格帯のマンション
低価格帯のマンションの場合、その価格帯で物件を探している購入希望者が集まってきます。低価格帯のマンションを探している購入希望者の中には、リフォーム費用を捻出できない方もおられます。
金融機関によっては、リフォーム分も住宅ローンに組み込む事ができますが、人によっては利用できる金融機関が限られ、リフォーム費用分は借りられないという場合もあります。
リフォーム済みであれば、仮にその分物件価格が上がったとしても住宅ローンで組めるので、購入者の幅が広がります。このようなマンションの場合は、事前にリフォームをしてから売り出すのも一つの手です。
ココがポイント
この場合も、リフォームするかどうかは不動産会社と相談して決めてください。不動産会社はその地域の相場と取引の傾向を良く把握しているので、適切なアドバイスをくれるはずです。
マンションを売却する前にリフォームする時の注意点
- リフォームはあくまで最低限
- 設備関係は基本交換しない
- 内装リフォームは効果が高くおすすめ
- 簡単に直せる故障は直す
リフォームはあくまで最低限
マンションを売却前にリフォームをする場合、あくまで最低限のリフォームだけするようにしましょう。リフォームの目的は、マンションの価値を上げるという事ではなく、あくまで印象を良くすることで、売れやすくするという事です。
この目的を果たす為には、リフォームは過度にする必要はなく、最低限のもので十分です。
設備関係は基本交換しない
トイレやキッチンなど設備関係の交換は基本的には不要です。リフォーム工事で一番お金がかかるのは設備の入れ替えです。そして人によって好みが分かれる部分でもあります。特にキッチンなどは、こだわりのある人も多いので、どうせ替えるなら自分で選びたいという人も多いです。
設備関係の交換は、お金がかかる割には、買主にあまり喜ばれない可能性があります。マンションを売るためのリフォームでは、設備関係の交換をするのはやめた方が良いです。
ココに注意
設備関係を替えるなら、買主がそのまま住めるレベルまでフルリフォームをしないと望む効果が得られません。フルリフォームまでするとかなりお金がかかってしまい、マンションを売ってもリフォーム分の元が取れないというリスクがあります。
内装リフォームは効果が高くおすすめ
費用対効果が高いリフォームは壁紙の張り替えです。パッと目につきやすく部屋が明るくなるのでおすすめです。
クロスは柄物ではなく、無地で明るめのものを選びましょう。新築建売住宅で利用されているような壁紙がおすすめです。
ココがポイント
低コストで建てている新築建売住宅は、癖がなく誰にでも受けやすい量産物のクロスで、しかも低価格の物が使われている事が多いので参考になります。
幅木や廻り縁の汚れに注意
「幅木」とは、壁と床の境に取り付ける部材で、「廻り縁」は壁と天井の境に取り付ける部材の事です。内装リフォームをする時に意外と見落としがちなのですが、この部分が汚いと、壁紙を張り替えた効果が半減します。
人間の目線は角に行きやすいので、広い面の壁が綺麗でも、幅木や廻り縁が汚いとそちらに目がいってしまい、なんとなく薄汚れた印象を与えてしまいます。
さらに詳しく
幅木や廻り縁を全て交換すると、かなり費用がかかってしまうので、汚れている場合は、掃除するか、塗装などで対応できるかどうかリフォーム業者に聞いてみましょう。廻り縁は外して無くしてしまうという方法もあります。
フローリングは余程の場合以外張り替えしなくても良い
フォローリングには汚れやシミ、日焼けなどで跡がついてしまう事があります。重いものを置いてしまったために表面が凹んでしまう事もあります。
とは言え、きれいに掃除をしてワックスをかければ、ある程度見た目は良くなります。床は家具などを置いてしまえば意外と目に見える部分が少ないので、ほとんどの場合、張り替えまではする必要はないでしょう。
どうしても気になる時は
フローリングを張り替えると、部材と工賃でかなりの費用がかかってしまいます。
もし見た目を改善したいという事でしたら、フローリングの上からフロアタイルを貼るという方法もあります。フロアタイルとは、塩化ビニール製のタイル状の床材で、カッターなどで加工でき、専用ボンドを使って貼り付けていきます。
ネットやホームセンターで手に入りますし、DIYで施行される方も多いです。フローリングを張り替えよるよりも安く簡単にでき、見た目をきれいに見せる事ができます。
施行にはある程度の技術が必要な為、自信のない方はリフォーム業者に依頼してくださいね。
簡単に直せる故障は直す
マンション売却前に、簡単に低価格で治せるような故障は直しておいた方が良いです。そのままだと購入希望者に大きなマイナスの印象を与えてしまいますが、割と簡単に安く直せるという部分は結構あります。
以下にいくつか例を紹介します。
簡単に直せる故障箇所の例
- 電球の切れ
- クローゼット扉の不良
- キッチン吊り戸棚の扉の不調
- 壁や建具の穴
- 便座割れ
- 洗面の鏡の割れ
- ユニットバスの鏡の汚れ
- 網戸が破れ
- 窓ガラスが割れ
- 水栓からの水漏れ
これらはいくつかの例ですが、買い手目線で見てみて気になる故障は直してしまいましょう。ただし、予算を決めてあまり大きな費用がかからない範囲にしましょう。修理に大きな費用がかかる故障箇所は、自分で直さずに、販売価格から値引きするなどして対応した方が良いです。
ココがポイント
修理するポイントは、ゼロをプラスにする事ではなく、マイナスをゼロにするというイメージです。あくまで簡単に安価で直せる範囲にしましょう。
リフォーム以外でマンションを早く高く売却するためにできる事５つの事
- プロにハウスクリーニングを依頼する
- 内覧時には事前に良く準備をする
- 不動産会社の広告活動をチェックする
- リフォームの見積もりを取っておく
- 販売力があり信頼できる業者に売却を依頼する
１．プロにハウスクリーニングを依頼する
プロのハウスクリーニングを入れると見違えるように綺麗になります。特に空き家になっている場合はおすすめです。自分で時間と手間をかけてお掃除する事もできますが、プロにお願いした方が断然綺麗になります。
売却中のマンションに居住中の場合は、基本的に自分でできる範囲のお掃除で問題ありません。家具や物がある状態なので、あまり差が目立ちませんし、居住中で行うハウスクリーニングは費用も高くつきます。
ハウスクリーニングを依頼するポイント
不動産仲介会社を介してハウスクリーニングを依頼すると良いでしょう。費用も安く、全体的に綺麗にしてもらえます。
ポイントは、「全体的に綺麗に見える掃除」をする事です。キッチンやお風呂など、徹底的にクリーニングする業者もありますが、ピンポイントでどこかを綺麗にするよりも全体的に綺麗に見せる掃除をする方が効果的です。
これはちょうど、賃貸物件の退去後に行うリフォームとか掃除と同じようなレベルです。不動産会社には、そのような業者と繋がりがあるので、自分で業者を探してきて発注するよりも、安くできるはずです。
２．内覧時には事前に良く準備をする
これは、販売中のマンションに居住中の場合の注意点です。マンションを売りに出すと、購入希望者が内覧をしに来てくれます。特に何も準備せずに内覧を受ける事がないようにしましょう。
人が判断をするプロセスは、第一印象が一番影響力が強くそしてその影響は長く続くと言われています。
これは家に対しても同じではないでしょうか。見にきた購入希望者の第一印象を良くすることは、マンションを売却する上で大切です。
内覧前に準備しておきたい事をいくつか紹介します。ポイントは「第一印象をアップする」です。
案内時に第一印象をアップする為のチェックポイント
- 玄関に靴は散らかっていないか？嫌な匂いがしないか？
靴は綺麗に収納し収納しきれなければ、どこか一時的にしまっておきましょう。
- 生ゴミや食べ物の残りがキッチンに残っていないか？
ゴミや食べ物の残りは綺麗に片付けましょう。
- 食べ物の匂いが部屋に残っていないか？
内覧前に良く換気をしておきましょう。
- 洗面所やお風呂場は湿っていないか？
浴槽のお湯は捨て、良く換気をして乾燥させておきましょう。
- 洗濯物が干していないか？
洗濯物や布団などはベランダに干しっぱなしにしておくのはやめましょう。
- 部屋は片付いているか？
マンションの販売を始めたら、少しずつ不用品を捨てたりしながら部屋を片付けておきましょう。
- トイレは綺麗になっているか？
トイレはきちんと掃除をしておきましょう。
- 芳香剤はきつすぎないか？
玄関や部屋などにおく芳香剤は、人によって好みが違うためあまり強いの良いのものは避けた方が良いです。部屋の匂いが気になる場合は、無香料タイプの消臭剤を使うようにしましょう。
３．不動産会社の広告活動をチェックする
不動産会社は様々な形の広告活動をして買主を広く集めてくれます。適切な広告活動が行われているかを売主自らチェックする事も大事です。チェックポイントをいくつかご紹介します。
広告媒体をチェック
どんな媒体で広告をしているでしょうか？インターネットならどのサイトに広告を掲載しているでしょうか？
インターネットの物件情報サイトで有力なのは、HOME’S、アットホーム、SUUMOです。できれば全てのサイトに、最低でもどれか一つには情報を掲載していなければなりません。
広告内容をチェック
- 広告に使っている写真は魅力的でしょうか？
- 広告に使っているキャッチコピーは効果的でしょうか？
- マンションの魅力がきちんと伝わってるでしょうか？
- 不動産会社の営業マン自身がマンションの魅力とセルースポイントを良く理解しているでしょうか？
広告キャッチのポイント
自分が、そのマンションを買った時のことを良く思い出してみましょう。どんなところに惹かれて買ったのでしょうか？あなたがマンションを気に入って買った時のポイントは、次の買主にも訴えるポイントになるかもしれませんよ。
不動産業者間でも情報を共有しているかチェック
不動産会社は、REINS（レインズ）という不動産情報システムを利用して、売買物件情報を共有しています。他の不動産会社もレインズを通してあなたのマンションの売り情報を入手し、購入希望者に紹介する事ができます。
そのようにして、より広く買主を集める事ができより良い条件での売却が可能になるのです。それで、きちんと業者間で情報が共有されているかどうか確かめる必要があります。
レインズに物件情報が登録されているかはこちらで確認できます。
（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・
茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・
新潟県・山梨県・長野県
東日本レインズ【売却依頼主用物件確認ページはこちら】
（公社）中部圏不動産流通機構（中部レインズ）
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
中部レインズ【売却依頼主用物件確認ページ】
（公社）近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）
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近畿レインズ【売却依頼主用物件確認ページ】
（公社）西日本不動産流通機構（西日本レインズ）
鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・
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西日本レインズ【売却依頼主用物件確認ページ】
ログインにはIDとパスワードが必要です。媒介契約を結んでいる不動産会社に「登録証明書」を交付してもらい確認してください。
なお、一般媒介契約の場合は、不動産会社にレインズに情報を登録する義務がありあませんので、情報が掲載されていない場合があります。
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自社の購入客で契約を成立させるため、レインズに物件情報を登録していても、いろいろな理由をつけて他社に物件を紹介しない業者もいます。これを「物件の囲い込み」と言いますが、数ヶ月経っても他社からの案内が全く入らない場合は、囲い込みの可能性がありますので注意しましょう。
囲い込みのリスクと媒介契約の種類についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
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４．リフォームの見積もりを取っておく
実際に自分でリフォームをしなくても、不動産仲介会社に依頼してリフォームの見積もりは取ってもらいましょう。
中古マンションを購入する時、買主はリフォーム費用がいくらになるのか必ず気にします。事前にリフォームの見積もりを取っておけば、買主に対してすぐに提案できるので良いです。
ココがポイント
もし不動産会社の営業マンがまだリフォーム見積もりを取っていないようであれば、提案してみても良いでしょう。
５．販売力があり信頼できる業者に売却を依頼する
マンションの売却を成功させるためには、良い業者に依頼する事が欠かせません。良い業者とは、販売力があり信頼できる業者です。この記事の中で書いてきたような事は、良い業者であれば提案できるはずです。
マンションを含め、不動産はこれからますます買い手市場になっていきます。
少子高齢化で人口が減っていく中でも、たくさんの新築物件が世に売り出されています。日本中で空き家が溢れており社会問題になっています。すでに不動産全体として、需要と供給では、供給の方が上回っているのです。
価格で勝負するだけの販売方法ではだめ
このような経済状況の中で、マンションの売却、しかも出来るだけ良い条件での売却を成功させる為には、工夫や努力が求められるのです。良い不動産会社を選ばないと、特にこれといった営業努力をしないまま、価格を下げて行って、割安感だけで売れるという事にもなりかねません。
ココがポイント
販売力があって信頼できる業者を選ぶようにしましょう。査定の段階から数社に依頼し、それぞれの査定金額や販売計画、会社の雰囲気、営業マンの技量を比較して決めるようにしましょう。
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まとめ
- マンションを売却する為のリフォームは基本的に不要
- マンション売却する為にリフォームする時は費用をかけすぎず必要最低限で
- 簡単に直せる故障箇所は直しておく
- リフォーム以外にもできる5つの事を意識して行ってみる
マンションを売却する為にリフォームが必要かについて解説してきました。
最終的には売却を依頼している不動産仲介会社と相談してベストと思われる決定をして下さい。不動産仲介会社から、きちんとしたアドバイスが得られないようであれば、依頼先を変更する事も含めて考えましょう。
皆様のマンション売却が成功する事を心から願っています。ぜひこの記事の内容を参考にして頂ければ幸いです。