【2020年最新版】知らないとまずい!?不動産を売却したらかかる税金をできるだけわかりやすく解説します

こんにちは、宅建士のモトキです。

今回は、不動産を売却した時にかかる税金についてできるだけ分かりやすく説明していきたいと思います。

このような方も多いのではないかと思います。

税金というとなんとなく複雑な感じもして、調べるのが少し億劫だったりするかもしれませんね。

不動産売却というと、できるだけ高く売ることにだけに注意が集中してしまうかもしれませんが、

不動産売却で失敗しないためには、税金の基礎的な事前に知っておく必要もあります。

この記事では、最低限知っておけば良い税金の知識をまとめますのでぜひ参考にして頂ければと思います。

知らないとまずい！不動産を売却したらかかる税金とは？

不動産売却にかかる税金の種類は以下になります。

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 所得税
4. 復興特別所得税
5. 住民税

不動産売却にかかる税金の種類

ではここからは、不動産を売却すると関係してくる各税金について詳しく説明していきます。

１．印紙税

印紙税とは不動産の売買契約書に印紙を貼付して払う税金です。

税額は以下の通りです。

納税の方法は、契約書に収入印紙を貼り割印をして納税します。
収入印紙は郵便局で購入できます。コンビニでも売っていますが高額の印紙は置いてないケースがほとんでです。

２．登録免許税

登録免許税は、不動産登記を行う時に支払う税金です。

不動産売買の際には通常、所有権の移転費用は買主が負担します。

それで、売主には登録免許税がかからない事が多いのですが、売却前に登記名義人（不動産を売る人）の住所変更や名前の変更が必要になったり、不動産に抵当権が設定されている場合には、抵当権抹消登記が必要になります。

そのような場合には、売却をする前に登記をする必要があります。
登録免許税は不動産一個につき1,000円です。

３．所得税

所得税は、その名の通り所得にかかる税金です。所得というと会社からもらう給料をイメージするかもしれませんね。

不動産を売却して売却益が出ると、それも「譲渡所得」と呼ばれる所得となります。

譲渡所得にも所得税が課税されます。

４．復興特別所得税

この税金は、東日本大震災の復興のための施策を実施するための財源を確保するために創設された税金です。

所得税を納める必要がある場合には、その所得税と合わせてこの復興特別所得税も納める必要があります。

それで、不動産を売って譲渡所得が出た場合、復興特別所得税も課税されます。

払うべき所得税額に2.1%の税率で乗じて算出します。

５．住民税

住民税は、市町村民税・都道府県民税の総称で地方自治体による行政サービスの財源として徴収されています。

前年の所得をベースに税額が決まり、住所地の市町村が課税します。

不動産を売って利益が出た場合には、その譲渡所得に住民税が課税されます。

所得税と住民税がかかる場合とは？【譲渡所得に課税されます】

所得税と住民税は、所得（収入）にかかる税金だと説明しました。

不動産を売却した場合、所得が発生しますが、その所得とは簡単に言うと儲けのことです。

所得税、住民税は、不動産売却によって得た儲け、「譲渡所得」に対して課税されます。

ですから、売れた金額全てに税金がかかる訳ではありません。

譲渡所得の計算方法

では、所得税と住民税が課税される「譲渡所得」は、どのように算出するのでしょうか？

以下の方法で算出できます。

収入金額とは？

まず、収入金額ですが、これは不動産を売った価格です。

不動産売買契約を締結していれば、契約書に書いてある売買価格ですね。

取得費（不動産を買った価格）とは？

取得費とは、売った不動産を買った価格です。

購入時の契約書が残っていればすぐにわかりますよね。

不動産取得費には、土地建物の購入代金の他に、下記のものも含まれます。

• 建物の建築代金
• 購入の手数料（仲介の手数料など）
• 設備費
• リフォームなどの増改築にかかった費用

不動産取得費に含まれるその他の費用

その他、下記の物も不動産取得費に含める事ができます。

• 土地や建物を購入した時に払った登録免許税、不動産取得税、印紙代など
• 土地や建物を購入した時に立退料を払った場合の立退料
• 土地の埋め立てや造成をした費用
• 土地を買った時に必要とした測量費用
• 所有権を得るために必要とした訴訟費用　（相続よる遺産分割のためにかかった訴訟費用はこれには含まれません。）
• 土地建物を購入した場合でその後、概ね1年以内に建物を取り壊したなど、初めから土地の利用が目的であったとみなせる場合の、その建物の購入価格や取り壊費用

建物の取得費の計算方法は？

不動産の買った金額＝取得費と説明しましたが、売却する不動産が土地建物である場合、
実は、建物部分については、新築時や取得時の金額をそのまま取得費として計算することができません。

なぜなら、土地は時間と共に価格が増減することはありませんが、建物は使っている事により価値が減少していきます。

それで、取得費を計算する際には、建物の対応年数に応じて取得費を減額（減価償却）して計算していきます。

建物分の購入価格が分かっている場合は、その価格を減価償却をして取得費を計算します。

減価償却の方法は、その建物が事業に使われていた場合と事業に使われていなかった場合とで異なりますが、
ここでは、事業に使われていなかったいわゆる居住用の不動産を例に説明していきます。

譲渡費用とは?

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用のことです。
譲渡費用には以下のものが含まれます。

• 不動産を売るためにかかった仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売る時など、借家人に支払う立退料
• 土地を売るために、建物を解体した時の解体費用
• 借地権を売る時に、地主に払った名義書換え料など

不動産を売却し譲渡所得が発生する場合にかかる税率とは？

では、以上の情報を元に計算して、譲渡所得が発生する場合、つまり不動産を売却して利益が出た場合には、
どのような税率で税金がかかるのでしょうか？

譲渡所得の税率は以下です。

【譲渡所得の税率】

不動産の所有期間によって税金の料率は変わる

不動産の所有期間が長期か短期かによって税率が変わってきます。

不動産を売った年の1月1日の時点でその土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合には「短期譲渡所得」となります。

マイホームを売った場合には控除の特例がある

マイホームを売って利益が出た場合、利用できる控除の特例があります。

条件としては売った不動産が自分が住んでいるマイホームであることです。
また、以前住んでいた家で、住まなくなってから３年後の12月31日までに売った時にはこの特例が利用できます。

3,000万円の特別控除

これは上記の長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれの場合であっても、譲渡所得額から最高3,000万円を引いて、課税される譲渡所得額を計算する事ができます。

つまりマイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合でも、その利益が3,000万円以内であれば、所得税等の譲渡所得に関する税金は発生しないという事です。

3,000万円の特別控除についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、よろしければどうぞご覧ください。

軽減税率の特例

マイホームを売った年の1月1日の時点で、その不動産の所有期間が10年を超えている場合で、3,000万円の特別控除を適用した後もまだ譲渡所得がある場合には、長期譲渡所得金額の税率が次のように軽減されます。

譲渡所得金額の6,000万円まで　所得税10％　住民税４％
譲渡所得金額の6,000万円を超える部分　所得税15% 住民税5％

不動産を売却して損が出た場合にも使える減税制度がある

不動産を売却して利益が出た場合に使える控除や軽減税率について説明してきましたが、逆に、不動産を売却して損（譲渡損失）が出た場合にも使える減税の制度があります。

個人が不動産を売却して譲渡損失が出た場合には、その損失を他の不動産譲渡所得の金額から控除することができます。

特に、所有の期間が５年を超えるマイホームを売却して損が出た場合で、一定の条件を満たすと、その損失の金額をその年の他の所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、その年に控除しきれなかった譲渡損失は、不動産を売却した年の翌年以後の3年間の内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

この譲渡損失が生じた場合の控除の特例には、以下の二つがあります。

この特例は令和元年12月31日までに売却した場合にのみ適用できますので注意してください。（2020年2月現在）

①マイホームを買替えた場合で譲渡損失が生じたとき

マイホームを令和元年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合で、売却した旧マイホームの売却で譲渡損失が生じた場合に、その譲渡の損失をその年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除することができます。

さらに、それでも控除しきれなかった損失がある場合には不動産を売却した翌年以降3年以内に繰り越して控除することができます。

②マイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（買換えない場合）

令和元年12月31日までに、住宅ローンの残りがあるマイホームを売却した場合で、住宅ローンの残高を下回る価格で売却して譲渡損失が生じた時には、一定の条件を満たせば、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などの所得から控除することができます。

さらに控除しきれなかった譲渡損失がある場合には、マイホームを売却した年の翌年の3年以内に繰り越して控除することができます。

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まとめ

不動産売却にかかる税金の基本について説明しました。ぜひ参考にしていただけたら嬉しいです。

不動産の売却では、それぞれの状況によって適用できる軽減措置や特例が違ってきます。
自己判断に頼らずに、不動産の専門家にも相談してみることをお勧めします。

最後までお読み頂きありがとうございました。